Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9587
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 318.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 2] en [naam 3] deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1938. De woning heeft een woonoppervlakte van 125 m² en een kantoor met een oppervlakte 102 m². De grondoppervlakte van het object bedraagt 127 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Objectafbakening
6. Belanghebbende stelt aangeslagen te worden voor twee WOZ-objecten, namelijk [adres] Laboratorium en de woning. De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van twee objecten, omdat [adres] Laboratorium en de woning eerder zijn samengevoegd tot één object.
6.1.
De rechtbank overweegt dat de woning een vooroorlogs huis is dat gebouwd is als winkel/woonhuis. In het verleden bestond er een tweede WOZ-object “ [adres] Laboratorium”. Op enig moment zijn “ [adres] Laboratorium” en de woning samengevoegd. Uit het taxatieverslag volgt dat de woning is gewaardeerd als één object met een woonoppervlakte van 125 vierkante meter en een kantooroppervlakte van 102 vierkante meter. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten juist zijn. Het kantoorgedeelte beschikt niet over een eigen huisnummer. Bovendien zijn de woning en het voormalige “ [adres] Laboratorium” door belanghebbende in gebruik als één pand. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar het object naar het oordeel van de rechtbank juist afgebakend. Er is sprake van één gebouwd eigendom en dus van één onroerende zaak.
Voor zover belanghebbende heeft gesteld aangeslagen te zijn voor twee woningen overweegt de rechtbank dat uit het taxatierapport volgt dat de waarde is gesplitst in een waarde voor het woonoppervlak en een waarde voor het kantooroppervlak. Van een situatie waarbij belanghebbende wordt aangeslagen voor twee woningen is daarom naar het oordeel van de rechtbank geen sprake en volgt ook niet uit het aanslagbiljet.
Is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld?
7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen. Er is onvoldoende rekening gehouden met gevelschade en overig achterstallig onderhoud van de woning, aldus belanghebbende.
7.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen. Uit het taxatierapport volgt dat de waarde met 25% is gecorrigeerd vanwege mindere “Kwaliteit/Luxe (-/- 10%)”, “Onderhoudertoestand (‑/ 5%)” en “Voorzieningen (-/- 10%). Hiermee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de gevelschade en het overige achterstallig onderhoud.
7.2.
Uit het taxatierapport volgt een getaxeerde waarde van € 351.000. De heffingsambtenaar heeft de WOZwaarde naar een lager bedrag van € 318.000 vastgesteld. Voor zover belanghebbende stelt dat sprake is van méér achterstallig onderhoud dat de waarde van de woning verder vermindert, is de rechtbank daarvan niet gebleken. De rechtbank wijst er daarbij op dat de beschikte waarde € 33.000 lager is dan de getaxeerde waarde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het kettingbeding?
8. Ten slotte heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een waardedrukkend effect van een kettingbeding dat ziet op het object, waarbij is bedongen dat de woning niet als winkel of bedrijf gebruikt mag worden.
8.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het kettingbeding geen invloed op de waarde van de woning naar de peildatum. De waarde van een onroerende zaak moet namelijk worden bepaald naar de wijze waarop de onroerende zaak feitelijk wordt gebruikt. [2]
Doordat de heffingsambtenaar het object als woning heeft gewaardeerd en heeft vergeleken met andere woningen, niet zijnde winkel of bedrijf, is voldoende rekening gehouden met het kettingbeding.
8.2.
Gelet op voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt. Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 14 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.