Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 11279305 \ VV EXPL 24-48
Vonnis in kort geding van 4 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens,
tegen
STICHTING [gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigden: mr. B.D.A. Zwart en mr. A.E. van Eck.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 augustus 2024 met producties,
- de producties van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] ,
- de e-mail van [eiser] van 25 september 2024 met het verzoek vonnis te wijzen.
- de producties van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] ,
- de e-mail van [eiser] van 25 september 2024 met het verzoek vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 september 2012 huurt (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] van [eiser] bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het pand). De maandelijkse huurprijs bedraagt € 27.329,28. In de huurovereenkomst is bepaald dat het pand is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte. In artikel 6.1 van de op de huurovereenkomst van toepassingen zijnde algemene bepalingen (hierna: algemene bepalingen) is bepaald dat:
“(…) Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”
2.2.
[gedaagde] stelt zich ten doel kleinschalig en persoonlijk onderwijs te verzorgen. Zij heeft daarvoor het pand gehuurd en heeft daarin een school geëxploiteerd.
2.3.
Bij besluit van 18 januari 2024 heeft de minister voor Primair en Voorgezet Onderwijs de bekostiging van de school in [plaats 3] met ingang van 1 augustus 2024 beëindigd. Dit besluit is inmiddels definitief.
2.4.
Bij e-mail van 19 juni 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat de school per 31 juli 2024 zal sluiten en dat [gedaagde] geen gebruik meer zal maken van het pand. [gedaagde] vroeg in deze e-mail hoe de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden dient te worden. [eiser] heeft daarop per brief van 3 juli 2024 gereageerd. Hij heeft onder meer aangegeven dat de huurovereenkomst tussen partijen nog loopt tot en met 31 december 2030 en dat de huurovereenkomst dient te worden nagekomen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert in kort geding - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om het pand binnen zeven dagen na het vonnis, in gebruik te nemen en te houden conform de contractueel overeengekomen bestemming, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft,
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot betaling van de verbeurde boetes vanaf 1 augustus 2024 tot en met 28 augustus
2024, zijnde een bedrag van € 7.000,00, te vermeerderen met de te verbeuren boetes vanaf 29 augustus 2024 tot aan de dag dat aan de eis sub I. zal zijn voldaan,
III. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot betaling van de achterstallige huur zijnde € 27.329,28, te vermeerderen met de boete van € 546,59 tot 22 augustus 2024 te vermeerderen met de te verbeuren boetes vanaf 23 augustus 2024 tot aan de dag dat de verschuldigde huur integraal zal zijn voldaan,
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.
3.2.
[eiser] heeft tijdens de zitting zijn vordering verminderd in die zin dat hij de vordering onder III. heeft ingetrokken. [gedaagde] heeft de onder III. gevorderde achterstallige huur en boete betaald.
3.3.
[eiser] legt aan de vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen gehouden het pand gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en conform de overeengekomen bestemming te gebruiken. Per 1 augustus 2024 gebeurt dat niet meer, zodat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. De beslissing van de minister om de financiering van de school te stoppen is te herleiden naar de bedrijfsvoering van [gedaagde] en is het gevolg van een keuze van [gedaagde] om niet aan de door de minister gestelde voorwaarden te voldoen. Het komt daarom voor rekening en risico van [gedaagde] dat zij in de situatie is gekomen dat de financiering van de school is beëindigd en de school is gesloten. Daarnaast is het mogelijk om het pand op een andere wijze te exploiteren dan het te gebruiken als school. Op grond van artikel 7 algemene Pro bepalingen is [gedaagde] een boete van € 250,00 per dag verschuldigd voor elke dag dat zij in verzuim is met de exploitatieverplichting vanaf 1 augustus 2024. Tot slot stelt [eiser] dat sprake is van een spoedeisend belang. Het pand staat leeg en er is geen controle meer, hierdoor neemt de kans op inbraak, kraak en schade snel toe.
3.4.
[gedaagde] heeft ter zitting verweer gevoerd. Op haar verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor de behandeling in kort geding is het noodzakelijk dat sprake is van spoedeisendheid. Het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen vloeit voort uit de stelling van [eiser] dat [gedaagde] haar exploitatieverplichting niet meer nakomt en is in voldoende mate gebleken.
4.2.
In deze procedure dient beoordeeld te worden of de vorderingen van [eiser] in een eventuele bodemprocedure naar verwachting een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop een onmiddellijke voorziening getroffen moet worden.
4.3.
In het midden kan blijven of [gedaagde] door het pand nu als opslagruimte te gebruiken, zoals [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd, haar exploitatieverplichting op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen nakomt. Voor het geval dat het gebruik als opslagruimte niet beantwoordt aan de exploitatieverplichting van [gedaagde] geldt namelijk het volgende. Het pand is gehuurd door een onderwijsinstelling die tot 31 juli 2024 het in gebruik heeft gehad als school. De bekostiging van die school is door de minister per 31 juli 2024 stopgezet en de school is daarom ook per die datum gesloten. In het algemeen moet een veroordeling tot nakoming, zoals in deze zaak wordt gevorderd, afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om die verbintenis na te komen. Dit is niet anders als [gedaagde] zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor haar onmogelijk is geworden. Met deze situatie moet op een lijn worden gesteld het geval dat [gedaagde] wel zou kunnen voldoen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van haar kunnen worden gevergd (vgl. HR 21-5-1976, LJN: AC5738). Gelet hierop kan in dit kort geding niet worden geoordeeld dat de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat daarop in dit kort geding vooruitgelopen kan worden door de gevorderde voorzieningen toe te wijzen. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] in deze procedure worden afgewezen.
4.4.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de veroordeling onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2024.