Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11062677 \ CV EXPL 24-1436
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
[de huurder],
wonende te [plaats] ,
eiser in het verzet, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [de huurder] ,
gemachtigde: mr. G.A. Soebhag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
gedaagde in het verzet, gedaagde in reconventie,
hierna te noemen: Vesteda,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2024 met producties;
- het verstekvonnis van 7 februari 2024;
- de verzetdagvaarding van 28 maart 2024 met eis in reconventie;
- de akte producties behorende bij de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in verzet in conventie met producties, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van repliek in verzet in conventie met producties, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
- de conclusie van antwoord in verzet in conventie met producties, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van repliek in verzet in conventie met producties, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
[de huurder] heeft van Vesteda gehuurd de woning aan [adres 1] te [plaats] en parkeerplaats aan [adres 2] te [plaats] tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van totaal € 1.727,64. In de beide huurovereenkomsten staat bij de tenaamstelling van Vesteda het adres “Claude Debussylaan 15 te Amsterdam” genoemd.
2.2.
In de huurovereenkomst van de woning zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Verder staat in die huurovereenkomst onder “aanvullende bepalingen” dat de huurovereenkomst van de woning onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst van de garage en bij opzegging van de huur van de woning ook de huur van de garage beëindigd wordt en andersom.
2.3.
Bij aangetekende brief van 30 mei 2023 (gericht aan het adres Claude Debussylaan 15 te Amsterdam) heeft [de huurder] de huurovereenkomst voor de woning aan [adres 1] te [plaats] per 30 mei 2023 opgezegd. In de brief heeft [de huurder] ook medegedeeld dat de woning leeg en schoon is, de parketvloer ter overname wordt aangeboden en hij graag verneemt wanneer afname en afgifte van sleutels kan plaatsvinden.
2.4.
[de huurder] heeft in e-mails van 30 en 31 juli 2023 aan Vesteda verwezen naar de gedane huuropzegging en in een e-mail van 10 augustus 2023 aan Vesteda medegedeeld de huuropzegging voor de woning aan [adres 1] te [plaats] opnieuw bijgaand mee te sturen.
2.5.
Vesteda en haar gemachtigde hebben [de huurder] meerdere keren gesommeerd tot betaling van huurachterstand. Als reactie op de door [de huurder] gestelde opzegging heeft Vesteda in correspondentie steeds aangegeven deze niet te hebben ontvangen en verzocht de aangetekende opzegging te sturen omdat deze nodig is om met terugwerkende kracht te verwerken.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Vesteda heeft bij dagvaarding gevorderd dat de huurovereenkomsten voor de woning aan [adres 1] en de parkeerplaats aan [adres 2] te [plaats] worden ontbonden met ontruiming van het gehuurde. Daarnaast heeft Vesteda gevorderd dat [de huurder] wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 10.630,30 (aan huur van juli 2023 tot en met januari 2024, rente en incassokosten), alsmede rente over € 9.995,64 vanaf 10 januari 2024 en een bedrag van € 1.727,64 per maand per 1 februari 2024 tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [de huurder] in de proceskosten.
3.2.
Bij verstekvonnis van 7 februari 2024 zijn de vorderingen van Vesteda toegewezen en is [de huurder] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.067,39 aan proceskosten.
3.3.
[de huurder] voert verweer. [de huurder] concludeert tot ontheffing van de veroordeling uitgesproken bij vonnis van 7 februari 2024, Vesteda niet ontvankelijk te verklaren in haar oorspronkelijke vorderingen, althans haar die te ontzeggen en Vesteda te veroordelen in de kosten van de verzetprocedure.
3.4.
[de huurder] voert als verweer – samengevat – aan dat de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 30 mei 2023 is opgezegd waardoor er volgens hem geen grond is voor de vorderingen van Vesteda. [de huurder] voert aan dat hij Vesteda bij e-mails van 30 juli en 31 juli 2023 en ook in telefonische contacten erna heeft gewezen op de opzegging. Volgens [de huurder] heeft hij na verzoeken van Vesteda op 10 augustus 2023 en 24 november 2023 opnieuw de opzeggingen gestuurd.
3.5.
Na het verweer heeft Vesteda haar eis gewijzigd en niet langer ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van het gehuurde en huur/schadevergoeding vanaf 16 mei 2024 gevorderd. Vesteda vermindert de vordering tot betaling van huur/schade tot 16 mei 2024 en zij vordert aan huur/schade, kosten en rente een bedrag van € 13.109,27. Zij stelt daartoe dat op 16 mei 2024 een eindinspectie van de woning heeft plaatsgevonden waarbij de woning leeg en ontruimd is opgeleverd waardoor de betalingsverplichting per die datum eindigt.
In reconventie
3.6.
[de huurder] vordert dat Vesteda wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 1.974,44 aan onverschuldigd geïncasseerde huur, met bepaling dat als het bedrag niet binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis is voldaan, wettelijke rente verschuldigd is en Vesteda wordt veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure.
3.7.
[de huurder] legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat door de opzegging per 30 mei 2023 geen huur verschuldigd is en Vesteda onrechtmatig een totaalbedrag van € 1.974,44 aan huur is blijven incasseren. Dit bedrag dient volgens [de huurder] te worden terugbetaald.
3.8.
Vesteda voert als verweer – samengevat – aan dat zij nooit een rechtsgeldige huuropzegging van [de huurder] heeft ontvangen en ook geen sleutels. Daarnaast voert Vesteda aan dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen tot de eindinspectie van 16 mei 2024.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzet tijdig?
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het verzet tijdig en op de juiste wijze is ingesteld, zodat [de huurder] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.
Huur opgezegd?
4.2.
In geschil is tussen partijen allereerst of [de huurder] de huurovereenkomst voor de woning en de garage heeft opgezegd. [de huurder] stelt de huurovereenkomst voor de woning en garage te hebben opgezegd bij aangetekende brief van 30 mei 2023. Vesteda betwist de ontvangst van die brief en voert aan dat de brief aan een verkeerd adres is verzonden.
4.3.
Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring (zoals hier de brief van [de huurder] ) moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW)). Een schriftelijke verklaring geldt als bereikt als deze door de betreffende persoon is ontvangen. Als de geadresseerde betwist dat de schriftelijke verklaring hem heeft bereikt, moet de afzender feiten en omstandigheden stellen en bewijzen waaruit volgt dat hij de schriftelijke verklaring heeft verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar kon worden bereikt én dat de schriftelijke verklaring daar is aangekomen.
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat uit het door [de huurder] als productie 3 overgelegde verzendbewijs met een QR code niet blijkt dat de brief op het genoemde adres Claude Debussylaan 15 is aangekomen. Het had op de weg van [de huurder] gelegen om met de track en trace gegevens duidelijk te maken wanneer de brief op het adres is bezorgd. [de huurder] heeft dit niet gedaan. Bij gebreke van een onderbouwing door [de huurder] kan er daarom niet vanuit worden gegaan dat de brief op het genoemde adres is aangekomen. Hierdoor kan de discussie tussen partijen of de brief wel gericht was aan een adres waar [de huurder] van mocht uitgaan onbesproken worden gelaten.
4.5.
Zoals [de huurder] aanvoert, blijkt uit de door hem verzonden e-mails van 30 en 31 juli 2023 dat [de huurder] de wil had de huurovereenkomst te beëindigen en de ontvangst van deze e-mails zijn door Vesteda niet betwist. De e-mail van 31 juli 2023 vat de kantonrechter op als een opzegging omdat daarin duidelijk staat dat er is opgezegd voor [adres 1] te [plaats] . Ervan uitgegaan wordt dat daarmee ook de huur voor de garage is opgezegd omdat niet in geschil is dat beiden onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en opzegging van de woning tevens opzegging van de garage inhoudt. Op grond van de in artikel 18 van de algemene bepalingen genoemde opzegtermijn van een maand die gelijk is aan de betaalperiode van de huur wordt de huurovereenkomst per 1 september 2023 als geëindigd beschouwd. Voor zover Vesteda zich erop beroept dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat de sleutels niet zijn ingeleverd gaat dit niet op. Het verstrekken van de sleutels aan Vesteda is namelijk geen voorwaarde voor rechtsgeldige beëindiging van een huurovereenkomst. Dat betekent dat [de huurder] de gevorderde huur tot 1 september 2023 verschuldigd is. Dit is een bedrag van € 3.455,28 (huur voor juli en augustus 2023; 2 x € 1.727,64).
Schadevergoeding wegens niet eerdere oplevering?
4.6.
De vraag is dan of [de huurder] schadevergoeding verschuldigd is nu uit de stellingen van Vesteda blijkt dat zij zich hier ook op beroept. Vesteda stelt dat er sprake is van “huur/schade” alsmede dat de woning pas op 16 mei 2024 is opgeleverd en zij toen de sleutels heeft ontvangen.
4.7.
De kantonrechter stelt voorop dat het verstrekken van de sleutels aan de verhuurder een feitelijke handeling is waarmee de huurder voldoet aan de verplichting om bij het einde van de huur het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (artikel 7:224 lid 1 BW). Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [de huurder] de intentie had om de woning en garage weer ter beschikking te stellen van Vesteda. Het is Vesteda die niet of nauwelijks reageerde op e-mails om tot oplevering met overhandiging van sleutels over te gaan en zich steeds op het standpunt stelde geen huuropzegging per aangetekende post te hebben ontvangen. Vesteda heeft op geen enkele manier aangegeven hoe en waar [de huurder] de sleutels kon inleveren en is ook niet overgegaan tot het maken van een afspraak daarvoor. Hiermee komt het niet inleveren van de sleutels voor rekening en risico van Vesteda. [de huurder] betwist uitdrukkelijk dat hij de woning na beëindiging van de huurovereenkomst nog in gebruik heeft gehouden. Dat hij nog in het BRP op het [adres 1] stond ingeschreven, zoals Vesteda stelt, zegt niets over de feitelijke situatie.
Hoofdsom
4.8.
In totaal is aan huur tot 1 september 2023 een bedrag van € 3.455,28 (zie r.o. 4.5) verschuldigd. Vesteda brengt onder randnummer 8 van de conclusie van antwoord in verzet nog een bedrag van € 190,00 aan kosten voor een niet ingeleverde parkeerzender en een bedrag van € 142,92 aan afrekening servicekosten 2021 in rekening. Omdat [de huurder] de verschuldigdheid van die twee posten niet betwist, wordt van de juistheid daarvan uitgegaan en uitgegaan wordt van een bedrag van € 3.788,20 (€ 3.455,28 + € 190,00 + € 142,92). Hierop dient volgens Vesteda een bedrag van € 331,58 aan afrekening servicekosten parkeerplaats en een bedrag van € 3.597,00 aan waarborgsom in mindering te worden gebracht, welke twee verminderingen [de huurder] ook niet betwist. Dat betekent dat [de huurder] niets meer aan Vesteda verschuldigd is. Voor de volledigheid merkt de kantonrechter op dat de door [de huurder] verschuldigde wettelijke rente tot 1 september 2023 met de voornoemde verrekening geacht wordt te zijn voldaan. Daarnaast bestaat voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, gebaseerd op de 14 dagen brief van 17 augustus 2023, geen grond omdat Vesteda op dat moment geen vordering meer had.
4.9.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter het verstekvonnis vernietigen en de vordering van Vesteda geheel afwijzen.
Proceskosten
4.10.
Vesteda is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de huurder] worden begroot als volgt:
- salaris gemachtigde
€
812,00
( 2 punten x € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
In reconventie
4.11.
[de huurder] vordert betaling van een bedrag van € 1.974,44 dat Vesteda volgens hem ten onrechte heeft geïncasseerd aan huur. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen omdat er een rechtsgrond is voor deze betaling, namelijk huur tot 1 september 2023 en dit bedrag ziet op de huur van juni 2023. Bij conclusie van repliek in verzet noemt [de huurder] een parketvloer die ter overname is aangeboden, maar nergens uit blijkt dat de vordering hierop is gebaseerd en aan deze stelling wordt daarom voorbij gegaan.
4.12.
[de huurder] zal als de ongelijke partij in de kosten worden veroordeeld, welke kosten op nihil zullen worden gesteld gelet op de verwevenheid met het debat in conventie.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
vernietigt het door de kantonrechter op 7 februari 2024 onder zaaknummer
10885406 CV EXPL 24-227 gewezen verstekvonnis,
en, opnieuw beslissend,
5.2.
wijst de vordering af,
5.3.
veroordeelt Vesteda in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Vesteda niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
In reconventie
5.4.
wijst de vordering af,
5.5.
veroordeelt [de huurder] in de proceskosten, welke tot op heden worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.