Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/242
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1], verbonden aan [organisatie]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 506.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [naam 2]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1976) met een oppervlakte van 127 m² exclusief vrijstaande garage (36 m²), aanbouw woonruimte (46 m²) en dakkapel op een perceel van 300 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 470.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 506.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 508.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 506.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
7. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank zal daar ook van uitgaan.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat door de aanbouw van de woonruimte van de woning van belanghebbende onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Belanghebbende verwijst hierbij naar de uitspraak van deze rechtbank van 16 december 2020. [2] Belanghebbende voert aan dat de wortelformule dient te worden toegepast.
8.1.
Ter zitting is de taxateur ingegaan op dit standpunt van belanghebbende en heeft de waardeopbouw nader toegelicht. Alle woningen worden teruggerekend naar het hoofdgebouw en alles wat niet onder het hoofdgebouw valt, heeft een afzonderlijke waarde. Om die reden is de aanbouw apart gewaardeerd met een waarde van 85% van het hoofdgebouw. De heffingsambtenaar verwijst naar de referentiewoning aan de [referentiewoning 1], omdat deze woning een kleinere gebruiksoppervlakte heeft en een hogere m²-prijs onderbouwt. Indien de wortelformule volledig wordt toegepast voor de m²-prijs van de woning van belanghebbende dan is de m²-prijs te laag gezien de m²-prijs van [referentiewoning 1]. Dit pand is dusdanig vergelijkbaar dat dit aanleiding geeft de wortelformule in dit geval niet toe te passen.
8.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Indien de aanbouw van de woonruimte bij het hoofdgebouw wordt opgeteld, hebben de referentiewoningen een kleinere oppervlakte dan de woning van belanghebbende. Om de m²-prijs van de referentiewoningen te kunnen vergelijken zal rekening moeten worden gehouden met het afnemend grensnut. De waarde per m² daalt immers naar mate de oppervlakte van een woning groter is. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut door de grootte van de aanbouw. Afstemming van de berekeningsmethode op een bepaald referentieobject acht de rechtbank onjuist. De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende onderbouwd is dat de gebruikte methode in dit geval recht doet aan het afnemend grensnut van de aanbouw. De berekening van belanghebbende is in deze situatie, gezien de grootte van de aanbouw, meer passend.
8.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 470.000 aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 8.2 is de berekening van belanghebbende passend. Door toepassing van de wortelformule en de berekening ter zitting heeft belanghebbende zijn gestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
10.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
10.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 624,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1.
Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 470.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.