Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11135
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Chaam,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.569.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Chaam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 5 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbend en namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A.K. Bisoen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woonboerderij uit 1890 met een oppervlakte van 217 m2 op een perceel van 1.605 m2. Daarnaast beschikt de woning onder andere over een vrijstaande garage, een overkapping, een zwembad en een kavel van 10.000 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum lager dient te zijn dan de beschikte waarde van € 1.569.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
3.5.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 9 mei 2022 betaalde aankoopprijs van € 1.569.000. Volgens belanghebbende is het niet juist om voor een waardebepaling met peildatum 1 januari 2022 gebruik te maken van toekomstige verkoopgegevens van de woning.
3.6.
De rechtbank ziet geen reden waarom het eigen aankoopcijfer hier niet zou kunnen dienen als vertrekpunt voor de waardebepaling. Het is volstrekt voor de hand liggend dat de aankoop van een woning in 2022 gebruikt wordt om de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 te bepalen.
3.7.
De koopprijs is maatgevend als de koopovereenkomst kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Bij een langere periode dan één jaar moet onderbouwd worden waarom toch gebruik wordt gemaakt van de koopprijs en moet verweerder kenbaar rekening hebben gehouden met de algemene waardeontwikkeling en eventuele specifieke waardeontwikkeling. [3] De heffingsambtenaar heeft de koopprijs nog geïndexeerd naar de peildatum 1 januari 2022.
3.8.
Belanghebbende heeft zijn stelling dat de koopprijs te hoog zou zijn niet aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar mocht daarom in beginsel van die koopprijs uitgaan. Daarmee is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 17 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.