Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11151318 CV EXPL 24-2087
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
de stichting Stichting WonenBreburg,
gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
eiseres,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders te Eindhoven,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [plaats] aan het [woonadres] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.Waar de zaak over gaat
Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen WonenBreburg en [gedaagde] moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand.
2.Hoe de procedure is verlopen
2.1.
Hoe deze procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
het tussenvonnis van 3 juli 2024 met de daarin genoemde stukken;
het overzicht actuele huurachterstand van WonenBreburg;
Op 9 september 2024 is de zaak op een zitting met de rechter besproken. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2.2.
Daarna is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
3.Waar de kantonrechter over moet oordelen
3.1.
WonenBreburg vordert bij vonnis, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.158,69 aan achterstallige huur (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.673,68 vanaf 29 mei 2024 tot de dag dat alles is betaald, met een bedrag van € 597,43 per maand aan huur tot aan de ontbinding en als schadevergoeding vanaf de ontbinding totdat de woning is ontruimd en verlaten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Daarnaast vraagt WonenBreburg het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld.
4.De standpunten van partijen
4.1.
WonenBreburg heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het niet betalen van de (volledige) huur. In de akte van 22 augustus 2024 heeft WonenBreburg een overzicht overgelegd van de actuele huurachterstand. Tijdens de procedure is de huurachterstand toegenomen. Immers, [gedaagde] heeft de huur in de maanden juni 2024, juli 2024 en augustus 2024 niet betaald. Dit maakt dat de actuele huurachterstand € 4.526,99 bedraagt tot en met augustus 2024. Verder heeft WonenBreburg in het buitengerechtelijke traject [gedaagde] verschillende mogelijkheden geboden, waaronder een betalingsregeling om op de huurachterstand in te kunnen lopen, maar [gedaagde] is deze regeling niet correct nagekomen. Nu [gedaagde] de huur structureel niet (tijdig) betaalt en toezeggingen niet nakomt, heeft WonenBreburg geen vertrouwen dat de huurbetalingen in het vervolg tijdig en volledig door [gedaagde] zullen worden voldaan. De hoogte van de huurachterstand en het structureel te laat betalen van de huurpenningen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de (neven)vorderingen moeten worden toegewezen, aldus WonenBreburg. Ten aanzien van de algemene voorwaarden voert WonenBreburg aan dat zij zich voor de rente en kosten houdt aan wat wettelijk is toegestaan. Als de algemene voorwaarden ruimer zijn dan wettelijk is toegestaan, dan doet zij op die voorwaarden dus geen beroep.
4.2.
Op de rolzitting van 19 juni 2024 geeft [gedaagde] het volgende aan. [gedaagde] zit in een rolstoel en moet met zijn rolstoel over de trap naar de eerste verdieping waar zijn woning is. Hij is een procedure gestart bij de gemeente Breda om een plateaulift te krijgen.. Momenteel is er geen geld en is het wachten op compensatie van de gemeente Breda. Verder voert [gedaagde] aan een uitkering te krijgen van de gemeente. Tot slot geeft [gedaagde] aan graag in zijn appartement te blijven wonen en zijn sociale contacten uit de flat te behouden.
4.3.
Bij vonnis van 3 juli 2024 is vervolgens een mondelinge behandeling bepaald, waarvoor beide partijen zijn uitgenodigd. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft geprobeerd telefonisch contact met hem op te nemen, maar [gedaagde] was niet bereikbaar.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, waar dat van belang is, verder ingegaan.
5.Hoe de kantonrechter oordeelt
Huurachterstand
5.1.
WonenBreburg heeft op de mondelinge behandeling gesteld dat de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 4.526,99 (huurachterstand tot en met augustus 2024). [gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen en heeft dit dus niet weersproken, zodat het bedrag van € 4.526,99 aan actuele huurachterstand in dit geval zal worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.2.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.
5.3.
De kantonrechter stelt vast dat de openstaande huurschuld ten tijde van de dagvaarding in totaal ruim 4 maanden bedroeg. De huurachterstand is tijdens de procedure opgelopen naar ruim 7 maanden. Gelet op deze huurachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning met parkeerplaats dan ook gerechtvaardigd. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning (met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis) zal worden toegewezen.
Toezegging van WonenBreburg
5.4.
WonenBreburg heeft nadrukkelijk toegezegd bereid te zijn op zoek te gaan naar een (rolstoel) toegankelijke woning voor [gedaagde] en de ontruiming van de woning onder bepaalde voorwaarden uit te stellen. Die voorwaarden, waaronder in ieder geval nakoming van een betalingsregeling en betaling van de lopende huur, kunnen dan worden vastgelegd in een gebruiksovereenkomst. Zo lang [gedaagde] zich houdt aan (de voorwaarden van) de gebruiksovereenkomst heeft WonenBreburg niet de intentie te ontruimen. Een vonnis, waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt uitgesproken dient voor WonenBreburg enkel als stok achter de deur. De kantonrechter gaat ervan uit dat WonenBreburg zich aan deze toezegging zal houden.
Huurtermijnen en gebruiksvergoeding
5.5.
De kantonrechter wijst het gevorderde bedrag van € 597,43 per maand voor nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 september 2024 toe, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Immers, de huurtermijnen tot en met augustus 2024 zijn al meegenomen in het toe te wijzen bedrag dat [gedaagde] moet betalen.
5.6.
De kantonrechter wijst eveneens toe een bedrag van € 597,43 per maand als gebruiksvergoeding/schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen.
Ambtshalve toetsing van de voorwaarden (rente & incassokosten)
5.7.
De gevorderde verschenen en toekomstige wettelijke rente zal als niet weersproken worden toegewezen zoals hierna in de beslissing bepaald.
5.8.
Daarnaast overweegt de kantonrechter dat WonenBreburg een professionele verhuurder is. [gedaagde] heeft als consument-huurder een woonruimte van WonenBreburg gehuurd. Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. De kantonrechter moet ambtshalve (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) beoordelen of in de huurovereenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen (artikelen) zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 93/13/EEG). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
5.9.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
5.10.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
5.11.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
5.12.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘
(…) Bij gebreke van tijdige betaling is de huurder is de huurder direct in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
(…) Bij gebreke van tijdige betaling is de huurder is de huurder direct in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1: ‘
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. (…)’
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. (…)’
Artikel 13.2: ‘
Indien één der partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd. (…)’
Indien één der partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd. (…)’
Artikel 15: ‘
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van € 25,- (niveau november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van € 25,- (niveau november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van
€ 15.000,-- verschuldigd, onverminderd de verplichting van die partij om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt verschuldigd zijn.’
5.13.
De rentebedingen in artikel 6.1 en 13.2, eerste alinea, zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk.
5.14.
Het incassobeding in artikel 13.2, tweede alinea verwijst naar de (deels) dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op zichzelf is dit dan ook geen oneerlijk beding.
5.15.
In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 zijn de rente- en incassobedingen in artikel 6.1 en 13.2 wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Voor wat betreft artikel 6.1 is van belang dat in artikel 15 is bepaald dat op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde verstoord. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 naast de boete van artikel 15 alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [1] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
5.16.
Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover WonenBreburg op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
5.17.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig moeten worden afgewezen. Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan (zie HvJ EU 27 januari 2021, C-229/19 en C-289/19, ECLI:EU:2021:C:68).
Proceskosten
5.18.
Aangezien [gedaagde] grotendeels terecht voor de huurachterstand in deze procedure is betrokken, wordt hij in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten worden aan zijde van WonenBreburg begroot op:
- dagvaarding € 137,39
- griffierecht € 496,00
- salaris gemachtigde € 476,00 (2 punten x € 238,00)
- nakosten € 119,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.228,39
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning met verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] aan [het woonadres] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan WonenBreburg te betalen:
- een bedrag van € 4.531,67 aan huur tot en met augustus 2024 (inclusief verschenen rente tot 29 mei 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.673,68 vanaf 29 mei 2024 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- een bedrag van € 597,43 ten bedrage van de huurprijs per huurperiode vanaf
1 september 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
- Een bedrag van € 597,43 aan schade/gebruikersvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.228,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
6.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. van ’t Nedereind en in het openbaar uitgesproken op
9 oktober 2024.