Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11134
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarle-Nassau,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 340.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Baarle-Nassau voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 5 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en zijn echtgenote. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A.K. Bisoen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tweekapper uit 1973 met een oppervlakte van 119 m2 op een perceel van 239 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande garage, een serre, een carport en een aanbouw woonruimte.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum lager dan de beschikte waarde dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in het uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 340.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In deze taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 340.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning van belanghebbende.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Belanghebbende voert aan dat het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [referentiewoning 1] slechts € 307.000 bedraagt, terwijl deze woning op een groter perceel gelegen is (296 m2) dan onderhavige woning (239 m2). De heffingsambtenaar stelt dat de transactiedatum van [referentiewoning 1] op 18 januari 2021 ligt, wat bijna een jaar voor de waardepeildatum is. Wanneer het verkoopcijfer vervolgens naar de waardepeildatum wordt gecorrigeerd, komt daar een geïndexeerde koopsom van € 364.510 uit, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat wanneer de koopsom van [referentiewoning 1] op 18 januari 2021 geïndexeerd wordt naar waardepeildatum 1 januari 2022 hieruit niet blijkt dat de waarde van onderhavige woning te hoog is vastgesteld. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat bij de woning aan de [referentiewoning 1] een neerwaartse correctie van € 16.500 heeft plaatsgevonden vanwege de gedateerdheid van de woning.
3.8.
Ook is er aan de zijde van belanghebbende onbegrip over een uitspraak van de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning aan de [referentiewoning 1] incidenteel te laag zou zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift uitgelegd dat dit betrekking heeft op de WOZ-waarde van [referentiewoning 1] en niet op het aankoopcijfer. Dit is ter zitting nogmaals besproken. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers en niet aan de hand van WOZ-waardes van andere woningen.
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal tweekappers in [plaats] met een vergelijkbaar bouwjaar als onderhavige woning, namelijk tussen 1970 en 1973. Daarnaast hebben de referentiewoningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte en zijn de woningen op een perceel van vergelijkbare grootte gelegen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat onderhavige woning een mindere ligging heeft dan de referentiewoningen. De referentiewoningen liggen in een straat dichterbij de voorzieningen, waardoor zij een hogere marktwaarde vertegenwoordigen, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar weerspreekt dit en stelt dat de referentiewoningen niet beter gelegen zijn dan het onderhavige object. De ligging van referentiewoning aan de [referentiewoning 3] is volgens de heffingsambtenaar zelfs minder dan die van de woning. De rechtbank merkt op dat het enkele feit dat een woning dichterbij voorzieningen is gelegen niet direct leidt tot een hogere waarde. Het al dan niet appreciëren van de nabijheid van voorzieningen (zoals winkels) is vatbaar voor discussie, wat dit naar het oordeel van de rechtbank tot een subjectieve omstandigheid maakt. Met subjectieve omstandigheden hoeft bij de waardering van de waarde geen rekening te worden gehouden.
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. Zo zijn aan aparte onderdelen van de woningen, zoals dakkapellen en aanbouwen afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn er correcties toegepast voor verschillen in afwijkende KOUDV-factoren.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 17 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.