Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10714
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de inspecteur van de belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 27 september 2023.
1.1.
De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 26 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen, vergezeld door [naam] . Namens de inspecteur hebben mr. drs. [inspecteur 1] en [inspecteur 2] deelgenomen.
Feiten
2. Aan belanghebbende is op 7 juli 2023 de eigendom van een perceel grond met de daarop staande opstal geleverd tegen een koopsom van € 237.500. Gelijktijdig is een aangrenzend perceel tuingrond geleverd waarvan de koopsom € 13.275 bedroeg (tezamen: de onroerende zaak). De opstal is een voormalige basisschool (de voormalige basisschool).
2.1.
In verband met de verkrijging van de onroerende zaak heeft de notaris namens belanghebbende aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een verschuldigd bedrag van € 26.080 (de overdrachtsbelasting). Daarbij is uitgegaan van een waarde van de verkrijging van € 250.775 [1] en een tarief van 10,4% [2] . De aangifte vermeldt verder – voor zover van belang:
“verkrijger is het niet eens met de heffing van 10, 4% en heeft nodig verzocht om bezwaar aan te tekenen. Volgens verkrijger hier sprake van een transformatiepand. Indien het object wordt aangemerkt als woning, betekent dit tevens aldus verkrijger dat hij beroep kan doen op de startersvrijstelling.”
2.2.
Voorafgaand aan de verkrijging is de bestemming van de voormalige basisschool gewijzigd van “Maatschappelijk” naar “Wonen”. Ook is vóór de verkrijging een toilet in het gebouw vervangen door een douche.
2.3.
De gemeente Sluis heeft in verband met de verkrijging desgevraagd het volgende aan de inspecteur verklaard:
“(…)
In de bijlage vindt u foto’s van de binnen- en buitenzijde van het pand inclusief de verkoopadvertentie. Het betreft een voormalig schoolgebouw. Nadat het bestemmingsplan voor de plannen van de koper gewijzigd is (van de bestemming Maatschappelijk naar Wonen), is het pand in eigendom overgedragen. Vóór het moment van overdracht zijn er geen verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd.
(…)”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of terecht 10,4% overdrachtsbelasting op aangifte is voldaan. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de overdrachtsbelasting terecht op aangifte voldaan. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
5. Overdrachtsbelasting wordt geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. [3] Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt in beginsel 10,4%. [4] Onder voorwaarden is de verkrijging van een woning vrijgesteld van overdrachtsbelasting (de startersvrijstelling). [5]
5.1.
Belanghebbende stelt dat de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting omdat sprake is van de verkrijging van een woning en ook aan de overige voorwaarden van de startersvrijstelling is voldaan. Hij heeft de voormalige basisschool aangekocht om te verbouwen tot woning. Ten tijde van de verkrijging was het bestemmingsplan aangepast en hebben al enige verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden.
5.2.
De inspecteur betwist dat de startersvrijstelling van toepassing is. Volgens hem was de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging geen woning.
5.3.
Een onroerende zaak wordt voor de overdrachtsbelasting aangemerkt als woning indien hij naar zijn aard bestemd is voor bewoning. [6] Of een onroerende zaak voor bewoning bestemd is, moet worden bepaald met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf. [7] Indien verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden is het aan degene die zich beroept op een wijziging van de aard van het bouwwerk ten opzichte van het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd. [8]
5.4.
Vaststaat dat belanghebbende een onroerende zaak heeft verkregen die oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd om te dienen als basisschool. Evenmin is in geschil dat belanghebbende de voormalige basisschool heeft aangekocht om deze te transformeren tot woning. De enige werkzaamheid die aan de onroerende zaak voorafgaand aan de levering is verricht met het oog op het gebruik als woning is het ombouwen van een toilet tot een douche. Dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de aard van de onroerende zaak te wijzigen. De rechtbank acht aannemelijk dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door belanghebbende zijn oorspronkelijk aard - een school - nog heeft behouden.
5.5.
Hetgeen in 5.3. is overwogen leidt tot het oordeel dat terecht 10,4% overdrachtsbelasting op aangifte is voldaan.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 16 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.