Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10224
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 432.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 23 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen: [naam 2] , mr. [naam 3] en [taxateur 1] . Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn zonder kennisgeving niet verschenen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2003 met een oppervlakte van 177 m2 op een perceel van 686 m2. Tevens beschikt de woning over een dakkapel en een berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 350.000 dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 432.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 13 juni 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.7.
In die taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 440.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande woningen in [plaats] met een vergelijkbaar bouwjaar als onderhavige woning. Daarnaast hebben de referentiewoningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.9.
Belanghebbende draagt in zijn beroepschrift twee referentieobjecten aan, die hij geschikter acht ter onderbouwing van de waarde. Het betreffen de woningen aan [referentiewoning 5] en [referentiewoning 2] te [plaats] . De heffingsambtenaar heeft de woning aan de [referentiewoning 2] te [plaats] meegenomen in zijn nieuwe onderbouwing in de beroepsfase. [referentiewoning 5] betreft een familietransactie en is daarmee niet geschikt ter onderbouwing van de waarde van onderhavige woning, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat een familietransactie niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning. De bruikbaarheid van referentiewoning [referentiewoning 2] is niet in geschil.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen van de woningen, zoals dakkapellen en aanbouwen afzonderlijke waarden toegekend. Bovendien heeft er een neerwaartse correctie plaatsgevonden vanwege de onderhoudstoestand en voor het voorzieningenniveau van onderhavige woning
.
.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 4 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.