ECLI:NL:RBZWB:2024:6901

• Datum uitspraak: 9 oktober 2024
• Publicatiedatum: 10 oktober 2024
• Zaaknummer: 11076926 \ CV EXPL 24-1571 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Ebben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens drugsgebruik door zoon van huurders

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 9 oktober 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Thuisvester en haar huurders. De verhuurder, Thuisvester, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat de politie drugs had aangetroffen in de verhuurde woning, welke van de zoon van de huurders bleken te zijn. Thuisvester stelde dat de huurders onvoldoende hadden gedaan om te voorkomen dat hun zoon drugs in de woning opsloeg of verhandelde, en dat zij aansprakelijk waren voor de gedragingen van hun zoon. De kantonrechter oordeelde echter dat, hoewel de aanwezigheid van drugs een ernstig feit is, niet was gebleken dat de huurders wisten van de drugsactiviteiten van hun zoon. De huurovereenkomst bevatte geen bepalingen over drugsgebruik, en er was geen bewijs dat de huurders zich niet als goede huurders hadden gedragen. De kantonrechter concludeerde dat er geen sprake was van een tekortkoming van de huurders, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Thuisvester werd in het ongelijk gesteld en moest de proceskosten betalen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11076926 \ CV EXPL 24-1571

Vonnis van 9 oktober 2024

in de zaak van

STICHTING THUISVESTER ,

te Oosterhout

eisende partij,

hierna te noemen: Thuisvester,

gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken, advocaat te Oosterhout

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. R.S. Namjesky, advocaat te Breda.

1. De zaak in het kort

De politie heeft drugs in de verhuurde woning gevonden. Deze zijn van de zoon van huurders. Verhuurder vindt dat de huurders te weinig hebben gedaan om te voorkomen dat er drugs in de woning werden opgeslagen of werden verhandeld door de zoon(s). In ieder geval zijn volgens verhuurder de huurders aansprakelijk voor de gedragingen van hun zoons alsof het hun eigen gedragingen waren. Daarom wil de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. De kantonrechter gaat daarin niet mee. Voorop staat dat de aanwezigheid van drugs een ernstig feit is. Dat neemt niet weg dat alle feiten en omstandigheden moeten worden meegenomen in de beoordeling of sprake is van een tekortkoming en of ontbinding gerechtvaardigd is. In deze zaak is onder meer relevant dat in de huurovereenkomst niets is opgenomen over drugs, dat niet is gebleken dat de huurders wisten van de drugs van hun zoon(s) en dat geen sprake is van schade.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 mei 2024

- de mondelinge behandeling op 17 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- De rechtsvoorgangster van Thuisvester, Woningbouwstichting [woonplaats] , heeft met ingang van 13 januari 1997 aan [gedaagden] verhuurd de woning aan de [adres] te [postcode] [woonplaats] [hierna: de woning of het gehuurde].

- In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:

“
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en eventuele leden van het gezin .”

- Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 1 januari 1994 [verder: ‘AH’] van toepassing verklaard.

- In de AH zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

Artikel 7

2. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan

gegeven bestemming van woonruimte gebruiken .

- Op 17 november 2022 is [zoon 1] , zoon van [gedaagden] , door de politie aangehouden op verdenking van overtreding van artikel 2 van de Opiumwet, het verbod om een middel als bedoeld in de bij de wet behorende lijst I te telen, bewerken, verwerken, verkopen, af te leveren, verstrekken, vervoeren of aanwezig te hebben. Daarbij is de auto onderzocht en is in een verborgen ruimte een handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen. Door de politie is op dezelfde dag een vervolgonderzoek verricht in de woning. Daarbij heeft zij 6,3 gram cocaïne aangetroffen in of bij het toilet.

- Bij besluit van 9 maart 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [woonplaats] gelast om de woning binnen twee weken te sluiten en afgesloten te houden voor een periode van drie maanden en aangekondigd dat de woning op 24 maart 2023 onder toepassing van bestuursdwang zal worden gesloten.

- Per brief van 17 maart 2023 heeft Thuisvester onder andere aangegeven, dat zij gelet op de bestuurlijke sluiting, de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst inriep en ontruiming van het gehuurde wilde nastreven.

- [gedaagden] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 9 maart 2023 van de burgemeester en een verzoek voor het treffen van voorlopige voorzieningen ingediend bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

- Bij vonnis van 25 april 2023 heeft de voorzieningenrechter het besluit van de burgemeester geschorst om te kijken of er vervangende woonruimte gevonden kon worden, met name met het oog op de minderjarige dochter van [gedaagden] .

- Op 6 oktober 2023 heeft de burgemeester het bezwaar van [gedaagden] op haar besluit afgewezen en bepaald dat de woning op 30 oktober 2023 voor de duur van drie maanden zou worden gesloten. [gedaagden] hebben daarop opnieuw een voorlopige voorziening aangevraagd.

- Bij vonnis van 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat sluiting van de woning in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. Daarom heeft de voorzieningenrechter het besluit vernietigd en de burgemeester opgedragen een nieuw besluit te nemen.

- Op 13 december 2023 heeft Thuisvester aan [gedaagden] per brief laten weten dat zij de huurovereenkomst nog steeds wil beëindigen en daarom een dagvaarding zal uitbrengen.

4. Het geschil

4.1.

Thuisvester vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast wil zij een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 698,67 vanaf het moment van beëindiging van de huurovereenkomst tot de dag waarop Thuisvester weer de beschikking krijgt over de woning. Tot slot wil zij veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

4.2.

Thuisvester baseert haar vordering op de stelling dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagden] . Ten eerste hebben [gedaagden] zich niet als goed huurder gedragen. Daarnaast hebben [gedaagden] de woning niet gebruikt volgens de contractuele bestemming woonruimte, door de woning voor het aanwezig hebben/opslaan van drugs en de verhandeling van drugs te gebruiken. Tot slot geldt dat als [gedaagden] niet wisten van de drugs, zij dan in ieder geval op grond van artikel 7:219 Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk zijn voor de gedragingen van hun zoons, te meer nu [gedaagden] gewaarschuwd waren over de gedragingen van hun zoons.

4.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Thuisvester, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Thuisvester, met veroordeling van Thuisvester in de proceskosten. Mochten de vorderingen wel worden toegewezen, dan verzoeken [gedaagden] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.4.

[gedaagden] betwisten dat zij zich niet als goed huurder hebben gedragen. [gedaagden] voeren daarbij aan dat in de huurovereenkomst geen anti-Opiumwet-beding is opgenomen. Daarom kan geen sprake zijn van schending daarvan. [gedaagden] hadden ook niets te maken met de drugs. Zij wisten daar niets vanaf, noch waren zij gewaarschuwd. Overigens mist het verband met de huurrelatie tussen Thuisvester en [gedaagden] , omdat de zoons geen partij zijn bij de huurovereenkomst. [gedaagden] betwisten ook dat zij voor de gedragingen van hun zoons als voor hun eigen gedragingen in het gehuurde aansprakelijk zijn. Bovendien hebben [gedaagden] hun zoons niet meer toegelaten tot de woning zodra zij wisten van de drugs. Als al sprake zou zijn van een tekortkoming dan rechtvaardigt die niet de ontbinding en ontruiming.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Thuisvester vordert ontbinding op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Uit dat artikel volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder(s).

[gedaagden] betwisten dat sprake is van een tekortkoming en beroepen zich op de uitzondering, zodat de kantonrechter eerst beoordeelt of sprake is van een tekortkoming en, zo ja, daarna of ontbinding gerechtvaardigd is.

Levert de aanwezigheid van de handelshoeveelheid drugs een tekortkoming op?

5.2.

De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs in een woning een ernstig feit is. Met Thuisvester is de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van drugs een risico van overlast, verloedering en criminele activiteiten met zich brengt. De enkele aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs betekent echter niet automatisch dat sprake is van een tekortkoming van de huurder. Daarvoor is allereerst van belang wat in verband daarmee in de overeenkomst en algemene voorwaarden is bepaald. Daarnaast kan bij aanwezigheid van drugs sprake zijn van een tekortkoming als blijkt dat de huurder een verwijt kan worden gemaakt.

5.3.

In de huurovereenkomst en de bijbehorende AH is geen beding opgenomen, waarin is bepaald dat de aanwezigheid van drugs leidt tot het beëindigen van de huurovereenkomst of dat dit andere consequenties heeft voor de huurder. Daarom moet beoordeeld worden of [gedaagden] zich niet als goed huurders (artikel 7:213 BW) hebben gedragen.

[gedaagden] hebben niet gehandeld in strijd met goed huurderschap

5.4.

In dat kader beoordeelt de kantonrechter of [gedaagden] voldoende hebben gedaan om te vermijden dat er een handelshoeveelheid drugs in de woning zou komen en als dat toch het geval was, om maatregelen te nemen ter beëindiging daarvan.

5.5.

Thuisvester heeft ten eerste aangevoerd dat [gedaagden] onvoldoende dan wel geen toezicht hebben gehouden op het gehuurde en laten gebeuren dat een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen, terwijl zij gewaarschuwd waren. [gedaagden] waren volgens Thuisvester namelijk bekend met de criminele activiteiten van hun zoons, omdat hun zoons meerdere antecedenten op grond van de Opiumwet op hun naam hadden staan, er eerdere huiszoekingen hadden plaatsgevonden en er al meerdere dwangsommen waren verbeurd wegens de handel in hard- en softdrugs. Zij verwijst daarbij naar het besluit van de gemeente van 9 maart 2023 om de woning te sluiten en de toelichting daarbij. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Thuisvester ook nog een brief van de gemeente over een dwangsom aangehaald, die was gestuurd aan [zoon 2] . [gedaagden] hebben over de drugsactiviteiten van hun zoons volgens Thuisvester bovendien een gesprek gehad met de burgemeester. Thuisvester verwijst tot slot naar de uitspraken van de voorzieningenrechters in verband met het besluit van de burgemeester, die er niet vanuit gaan dat er geen enkele wetenschap was bij [gedaagden] .

[gedaagden] hebben betwist dat sprake was van drugsgerelateerde antecedenten van hun zoons. Zij wisten daar in ieder geval niets vanaf. Het gesprek met de burgemeester ging hier ook niet over. Dat ging volgens [gedaagden] over handhaving van de avondklok in de coronaperiode. Bovendien zijn hun zoons meerderjarig en is het niet vanzelfsprekend dat zij hun ouders overal over informeren. Weliswaar heeft de politie eerder een bezoek gebracht aan de woning, maar dat was niet in het kader van een huiszoeking naar drugs, althans dat is [gedaagden] niet bekend. Er zijn toen bovendien ook geen drugs aangetroffen.

5.6.

De kantonrechter merkt op voorhand op dat zij een eigen en zelfstandige beoordeling maakt over de vraag of [gedaagden] wisten van drugsgerelateerde antecedenten van hun zoons. Dat betekent dat de kantonrechter niet zondermeer de overwegingen van de voorzieningenrechters in de bestuursrechtelijke procedure overneemt, te meer nu de kantonrechter niet over dezelfde informatie beschikt als de voorzieningenrechters. Zo is in deze procedure bijvoorbeeld niet de bestuurlijke rapportage over het politiebezoek van 17 november 2022 overgelegd.

5.7.

In de door Thuisvester overgelegde brief van 9 maart 2023 met het besluit van de gemeente schrijft de burgemeester onder meer:

“
Daarbij behoeft de opmerking dat beide zoons meerdere antecedenten op grond van de Opiumwet op hun naam hebben. Er zijn reeds meerdere dwangsommen verbeurd wegens de handel in hard- en softdrugs. Er is vanuit mij gepoogd een gesprek aan te gaan met uw cliënten. Het eerste gesprek waarvoor uw cliënten zijn uitgenodigd, hebben zij zonder kennisgeving aan zich voorbij laten gaan. Uiteindelijk heeft op l6 december 2021 wel een gesprek plaatsgevonden op het gemeentehuis. Hierbij was ook een politieagent aanwezig, de heer [politieagent]. Toen ik mijn zorgen heb geuit over de criminele activiteiten van beide zoons van cliënten, werd het gesprek door uw cliënte (en haar dochter) op een onvriendelijke wijze voortgezet en is dit gesprek uiteindelijk afgekapt .”

Hieruit volgt weliswaar dat de zoons van [gedaagden] meerdere drugsgerelateerde antecedenten op hun naam hadden en dat in dat kader dwangsommen waren verbeurd, maar niet blijkt dat [gedaagden] daarvan op de hoogte waren. Thuisvester heeft tijdens de mondelinge behandeling uit de brief voorgelezen waarin aan [zoon 2] een dwangsom wordt opgelegd in verband met drugshandel op straat. Ook daaruit volgt dat weliswaar sprake is van drugsactiviteiten van de zoon van [gedaagden] , maar niet dat [gedaagden] hiervan ook wisten. De brief was immers alleen gericht aan [zoon 2] , die op dat moment bovendien meerderjarig was. [gedaagden] hebben ontkend dat zij deze brief hebben gezien.

Evenmin blijkt uit deze brief dat sprake was van drugsgerelateerde activiteiten in of vanuit de woning. Daarbij is van belang dat de bestuursrechter die het besluit vernietigde heeft opgemerkt “
Uit de stellingen van de burgemeester lijkt juist het tegendeel te blijken, nu hij heeft aangevoerd dat de zoon(s) van verzoekers drugs zou(den) verkopen terwijl hij/zij met scooters door de stad rijdt/rijden .” Ook overigens is niet gebleken van drugshandel in of vanuit de woning. De hoeveelheid drugs was weliswaar een handelshoeveelheid, maar niet blijkt dat in de woning iets is aangetroffen dat duidt op drugshandel, zoals een weegschaal en gripzakjes. Ook heeft Thuisvester niet gesteld dat sprake was van overlast bij de woning. Tot slot blijkt niet, zeker gezien de betwisting van [gedaagden] , dat in het gesprek op het gemeentehuis gesproken is over de drugsactiviteiten.

5.8.

Het lag daarmee op de weg van Thuisvester om haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door de uitnodiging voor het gesprek met de burgemeester te overleggen of een brief over drugsactiviteiten van de zoons die gericht was aan [gedaagden] als ouders. Dat heeft Thuisvester echter niet gedaan.

5.9.

Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat niet, althans onvoldoende is gebleken dat [gedaagden] wisten of moeten hebben geweten van drugs in de woning of drugsgerelateerde activiteiten van hun zoons. Bovendien hebben [gedaagden] hun zoons niet meer toegelaten in de woning toen zij wel op de hoogte waren van de drugs en wonen beide zoons inmiddels ergens anders. Er zijn dan ook onvoldoende aanknopingspunten om tot het oordeel te komen dat [gedaagden] zich niet als goed huurders hebben gedragen. Op dit punt is dan ook geen sprake van een tekortkoming van [gedaagden] .

Er is geen sprake van wijziging van de bestemming

5.10.

Thuisvester heeft ten tweede aangevoerd dat sprake is van gebruik van de woning in strijd met de bestemming of wijziging van de bestemming. Hiervoor heeft de kantonrechter overwogen dat niet is gebleken van drugshandel in of vanuit de woning of opslag van drugs in de woning, zodat niet blijkt van ander gebruik van het gehuurde dan met bestemming woonruimte. Ook dit levert daarom geen tekortkoming van [gedaagden] op.

[gedaagden] zijn niet zonder meer aansprakelijkheid voor de gedragingen van hun zoons

5.11.

Tot slot heeft Thuisvester gesteld dat [gedaagden] in ieder geval op grond van artikel 7:219 BW ^[1] op gelijke wijze als voor hun eigen gedragingen aansprakelijk zijn voor de

gedragingen van hun zoons.

5.12.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2007 (ECLI:NL:HR: 2007:AZ8743, r.o. 3.3.2) volgt dat dit artikel niet zonder meer van toepassing is als de gedragingen van de zoons van [gedaagden] niet hebben geleid tot schade aan het gehuurde, zoals in deze zaak. In dat geval zijn [gedaagden] alleen aansprakelijk voor de gedragingen van hun zoons als [gedaagden] zelf zich, in het licht van die gedragingen, niet als goed huurder hebben gedragen. Bij de beoordeling daarvan moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, zoals de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedraging en het gebruik van het gehuurde. Daarvan kan in elk geval sprake zijn indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden en vervolgens nagelaten heeft maatregelen te treffen die redelijkerwijs van hem verlangd hadden mogen worden.

Hiervoor heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet gebleken dat de drugsactiviteiten van de zoons direct gerelateerd waren aan de woning. Evenmin is gebleken van wetenschap van [gedaagden] . Ook hebben zij voldoende maatregelen getroffen, zodra zij wisten van de drugsactiviteiten van hun zoons. Daaruit volgt dat geen sprake is van aansprakelijkheid van [gedaagden] op grond van artikel 7:219 BW.

5.13.

De conclusie hieruit is dat geen sprake is van een tekortkoming van [gedaagden] . Daarmee is niet voldaan aan het vereiste van artikel 6:265 BW, zodat de kantonrechter de huurovereenkomst niet zal ontbinden. Daarmee komt de kantonrechter niet meer toe aan een beoordeling en afweging van de belangen van partijen.

5.14.

Thuisvester is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

677,00

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van Thuisvester af,

6.2.

veroordeelt Thuisvester in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Thuisvester niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.

Voetnoten

1. De huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.