Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9174
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 215.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] (de buurman van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar circa 1972.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 400.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . Tussen partijen is niet in geschil dat de gebruikte referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZwaarde van de woning, de rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de op het perceel aanwezige bodemverontreiniging?
5.3.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de WOZwaarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de bodemverontreiniging op zijn perceel. In voorgaande jaren heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de bodemverontreiniging door de woning te waarderen op € 200.000. Belanghebbende is van mening dat de waarde voor dit belastingjaar ook dient te worden bepaald op € 200.000, omdat de bodemverontreiniging een constante waardrukkende factor is. Ten slotte is bij de referentiewoningen geen sprake van bodemverontreiniging. De beschikte waarde van € 215.000 is door de heffingsambtenaar daarom onvoldoende inzichtelijk gemaakt, aldus nog steeds belanghebbende.
5.4.
De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, zonder inachtneming van de waardes van eerdere peildata. De heffingsambtenaar dient elk jaar de waarde vast te stellen met behulp van in de markt tot stand gekomen transactiecijfers. [2] De rechtbank verwerpt daarom de stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning op € 200.000 dient te worden vastgesteld omdat de heffingsambtenaar dat in voorgaande jaren ook heeft gedaan.
5.5.
Tussen partijen is slechts in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de op het perceel aanwezige bodemverontreiniging, welke bodemverontreiniging bij de vergelijkingsobjecten niet aanwezig is. De rechtbank overweegt dat uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de woning met 20% gecorrigeerd is vanwege de bodemverontreiniging. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in verdergaande mate gecorrigeerd met 54% vanwege de aanwezige bodemverontreiniging. De stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctie te laag is, heeft hij niet onderbouwd met concrete gegevens, zoals de hoogte van de saneringskosten of anderszins. Gelet op het taxatierapport, en het gegeven dat de heffingsambtenaar ruimschoots méér rekening heeft gehouden met eventuele saneringskosten ten opzichte van het taxatierapport, kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect dat van de vervuilende bodem uitgaat. Dit bekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De waarde van de woning is dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 14 oktober 204 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.