Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10957013 \ CV EXPL 24-743
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
SILK ROAD SOFTWARE ENTERPRISE B.V.,
te Breda,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Silk Road,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens,
tegen
PBNL B.V.,
te Breda,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: PBNL,
gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 april 2024
- de mondelinge behandeling van 2 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Silk Road verhuurt aan PBNL een dubbele bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW te ( [postcode] ) [plaats] aan [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] (hierna ook te noemen: het gehuurde).
2.2.
Oorspronkelijk (met ingang van 1 juni 2010) verhuurde Silk Road alleen de bedrijfsruimte aan [straat] [huisnummer 2] (destijds [adres] ) aan PBNL. De betreffende huurovereenkomst is ingediend als productie 3 bij dagvaarding. In deze huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
4.8.Per betaalperiode van1kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:(…)
het maandelijks voorschot op de bijdrage in de voorzieningen van van de V.V.E. voor o.a. collectieve pandverzekering, onderhoud van gemeenschappelijke bezittingen, parkmanagement en collectieve parkbeveiliging zullen direct aan de V.V.E. betaald worden. Dit bedrag is geschat op€ (110,--)(…)
4.8.Per betaalperiode van1kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:(…)
het maandelijks voorschot op de bijdrage in de voorzieningen van van de V.V.E. voor o.a. collectieve pandverzekering, onderhoud van gemeenschappelijke bezittingen, parkmanagement en collectieve parkbeveiliging zullen direct aan de V.V.E. betaald worden. Dit bedrag is geschat op€ (110,--)(…)
Levering en diensten
5.Als door of vanwege de V.V.E. te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: bijdrage in de kosten V.V.E., o.a. collectieve pandverzekering, onderhoud van gemeenschappelijke bezittingen, parkmanagement en collectieve parkbeveiliging zullen direct aan de VVE betaald worden.”
2.3.
In de bijbehorende algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
13.3Voor rekening van verhuurder zijn de kosten:
13.3Voor rekening van verhuurder zijn de kosten:
onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen. Terzake van rioleringen geldt onverminderd het onder 13.4 sub k gestelde;
vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
buitenschilderwerk.
De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.(…)
16.4
Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.(…)
16.6
Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.(…)”
2.4.
De oplevering van de bedrijfsruimte aan [straat] [huisnummer 2] heeft plaatsgevonden op 9 juni 2010 en hiervan is een opleveringsrapport opgesteld (productie 1 bij conclusie van antwoord).
2.5.
Sinds 15 april 2017 verhuurt Silk Road eveneens de bedrijfsruimte aan [straat] [huisnummer 1] aan PBNL. De betreffende huurovereenkomst – die tevens dient ter vervanging van de lopende huurovereenkomst die zag op de bedrijfsruimte aan [straat] [huisnummer 2] – is ingediend als productie 4 bij dagvaarding. In deze huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
4.8.De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten: Per betaalperiode van een kalandermaand bedraagt bij huuringangsdatum:(…) ”
4.8.De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten: Per betaalperiode van een kalandermaand bedraagt bij huuringangsdatum:(…) ”
het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege Verhuurder verzorgde levering van zaken en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting € 200,-(…)
Kosten van levering van zaken en diensten
5.1.
Door of vanwege de V.V.E. wordt de levering van de volgende bijkomende zaken en diensten verzorgd: bijdrage in de kosten V.V.E., o.a. collectieve pandverzekering, onderhoud van gemeenschappelijke bezittingen, parkmanagement en collectieve parkbeveiliging zullen direct aan de verhuurder betaald worden.
2.6.
In de bijbehorende algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
11.4Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten:
11.4Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten:
onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen, tenzij Huurder zijn verplichtingen op grond van artikel 11.5 sub k niet is nagekomen;
vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
buitenschilderwerk.
De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van Verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege Verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.(…)
18.4
Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen.(…)
18.6
Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door Huurder te weinig is betaald of door Verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.(…)”
2.7.
Op 14 april 2017 hebben partijen twee inspectierapporten ( [straat] [huisnummer 1] en [straat] [huisnummer 2] , respectievelijk productie 4 bij conclusie van antwoord en productie 5 bij akte vervanging productie door Silk Road) opgemaakt en ondertekend, waarin onder meer is opgenomen dat PBNL het gehuurde zal opleveren in dezelfde staat als bij aanvang “
met achterlating van de boven beschreven en alle nadien door huurder ingebrachte nagelvaste zaken en installaties.”
met achterlating van de boven beschreven en alle nadien door huurder ingebrachte nagelvaste zaken en installaties.”
2.8.
Op 22 juni 2022 heeft Silk Road een (vervolg)inspectierapport opgesteld (productie 6 bij dagvaarding). Ook heeft Silk Road een inventarislijst (‘Veranderingen en toevoegingen in de panden [huisnummer 1] en [huisnummer 2] – wat achter blijft en wat meegaat bij uittreding’) opgesteld (productie 7 bij dagvaarding). Dit inspectierapport en deze inventarislijst heeft de (voormalige) gemachtigde van Silk Road op 10 maart 2023 naar de gemachtigde van PBNL gemaild (productie 8 bij dagvaarding).
2.9.
Bij e-mailbericht van 31 maart 2023 (productie 9 bij dagvaarding) heeft de gemachtigde van PBNL meegedeeld dat PBNL het niet eens is met voormeld inspectierapport van 22 juni 2022 en met de door Silk Road opgestelde inventarislijst.
2.10.
PBNL heeft zelf ook inventarislijst gemaakt van wat volgens haar bij het einde van de huur achter dient te blijven (productie 10 bij zowel dagvaarding als conclusie van antwoord).
2.11.
Bij e-mailbericht van 7 maart 2023 heeft Silk Road de totale VvE kosten over 2023 bij PBNL gefactureerd. Daarbij heeft Silk Road PBNL verzocht om € 5.643,51 (het totaalbedrag van € 6.772,23 minus de reeds betaalde voorschotten) aan Silk Road te voldoen. Bij e-mailbericht van 20 maart 2024 laat PBNL weten dat zij niet akkoord is met deze factuur, omdat Silk Road de VvE kosten volledig doorbelast en omdat PBNL nog steeds geen afrekening heeft gekregen. Als productie 15 heeft Silk Road een overzicht overgelegd van de betalingsachterstand aan VvE kosten die volgens haar tot en met oktober € 9.616,36 bedraagt.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Silk Road vordert – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat de in de inventarislijst en de inspectierapporten genoemde zaken én de nagelvaste zaken en installaties zoals later bijgevoegd bij het einde van de huurovereenkomst achter dienen te blijven, zonder dat Silk Road hiervoor een vergoeding verschuldigd is;
- PBNL te veroordelen tot betaling aan haar van € 9.616,36, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
PBNL voert verweer. PBNL concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Silk Road, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Silk Road, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Silk Road in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
PBNL vordert – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat PBNL enkel de in de door haar opgestelde lijst (overgelegd als productie 10) genoemde zaken die achterblijven dient achter te laten bij het einde van de huurovereenkomst en dat Silk Road ook niet meer kan vorderen dat PBNL deze zaken bij het einde van de huurovereenkomst alsnog verwijderd;
- voor recht te verklaren dat de reserveringskosten van de VvE voor toekomstige werkzaamheden en de onderhoudskosten, zoals opgenomen in artikel 11.4 van de toepasselijke algemene bepalingen, niet behoren tot de kosten van levering van zaken en diensten die PBNL ingevolge artikel 5.1 van de huurovereenkomst aan Silk Road dient te voldoen;
- Silk Road te veroordelen om een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de geleverde zaken en diensten in de jaren 2022 en 2023 te verstrekken, zoals bedoeld in artikel 18.4 van de toepasselijke algemene bepalingen, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en het aandeel van PBNL in die kosten op zodanige wijze dat PBNL de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen;
- Silk Road te veroordelen tot herstel van het gebrek aan de gehuurde parkeerplaatsen op haar kosten;
- Silk Road te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.5.
Silk Road voert verweer. Silk Road concludeert tot niet-ontvankelijkheid van PBNL, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van PBNL, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van PBNL in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Wat moet er bij het einde van de huur zonder vergoeding achterblijven
4.1.
Partijen verschillen van mening over wat er bij het einde van de huur in het gehuurde moet achterblijven. Beide partijen hebben in het kader van de procedure inventarislijsten in het geding gebracht en verwezen naar rapporten (ook naar rapporten die niet in het geding zijn gebracht). De kantonrechter zal bij de beantwoording van de vraag over wat er bij einde van de huur in het gehuurde moet achterblijven de door beide partijen opgemaakte en ondertekende inspectierapporten van 14 april 2017 tot uitgangspunt nemen. Niet gebleken is dat partijen nadien nog andere afspraken met elkaar hebben gemaakt. Weliswaar heeft Silk Road in juni 2022 een nieuw inspectierapport laten opmaken, maar vast staat dat zij dit eenzijdig, zonder medewerking van PBNL heeft laten doen. In de inspectierapporten van april 2017 staat (voor [straat] [huisnummer 2] ) het volgende opgenomen:
“In het pand zijn veranderingen (ruimte indeling) en installaties die er bij aanvang van de eerste huurperiode niet waren. De verhuurder heeft het recht ervoor te kiezen dat deze veranderingen (elke verandering apart) bij het uittreden van de huidige huurder ( [naam] ) achtergelaten worden (zonder enige vergoeding) en/of door de huurder op zijn kosten naar de oorspronkelijke situatie terug te laten brengen. Dit geldt ook voor alle toekomstige veranderingen.”
Vervolgens wordt in de rapporten een beschrijving gegeven per vertrek van de afwerking van de vloer, de muren, het plafond, de deuren en de inventaris. Beide partijen hebben deze beschrijvingen geparafeerd en er zijn geparafeerde aanvullingen gedaan op de beschrijvingen. Op de laatste pagina staat:
“
vervolgens zijn partijen het navolgende overeengekomen:
vervolgens zijn partijen het navolgende overeengekomen:
a.
In aanvulling op artikel 12 van de Bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst is bepaald dat bij beëindiging van de huurovereenkomst huurder het gehuurde zal opleveren in de staat waarin het gehuurde was bij aanvang met achterlating van de boven beschreven en alle nadien door huurder ingebrachte nagelvaste zaken en installaties”
In aanvulling op artikel 12 van de Bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst is bepaald dat bij beëindiging van de huurovereenkomst huurder het gehuurde zal opleveren in de staat waarin het gehuurde was bij aanvang met achterlating van de boven beschreven en alle nadien door huurder ingebrachte nagelvaste zaken en installaties”
4.2.
Partijen zijn het er – inmiddels, na een discussie ter zitting – over eens dat PBNL bij het einde van de huur slechts verplicht is zaken (vergoedingsvrij) achter te laten als deze zaken nagelvast zijn of als installatie kwalificeren. Losse kasten en zaken zoals pennenbakjes vallen daar in ieder geval niet onder. Het gaat daarbij zowel om nagelvaste zaken en installaties die omschreven zijn in de beschrijvingen van de inspectierapporten uit 2017 als om nagelvaste zaken en installaties die nadien zijn aangebracht in het gehuurde. Dit strookt ook met de tekst zoals die is opgenomen op de laatste pagina van de inspectierapporten uit 2017.
4.3.
Echter, ter zitting is gebleken dat partijen van mening verschillen over wat er onder ‘installaties’ moet worden verstaan. Volgens PBNL gaat het hierbij om installaties die niet eenvoudig verwijderd kunnen worden, zoals de cv-installatie en elektra-installaties. Silk Road stelt zich echter op het standpunt dat onder ‘installaties’ alle installaties vallen, dus ook zaken zoals de airco en het bewakingssysteem.
4.4.
Dit betreft een uitlegkwestie en voor de beantwoording van de vraag hoe een contractsbepaling uitgelegd moet worden komt het volgens vaste rechtspraak aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit geval gaat het om een overeenkomst tussen twee professioneel opererende partijen die over de betreffende specifieke clausule hebben gesproken en – naar men mag aannemen – onderhandeld. De bedoeling van het opstellen van de inspectierapporten was nu juist om te voorkomen dat er in de toekomst tussen hen discussie zou ontstaan over wat er bij oplevering van het gehuurde zou achterblijven. In die omstandigheid komt er bij de uitleg van een contractsbepaling een groot gewicht toe aan de taalkundige betekenis van gekozen bewoordingen.
4.5.
In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat de uitleg van de clausule die taalkundig het meest voor de hand liggend is, betekent dat de installaties die bij oplevering in het gehuurde achter moeten blijven niet nagelvast hoeven te zijn. Anders zou de toevoeging ‘en installaties’ overbodig zijn. Onder “nagelvaste zaken” vallen immers ook nagelvaste installaties. Ook verder ziet de kantonrechter geen reden om het begrip ‘installaties’ eng uit te leggen. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat PBNL bij het einde van de huur moet achterlaten alle nagelvaste zaken én alle installaties in de gebruikelijke, taalkundige betekenis van dat woord namelijk – volgens Van Dale – het geheel van technische toestellen. Dat de bedoeling van partijen desalniettemin anders was bij het sluiten van de clausule op de laatste pagina van de inspectierapporten heeft PBNL onvoldoende gemotiveerd gesteld.
4.6.
Echter, de vordering van Silk Road is zo ingesteld dat zij de kantonrechter (onder meer) vraagt om een oordeel te geven over alle zaken die zijn opgenomen in de gezamenlijke inspectierapporten van 14 april 2017, het door Silk Road opgestelde (vervolg)inspectierapport van 22 juni 2022 en de door Silk Road opgestelde inventarislijst.
4.7.
Deze vordering is niet toewijsbaar, omdat Silk Road onvoldoende feitelijke informatie heeft gegeven over deze rapporten en de inventarisatielijst en hun onderlinge verhouding, alsmede hun verhouding met de door PBNL opgestelde inventarislijst. Zo is niet van alle zaken duidelijk hoe deze gemonteerd zijn. Verder lijken de rapporten en lijsten van Silk Road tegenstrijdigheden te bevatten en is Silk Road niet (voldoende) ingegaan op de verschillen met de inventarislijst van PBNL. Daardoor kan in deze procedure niet van al deze zaken vastgesteld worden of ze nagelvast zijn of als installatie kwalificeren. Als voorbeelden noemt de kantonrechter de wifi-systemen, de intercom, de spotjes en de camera’s die in het gehuurde hangen. De kantonrechter heeft deze ontbrekende informatie proberen te achterhalen tijdens de mondelinge behandeling, maar Silk Road heeft nagelaten om voldoende concrete en specifieke informatie te geven en meer in het bijzonder om in voldoende mate te reageren op de inventarislijst van PBNL. Daardoor kan in deze procedure niet van al deze zaken vastgesteld worden of ze nagelvast zijn of als installatie kwalificeren. Dat brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de betreffende vordering van Silk Road niet toegewezen kan worden.
Bijdrage kosten VvE
4.8.
Silk Road vordert betaling van € 9.616,36 ter zake van de volledige openstaande VvE kosten tot en met oktober 2023. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of alle kosten van de VvE voor rekening van PBNL als huurder komen, of slechts een deel daarvan.
4.9.
Op grond van de onder de feiten van dit vonnis geciteerde bepalingen hierover in de huurovereenkomst van 15 april 2017 en de bijbehorende algemene bepalingen (met name artikel 11.4 van de algemene bepalingen) is de kantonrechter van oordeel dat VvE kosten die zien op daarin genoemde werkzaamheden (zoals kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van daken) voor rekening van Silk Road als verhuurder komen. Dat betekent dat niet alle VvE kosten (per definitie) voor rekening van PBNL komen.
4.10.
Verder overweegt de kantonrechter dat Silk Road met betrekking tot de gevorderde VvE kosten nog geen rubrieksgewijs overzicht als bedoeld in artikel 18.4 van de algemene bepalingen heeft verstrekt. Daarom kan het aandeel van PBNL in die kosten nog niet worden vastgesteld en staat nog niet vast wat PBNL eventueel moet (bij)betalen. Bovendien heeft PBNL deze mogelijke (bij)betalingsplicht op grond van artikel 18.6 pas drie maanden na verstrekking van voormeld rubrieksgewijs overzicht, hetgeen nog niet is gebeurd.
4.11.
Overigens hebben partijen al eerder over deze kwestie geprocedeerd toen de oude huurovereenkomst van 15 april 2010 nog van toepassing was. Zoals uit de onder de feiten van dit vonnis geciteerde bepalingen hierover in de huurovereenkomsten en de bijbehorende algemene bepalingen blijkt, zijn de afspraken over de bijdrage van PBNL in de VvE kosten in hoofdlijnen hetzelfde gebleven. Meer specifiek is in beide algemene bepalingen opgenomen dat onder andere kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals daken voor rekening van Silk Road komen. In een vonnis van 23 november 2013 heeft een andere kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant onder meer overwogen dat volgens artikel 13.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst van 15 april 2010 kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van daken voor rekening van Silk Road als verhuurder komen.
4.12.
Silk Road stelt dat partijen daarna een daarvan afwijkende afspraak hebben gemaakt, die inhoudt dat alle VvE kosten (dus ook kosten van bijvoorbeeld onderhoud, herstel en vernieuwing van daken) voor rekening van PBNL komen. Echter, de nieuwe huurovereenkomst dateert van (ruim) na voormeld vonnis van 23 november 2013 en in de bijbehorende algemene voorwaarden staat nog steeds dat kosten van bijvoorbeeld onderhoud, herstel en vernieuwing van daken voor rekening van verhuurder komen.
4.13.
Ook anderszins heeft Silk Road naar het oordeel van de kantonrechter niet aan haar stelplicht voldaan wat betreft de afwijkende afspraak. Weliswaar stelt Silk Road dat zij de huurprijs heeft verlaagd en dat daartegenover staat dat PBNL alle VvE kosten zou voldoen, maar de juistheid van deze stelling heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aangetoond. Zo staat in de huuraanbiedingsbrief dat de kosten van de VvE voor rekening van PBNL nader vastgesteld moeten worden. Dat hebben partijen gedaan in voormeld artikel 11.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst van 15 april 2017. Weliswaar zijn partijen uiteindelijk een lagere huurprijs overeengekomen dan in de huuraanbiedingsbrief, maar dat daartegenover staat dat PBNL alle VvE kosten voor haar rekening neemt, blijkt onvoldoende. Het afspreken van een lagere huurprijs kan immers allerlei andere redenen hebben.
4.14.
Gezien het voorgaande komen niet alle VvE kosten (per definitie) voor rekening van PBNL. Immers, als de kosten betrekking hebben op de in artikel 11.4 van de algemene bepalingen genoemde werkzaamheden komen deze voor Silk Road als verhuurder. Dat betekent niet dat PBNL niets (meer) verschuldigd is, maar dat is afhankelijk van waar de kosten betrekking op hebben, hetgeen moet blijken uit het rubrieksgewijs overzicht dat Silk Road nog aan PBNL dient te verstrekken, zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen onder 4.10. Kortom, de vordering van Silk Road met betrekking tot de VvE kosten zal worden afgewezen.
4.15.
Silk Road is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van PBNL worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
Wat moet er bij het einde van de huur zonder vergoeding achterblijven
4.17.
PBNL vordert onder meer om voor recht te verklaren dat PBNL enkel de in de door haar opgestelde lijst (overgelegd als productie 10 bij antwoord) genoemde zaken die achterblijven dient achter te laten bij het einde van de huurovereenkomst. Voor deze vordering van PBNL geldt hetzelfde als wat de kantonrechter in conventie heeft overwogen onder 4.1. tot en met 4.7. ten aanzien van de vergelijkbare vordering van Silk Road op dit punt. PBNL heeft tijdens de mondelinge behandeling zelfs expliciet uitgesproken dat zij niet benoemt wat er wel en niet klopt aan de inventarisatielijst van Silk Road (en waarom), aangezien dat te veel is om op te noemen. Gelet op het voorgaande kan de kantonrechter in deze procedure niet vaststellen of de inventarislijst van PBNL een uitputtende opsomming is van enkel alle nagelvast zaken en installaties in het gehuurde. Dat brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de betreffende vordering van PBNL niet toegewezen kan worden.
Bijdrage kosten VvE
4.18.
Met verwijzing naar het overwogene onder 4.8. tot en met 4.14. zal de kantonrechter voor recht verklaren dat de VvE kosten die betrekking hebben op (toekomstige) (onderhouds)werkzaamheden die vallen onder de in artikel 11.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst van 15 april 2017 genoemde werkzaamheden voor rekening van Silk Road als verhuurder zijn.
4.19.
Verder zal de kantonrechter Silk Road op grond van artikel 18.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst van 15 april 2017 veroordelen om binnen zes weken na dit vonnis wat betreft het servicekostenjaar 2022 een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten aan PBNL te verstrekken met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van PBNL in die kosten op zodanige wijze dat PBNL de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. Wat betreft het servicekostenjaar 2023 zal de kantonrechter Silk Road veroordelen om op grond van artikel 18.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst van 15 april 2017 uiterlijk op 31 december 2024 een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten aan PBNL te verstrekken met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van PBNL in die kosten op zodanige wijze dat PBNL de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen.
Gebrek parkeerkosten
4.20.
PBNL stelt dat zij wordt belemmerd in het gebruik van de tot het gehuurde behorende parkeerplaatsen en dat deze belemmering kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter oordeelt anders. In artikel 2.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat voor de beantwoording van de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek van belang is wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde. PBNL heeft erkend dat de parkeersituatie al zo is vanaf de aanvang van de huur. Daarom is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een gebrek. Dat PBNL stelt dat zij de situatie eerst niet zo’n probleem vond, maar later wel door de vestiging van een sportschool in de nabijheid, maakt voormeld oordeel niet anders. Daar komt bij dat het nog de vraag is of de parkeersituatie zodanig hinderlijk is dat er sprake is van een gebrek en zo ja, of PBNL dat gebrek dan tijdig heeft gemeld bij Silk Road. Al met al is de betreffende vordering tot herstel van het gestelde gebrek naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar.
4.21.
PBNL is in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Silk Road worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Silk Road af,
5.2.
veroordeelt Silk Road in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Silk Road niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Silk Road tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat de VvE kosten die betrekking hebben op (toekomstige) (onderhouds)werkzaamheden die vallen onder de in artikel 11.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst van 15 april 2017 genoemde werkzaamheden voor rekening van Silk Road als verhuurder zijn;
5.6.
veroordeelt Silk Road – uitvoerbaar bij voorraad – om een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten aan PBNL te verstrekken met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van PBNL in die kosten op zodanige wijze dat PBNL de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen, wat betreft het servicekostenjaar 2022 binnen zes weken na dit vonnis en wat betreft het servicekostenjaar 2023 uiterlijk op 31 december 2024;
5.7.
wijst het meer of anders door PBNL gevorderde af,
5.8.
veroordeelt PBNL in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als PBNL niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.