Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12132
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 416.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Belanghebbende heeft op 28 februari 2023 bezwaar ingediend tegen de WOZ-beschikking.
1.3.
Naar aanleiding van een telefonisch contact tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar is met dagtekening 17 april 2023 de waarde van de woning verlaagd naar een bedrag van € 399.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende met dagtekening 10 november 2023 ongegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat het bedrag op het aanslagbiljet van € 416.000 gelijk blijft. Aan belanghebbende is geen kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 11 september 2024 op zitting behandeld. De gemachtigde van belanghebbende heeft namens belanghebbende deelgenomen aan de zitting. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [de taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een kap woning uit het bouwjaar 1956. De woonoppervlakte bedraagt 96 m2. Verder beschikt de woning over een aanbouw van 10 m2, een vrijstaande berging, een carport, een dakkapel en een overkapping. De grondoppervlakte behorende bij de woning bedraagt 411 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 371.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 399.000 zoals vastgesteld na de vermindering van 17 april 2023 (zie 1.3).
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. De rechtbank overweegt dat het beroep van belanghebbende gegrond is omdat de door de heffingsambtenaar gedane uitspraak op bezwaar niet klopt. In de uitspraak op bezwaar staat namelijk vermeld dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 416.000 gelijk blijft, terwijl de WOZ-waarde op 17 april 2023 is verlaagd naar € 399.000. Dat maakt dat de uitspraak op bezwaar onjuist is en deze niet in stand kan blijven. De heffingsambtenaar heeft de door hem in beroep voorgestane waarde van € 399.000 echter wel aannemelijk gemaakt, waardoor de rechtbank de reeds op 17 april 2023 vastgestelde waarde van € 399.000 zal bekrachtigen. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot het voorgaande oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [de taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 416.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle gelegen te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Belanghebbende heeft niets aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. De gebruikte referentiewoningen zijn wat betreft onder meer de uitstraling, ligging, inhoud en grondoppervlakte ook voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
8.1.
Met betrekking tot [referentiewoning 2] heeft belanghebbende aangevoerd dat de gebruiksoppervlakte van dit referentieobject niet klopt. Volgens belanghebbende is de gebruiksoppervlakte van de woning 96 m2 in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 92 m2. Deze informatie is afkomstig van een makelaar, aldus belanghebbende. Het voorgaande maakt volgens belanghebbende dat de gewogen gemiddelde prijs per m2 niet klopt.
8.2.
De rechtbank acht de stelling van belanghebbende over de gebruiksoppervlakte van onvoldoende gewicht om te kunnen slagen. De taxatiematrix die de heffingsambtenaar heeft overgelegd is opgemaakt door een gediplomeerd WOZ-taxateur. Deze taxateur heeft de taxatiematrix opgesteld aan de hand van de voor hem beschikbare systemen. In beginsel mag worden uitgegaan van de juistheid van de informatie die uit deze systemen voortkomt. De stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte niet klopt, is niet met bewijsmiddelen onderbouwd. De enkele mondelinge toelichting ter zitting dat een makelaar hierover heeft verklaard is onvoldoende om aannemelijk te maken dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte niet klopt.
8.3.
De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat de heffingsambtenaar met betrekking tot de gewogen gemiddelde prijs per m2 aan zijn bewijslast heeft voldaan. In het vervolg van deze uitspraak zal de rechtbank oordelen of de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de bijzonderheden van de woning in vergelijking tot de referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen
9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de muren en het dak aan de binnenzijde van de woning niet voldoende geïsoleerd zijn en dat de luxe onderdelen van de woning (gedeeltelijk) gedateerd zijn. Dit gezamenlijk rechtvaardigt volgens belanghebbende een neerwaartse correctie op de waarde van de woning van 10%. Daarnaast dient de waarde van de woning volgens belanghebbende te worden verlaagd met 10% omdat de ligging van de woning in vergelijking met de referentiewoningen minder goed is. De [straat van onroerende zaak] is volgens belanghebbende een ander soort straat dan de straten waarin de referentieobjecten zijn gelegen en daar dient rekening mee te worden gehouden bij de waardebepaling. Verder ligt er een verkeersdrempel voor de woning waar overlast van wordt ondervonden. Daar gaat ook een waardedrukkend effect vanuit volgens belanghebbende.
9.1.
Voor wat betreft de stelling van belanghebbende dat een neerwaartse correctie van 10% op de waarde van de woning moet plaatsvinden vanwege de isolatie en de gedateerdheid van de woning overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende heeft deze stelling niet nader onderbouwd door middel van bewijsmiddelen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar heeft hij de door hem voorgestane waardecorrectie dan niet aannemelijk gemaakt. Daar komt bij dat de woning is vergeleken met referentiewoningen die uit omstreeks hetzelfde bouwjaar komen. Dat maakt dat in beginsel moet worden aangenomen dat de toestand van de woning en de referentiewoningen vergelijkbaar is wat betreft bijvoorbeeld de mate van isolatie en de mate van gedateerdheid. Het waardeverminderend effect zit in dat geval verdisconteerd in de gebruikte verkoopcijfers van de referentiewoningen, waardoor hiermee al rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning.
9.2.
De beroepsgrond over de ligging slaagt naar het oordeel van de rechtbank wel. De rechtbank acht aannemelijk dat van de verkeersdrempel die voor de woning ligt overlast wordt ondervonden en dat daar in bepaalde mate een waardedrukkend effect vanuit gaat. De rechtbank acht het echter niet aannemelijk dat dit waardedrukkend effect groter is dan het verschil tussen de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 319.000 en de waarde van € 416.000 waartoe de taxatiematrix concludeert. De beroepsgrond leidt derhalve niet tot een verlaging van de WOZ-waarde van € 399.000.
9.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 399.000 aannemelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar niet juist is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt de waarde van de woning vast conform de tussentijds gedane mededeling van 17 april 2023 waarbij de WOZ-waarde is verlaagd naar € 399.000 (zie 1.3).
10.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624 [2] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om een kostenvergoeding. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998. De vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bekrachtigd de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning op het bedrag van € 399.000 en bepaalt dat de aanslagen dienovereenkomstig dienen te worden vastgesteld;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 7 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.