Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5160
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2022 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende aan [het adres] te [plaats] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 380.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam 1]. Namens belanghebbende is niemand verschenen. De rechtbank heeft van de gemachtigde een verzoek om verdaging van de zitting van 7 oktober 2024 ontvangen. Daaruit maakt de rechtbank op dat de gemachtigde wel op de hoogte was van de zitting. De rechtbank heeft het verdagingsverzoek op 29 augustus 2024 gemotiveerd afgewezen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning met een garage uit 1997 met een oppervlakte van 160 m² op een perceel van 247 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Formele punten
Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase
4. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de matrix en de KOUDV-factoren) niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar handelt daarmee in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin volgens belanghebbende is bepaald dat de heffingsambtenaar de op de procedure betrekking hebbende stukken dient te verzenden aan de gemachtigde. Belanghebbende beroept zich op het fair-play-beginsel, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
4.1.
De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb.
4.2.
Belanghebbende stelt tenslotte nog dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd en dat de heffingsambtenaar volledige iWOZ-kaarten had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat in het taxatieverslag de objectkenmerken van de referentiewoningen zijn gespecificeerd en foto’s van de referentiewoningen zijn opgenomen. De rechtbank acht dat in beginsel voldoende en de heffingsambtenaar is daarom niet verplicht om volledige iWOZ-kaarten te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan.
Strijd met het motiveringsbeginsel
4.3.
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
4.4.
Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. [1] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting heeft gemaakt en dat de tekst van dit verslag is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. In zoverre is er geen sprake van een motiveringsgebrek.
Waarde
5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 338.000 per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 380.000.
Toetsingskader rechtbank
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.2.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
5.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 15 maart 2024 door [naam 2] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 396.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
5.6.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondergemiddelde secundaire objectkenmerken, waaronder lekkageschade, warmwatervoorzieningen door middel van een boiler, rotte kozijnen, scheurvorming aan de binnenzijde en loden leidingen.
5.7.
De rechtbank overweegt dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. Verder zijn aan een garage, berging, dakkapel, aanbouw en tuinhuis afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
5.8.
Belanghebbende heeft geen informatie aangeleverd met betrekking tot de ondergemiddelde staat van de secundaire objectkenmerken van de woning. Belanghebbende heeft haar stelling dan ook niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee de vastgestelde waarde – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Daarbij acht de rechtbank nog opmerkelijk dat belanghebbende stelt dat er sprake is van waardedruk van loden leidingen terwijl deze normaliter niet gebruikt zijn bij de bouw van woningen in 1997.
5.9.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.