Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3974
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juli 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 450.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam] verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met bouwjaar 2017, een gebruiksoppervlakte van 175 m² (inclusief de inpandige garage van 26 m²), een dakkapel en een berging/schuur op een perceel van 486 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt, zoals de gemachtigde ter zitting verklaarde, dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 427.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 450.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In deze matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 450.890 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [plaats] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning en is rekening gehouden met de verschillen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.2.
De gemachtigde van belanghebbende voert op zitting aan dat de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen van een ander bouwtype zijn, namelijk twee-onder-een-kapwoningen. Verder hebben deze woningen een hogere prijs per m² gebruiksoppervlakte, omdat de garage, de berging en de aanbouw aan de achterkant niet meegenomen zijn. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] heeft toegevoegd, om aan te tonen dat de gerealiseerde verkoopprijzen per m² van recent gebouwde woningen veel hoger ligt dan de door de heffingsambtenaar voor de woning gehanteerde prijs per m². De heffingsambtenaar heeft ten opzichte van de gemiddelde prijs per m² van de vrijstaande referentiewoningen namelijk een correctie toegepast, omdat de woning van belanghebbende van een recenter bouwjaar is. Aangezien er geen verkoopcijfers zijn van vrijstaande woningen uit dezelfde bouwperiode, heeft de heffingsambtenaar ook twee-onder-een-kapwoningen als referentiewoningen gebruikt.
De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk gemaakt dat die twee referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat deze een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare ligging hebben en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank acht de andere gebruikte (vrijstaande) referentiewoningen wat betreft bouwtype, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dan ook dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.3.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk aangegeven dat een correctie naar boven heeft plaatsgevonden op de prijs per m² gebruiksoppervlakte voor de woning van belanghebbende ten opzichte van de gemiddelde prijs per m² van de vrijstaande referentiewoningen, die de gemachtigde van belanghebbende ten grondslag legt aan de door hem verdedigde waarde, omdat de woning van belanghebbende van een recenter bouwjaar is. Daarbij heeft de heffingsambtenaar met de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] , ook al is hier sprake van twee-onder-een-kapwoningen in plaats van vrijstaande woningen, aannemelijk gemaakt dat de prijs per m² gebruiksoppervlakte van woningen met een recenter bouwjaar, zoals de woning van belanghebbende, hoger ligt dan die van de oudere, vrijstaande referentiewoningen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat dit een onderbouwing is voor een hogere waarde per m² gebruiksoppervlakte bij de vrijstaande woning van belanghebbende.
6.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Jouvenaar, griffier, op 31 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.