Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11092187 \ CV EXPL 24-1649
Vonnis van 16 oktober 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Thuisvester,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari.
1.De procedure
1.1.
Deze procedure gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Thuisvester als verhuurder en [gedaagde] als huurder moet worden ontbonden en de woning moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand en overlast.
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juli 2024 met de daarin genoemde stukken;
- de akte houdende vermeerdering van eis van Thuisvester met producties;
- de aanvullende producties genummerd 3 en 4 van Thuisvester;
- de aanvullende producties genummerd 3 en 4 van Thuisvester;
- het overzicht actuele huurachterstand van Thuisvester,
- de mondelinge behandeling van 25 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staat het volgende vast:
- [gedaagde] huurt met ingang van 27 oktober 2016 de woning aan de [adres] te [plaats] van Thuisvester. De huurprijs bedraagt (ten tijde van dagvaarding € 821,17 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen,
- [gedaagde] heeft een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan, die op
25 september 2024 € 4.713,15 bedraagt;
- Thuisvester heeft [gedaagde] op 24 oktober 2023 bij de gemeente aangemeld in het kader van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
- Thuisvester heeft op 9 november 2023 een aanmaning aan [gedaagde] gestuurd;
- aan de huisvriend van [gedaagde] , de heer [de huisvriend] (hierna: [de huisvriend] ), is op
9 mei 2023 een lokaalverbod opgelegd naar aanleiding van diverse meldingen van omwonenden met betrekking tot overlast veroorzaakt door [de huisvriend] , in de periode maart 2023 t/m november 2023,
- op 14 november 2023 en 18 december 2023 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen [gedaagde] en Thuisvester met betrekking tot nieuwe meldingen van overlast en het lokaalverbod,
- bij brief van 7 mei 2024 heeft Thuisvester het lokaalverbod met één jaar verlengd, naar aanleiding van meldingen van overlast in de periode november 2023 t/m april 2024,
- [gedaagde] heeft ondanks de lokaalverboden, [de huisvriend] toegang gegeven tot gehuurde,
- op het adres van het gehuurde zijn 20 registraties van overlast bekend bij de politie, waarvan de laatste op 1 juli 2024 was,
- [de huisvriend] is met ingang van 23 juli 2024 middels een zorgmachtiging gedwongen opgenomen.
3.Het geschil
3.1.
Thuisvester vordert nadat zij bij akte haar eis heeft vermeerderd - samengevat – de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, omdat sprake is van een huurachterstand circa 5 maanden en sprake is (geweest) van overlast, veroorzaakt door [de huisvriend] . Verder vordert Thuisvester om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de (geactualiseerde) huurachterstand, schadevergoeding, rente en kosten. Hoewel de lopende huur vanaf mei 2024 weer wordt betaald (al dan niet tijdig), heeft [gedaagde] geen enkele handreiking gedaan om de achterstand in te lopen. Verder heeft [de huisvriend] dusdanig veel overlast veroorzaakt, dat Thuisvester hem tweemaal een lokaalverbod heeft moeten opleggen. [gedaagde] heeft dit lokaalverbod niet gerespecteerd, ondanks dat Thuisvester daarover indringende gesprekken heeft gehad met haar. Thuisvester heeft erg veel energie gestoken om de problemen op te lossen, maar dat heeft niet(s) geholpen. Thuisvester heeft dan ook geen vertrouwen meer in [gedaagde] .
3.2.
[gedaagde] erkent dat sprake is van een huurachterstand. Deze achterstand is ontstaan doordat [de huisvriend] haar geld afhandig heeft gemaakt. Achteraf heeft zij spijt dat zij hem geld heeft geleend. Ook is zij erachter gekomen dat hij inboedelgoederen van haar heeft verkocht. [gedaagde] erkent dat [de huisvriend] overlast heeft veroorzaakt, maar deze rechtvaardigt geen ontbinding. [de huisvriend] heeft wel eens een keer te hard muziek gedraaid, maar hij is nooit agressief tegen haar of omwonenden geweest. [gedaagde] erkent dat zij [de huisvriend] , ondanks het lokaalverbod heeft binnengelaten. Zij wilde afspraken met hem maken over de terugbetaling van het geld dat hij van haar geleend had. Inmiddels heeft zij geen contact meer met [de huisvriend] . Als de gedwongen opname van [de huisvriend] eindigt, zal [gedaagde] hem niet meer toelaten. Dat heeft zij zo afgesproken met zijn vader. Verder heeft [gedaagde] afgezien van schuldhulpverlening omdat het bedrag aan leefgeld haar autokosten niet dekt. Inmiddels heeft [gedaagde] een stabiel inkomen vanuit haar baan als zzp-er in de zorg. [gedaagde] is dan ook in staat en bereid om de achterstand zelf af te lossen. Omdat [gedaagde] op voorhand niet weet hoeveel uur zij kan werken (zij wordt door Temper ingepland), weet zij ook niet wat haar inkomen zal zijn. Er is geen sprake van betalingsonwil. [gedaagde] benadrukt dat zij het vervelend vindt dat verhuurder ervoor heeft gekozen om alles voor te leggen aan de kantonrechter in plaats van de problemen onderling op te lossen. [gedaagde] woont al jaren in het gehuurde. Tot augustus 2023 is niet eerder sprake geweest van een achterstand. Als zij uit de woning zou moeten, dan zou zij op straat komen te staan.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand en rente
4.1.
Nu partijen het eens zijn over het bedrag aan huur dat tot en met 25 september 2024 openstaat, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 4.713,15. Omdat [gedaagde] te laat was met het betalen van de huurtermijnen, zal ook de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen.
(Contractueel beding over de) buitengerechtelijke incassokosten
4.2.
Omdat sprake is van een overeenkomst tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder moet de kantonrechter ambtshalve (uit zichzelf, ook als de gedaagde partij daar niet om vraagt) beoordelen of een beding oneerlijk is jegens de consument in de zin van artikel 3 van Pro richtlijn 93/13 [1] . Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a BW, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is ten opzichte van de consument, vernietigbaar is. Als een beding is vernietigd omdat het onredelijk bezwarend is, kan de handelaar ook geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest [2] .
4.3.
In artikel 15.2 van de Algemene huurvoorwaarden ter zake buitengerechtelijke incassokosten is - voor zover relevant – het volgende opgenomen:
“de ingevolge dit artikel door huurder te betalen buitenrechtelijke incassokosten zijn verschuldigd vanaf het moment van het intreden van het verzuim en bedragen tenminste 15% van de vordering, met een minimum van € 55,- (…)”.
4.4.
De kantonrechter constateert dat dit beding ten nadele van de consument-huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). Er is dan ook sprake van een onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) beding. Hoewel is voorgeschreven dat een dergelijk beding pas kan worden vernietigd, nadat hoor en wederhoor is toegepast, ziet de kantonrechter in dit geval geen aanleiding eiseres alsnog in de gelegenheid te stellen zich over het beding uit te laten. Daarbij is van belang dat kantonrechters van (o.a.) deze rechtbank in diverse gelijksoortige zaken de incassokostenbedingen ambtshalve hebben getoetst en deze bedingen regelmatig vernietigen omdat de bedingen oneerlijk zijn. Het had dan ook op de weg van Thuisvester gelegen zich reeds bij dagvaarding uit te laten of het beding onredelijk bezwarend is.
4.5.
Gelet op het voorgaande zal het beding in artikel 15.2 worden vernietigd omdat het oneerlijk is. Hoewel Thuisvester haar vordering baseert op de wettelijke regeling, wordt dit deel van de vordering afgewezen omdat zij hierop, zoals hiervoor overwogen, geen aanspraak kan maken.
Ontbinding en ontruiming
4.6.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn
4.7.
Thuisvester stelt dat niet alleen sprake is van een achterstand, maar ook van overlast. De kantonrechter moet beoordelen of die tekortkomingen, gelet op het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen enerzijds, en de belangen van Thuisvester anderzijds dat zij (tijdig) de huur betaald krijgt en dat geen overlast wordt veroorzaakt, voldoende ernstig zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat de achterstand, ondanks dat [gedaagde] na dagvaarding betalingen heeft verricht, nog steeds circa 5 maanden bedraagt. Bij het verweer van 10 juli 2024 heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat zij zich zal aanmelden bij een bewindvoerder/budgetbeheerder. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat zij dat niet heeft gedaan. Op de vraag van de kantonrechter waarom niet, antwoordt [gedaagde] dat zij “niet wil rondkomen van € 40,00 per week, en het onderling wil oplossen”. Dat [gedaagde] , zoals zij zelf zegt, een stabiel inkomen geniet, vindt de kantonrechter niet aannemelijk. [gedaagde] is immers afhankelijk van een derde partij of en hoe vaak zij wordt ingepland op een dienst, zodat van stabiliteit niet echt sprake is. [gedaagde] voert ook zelf aan dat zij de ene maand wel iets kan aflossen, maar de andere maand niet. Bovendien geldt dat, hoewel [gedaagde] stelt dat zij in staat is de achterstand in te lossen, zij geen enkele poging heeft ondernomen om tot een betalingsregeling te komen met Thuisvester. Evenmin heeft zij zelf al aflossingen gedaan op de bestaande huurachterstand.
4.9.
Daarbij komt nog de gestelde overlast. Dat Thuisvester een lokaalverbod heeft opgelegd aan [de huisvriend] vanwege de overlastmeldingen, heeft [gedaagde] niet weersproken. Zij stelt enkel dat het wel meeviel met de overlast, dat [de huisvriend] niet in haar woning was als zij moest werken en dat [de huisvriend] niet agressief was tegen haar of de omwonenden. De kantonrechter vindt dat [gedaagde] de ernst van de situatie onderschat. Uit de enkele omstandigheid dat er tot 1 juli 2024 twintig registraties van overlast bij de politie bekend zijn, blijkt al dat er sprake is van ernstige overlast van [de huisvriend] . Dit volgt naar het oordeel ook uit de overige door Thuisvester overgelegde stukken en de omstandigheid dat [de huisvriend] nu gedwongen is opgenomen voor psychotische klachten. [de huisvriend] wordt, blijkens de machtiging, geacht een gevaar voor zichzelf en anderen te zijn.
[gedaagde] bagatelliseert niet alleen de gestelde meldingen van overlast, maar heeft bovendien de lokaalverboden niet gerespecteerd omdat zij [de huisvriend] toch toeliet tot het gehuurde. Door [de huisvriend] – ondanks een lokaalverbod - telkens toch toegang tot het gehuurde te geven, handelt [gedaagde] niet als goed huurder. Dat dit enkel was om met [de huisvriend] te praten over terugbetaling van het geld dat hij haar afhandig had gemaakt, acht de kantonrechter – gelet op de frequentie waarin [de huisvriend] nog in en om de woning wordt aangetroffen – niet plausibel. Bij conclusie van antwoord wordt aangegeven dat [gedaagde] door [de huisvriend] werd geïntimideerd, c.q. bedreigd, om haar inkomen aan hem af te staan. Desgevraagd bevestigt [gedaagde] dat ter zitting niet. Zij kan eigenlijk geen logische verklaring geven voor het voortzetten van de relatie met [de huisvriend] nadat hij haar spullen via marktplaats heeft verkocht. Dat maakt dat het niet alleen voor Thuisvester, maar ook voor de kantonrechter, lastig is om in te schatten in hoeverre [gedaagde] in staat is (dan wel welwillend is) om weerstand te bieden aan [de huisvriend] . Hoewel vanaf medio augustus 2024 geen sprake is van overlast omdat [de huisvriend] gedwongen is opgenomen, is de kantonrechter het met Thuisvester eens, dat niet valt uit te sluiten dat [gedaagde] [de huisvriend] wederom toegang tot het gehuurde zal geven zodra de opname is geëindigd. De enkele stelling van [gedaagde] dat zij dat niet zal doen omdat zij dat heeft afgesproken met de vader van [de huisvriend] , vindt de kantonrechter onvoldoende.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] belang heeft bij het behoud van haar woning. Er moet bij de beoordeling echter niet alleen rekening worden gehouden met dat belang van [gedaagde] , maar ook met het belang Thuisvester bij (tijdige) betaling van de huur en het belang van de omwonenden om zich veilig te voelen in hun woonomgeving en gevrijwaard te blijven van overlast, waarvoor Thuisvester ook verantwoordelijk is. Het belang van Thuisvester weegt gelet op de aard en ernst van de tekortkomingen zwaarder dan het belang van [gedaagde] .
4.11.
Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Ook de gevorderde nevenvoorzieningen zijn toewijsbaar, behoudens de gevorderde wettelijke verhoging over de schadevergoeding. Deze is immers enkel toewijsbaar over bedragen die op grond van de overeenkomst verschuldigd zijn.
4.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,38
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.338,38
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning inclusief bijbehorende berging aan de [adres] te [plaats] , geheel te ontruimen en met al de haren en het hare te verlaten en de sleutels ter beschikking te stellen aan Thuisvester;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen:
- een bedrag van € 4.745,37 aan huur tot en met september 2024 (inclusief verschenen rente t/m 17 april 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.403,95 vanaf 18 april 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;
- een bedrag van € 821,17 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) aan huur per maand vanaf 1 oktober 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
- een bedrag van € 821,17 aan gebruiksvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.338,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.