Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/5794 en 24/796
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2022 en 28 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende (onder meer) waardebeschikkingen voor de woning van belanghebbende aan [het adres] te [plaats 1] (de woning) toegezonden. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Hulst voor de jaren 2022 en 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2022) vastgesteld op € 259.000 en per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) op € 299.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 gegrond verklaard en de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 verminderd tot € 244.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2023 heeft de heffingsambtenaar afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, en namens de heffingsambtenaar [naam 1] . Belanghebbende heeft verklaard dat hij geen behoefte meer heeft aan de betrokkenheid van mr. R.W.B. van Middelaar (het nieuwe WOZ-bureau) als gemachtigde voor het jaar 2023.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1989 met een aangebouwde berging uit 2009 op een perceel van 419 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarden van de woning zijn bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor elk jaar een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd.
3.6.
Het waarderapport voor het belastingjaar 2022 is op 3 mei 2024 door [naam 2] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 253.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] te [plaats 2] , [referentiewoning 2] te [plaats 3] en [referentiewoning 3] te [plaats 4] .
3.7.
Het waarderapport voor het belastingjaar 2023 is op 3 september 2024 door [naam 2] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 312.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 4] te [plaats 5] en [referentiewoning 5] en [referentiewoning 1] te [plaats 2] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
3.9.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. Belanghebbende heeft verder geen gronden aangevoerd ten aanzien van de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Tussenconclusie
3.10.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar als uitgangspunt een goede onderbouwing heeft gegeven van de waarden van de woning.
Zolder
3.11.
Belanghebbende stelt dat de zolder slechts een bergruimte is die niet per vaste trap bereikbaar is en dat deze daarom een lagere waarde heeft dan de overige ruimten van de woning. De rechtbank constateert dat in de matrices is gerekend met een lagere prijs per eenheid voor de zolder dan voor de overige woongedeelten van de woning. In zoverre heeft de heffingsambtenaar dus rekening gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de zolder. Belanghebbende heeft daartegenover niet gemotiveerd gesteld dat nog verder rekening moet worden gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de zolder. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met die beperkte mogelijkheden voldoende rekening heeft gehouden.
Oppervlakte van de woning
3.12.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de matrices is uitgegaan van een te grote gebruiksoppervlakte van het woongedeelte van de woning. Volgens belanghebbende moeten op grond van de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ van de Waarderingskamer (de meetinstructie) de inpandige maten tot uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van het woongedeelte van de woning. Dat leidt volgens belanghebbende tot een lagere waarde van de woning.
3.13.
De rechtbank overweegt als volgt. Partijen zijn het erover eens dat de meetinstructie leidend is bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van het woongedeelte van de woning. In de meetinstructie staat dat voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte altijd binnen de buitenste- of woningscheidende wanden (muren), inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden moet worden gemeten. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De heffingsambtenaar is namelijk uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van het woongedeelte van de woning van 120 m², gebaseerd op de buitenmaten van de woning van 15 meter bij 8 meter. Belanghebbende heeft gesteld en met een bouwtekening onderbouwd dat de buitenmuren een dikte hebben van 28 cm en dat de dikte van de buitenmuren van de buitenmaten van de woning moet worden afgehaald om de inpandige gebruiksoppervlakte van de woning te berekenen. De heffingsambtenaar heeft deze uitgangspunten niet betwist. De rechtbank stelt belanghebbende daarom in het gelijk en bepaalt dat de gebruiksoppervlakte – op basis van de inpandige maten van de woning – 107 m² [2] bedraagt.
3.14.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar an sich wel een goede onderbouwing heeft gegeven ter berekening van de waarden (zie ook 3.10), maar dat hij is uitgegaan van een onjuist uitgangspunt in zijn berekening. De rechtbank heeft daarom de in de waarderapporten berekende waarden van de woning herrekend aan de hand van het (gecorrigeerde) uitgangspunt dat de gebruiksoppervlakte van het woongedeelte van de woning 107 m² bedraagt. Dat leidt tot een waarde van € 233.306 [3] per waardepeildatum 1 januari 2021 en € 286.090 [4] per waardepeildatum 1 januari 2022. Dit betekent dat de waarderapporten de beschikte waarde, zoals deze luiden na uitspraken op bezwaar, niet volledig kunnen onderbouwen. De rechtbank zal de waarden van de woning daarom verminderen tot (afgerond) € 233.000 per waardepeildatum 1 januari 2021 en € 286.000 per waardepeildatum 1 januari 2022. De aanslagen OZB worden dienovereenkomstig verminderd.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn gegrond. Dat betekent dat de beschikkingen worden verminderd tot € 233.306 per waardepeildatum 1 januari 2021 en € 286.090 per waardepeildatum 1 januari 2022. De aanslagen OZB worden dienovereenkomstig verminderd.
4.1.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht ter zake van beide beroepen (€ 50 voor 22/5794 en € 51 voor 24/796) aan belanghebbende vergoeden. Daarnaast krijgt belanghebbende de reiskosten die hij heeft moeten maken voor het bijwonen van de zitting vergoed. Op basis van het Besluit wordt de vergoeding van de reiskosten voor het bijwonen van de zitting bepaald naar een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. [5] De rechtbank becijfert de reiskosten op basis van een retour met het openbaar vervoer per tweede klasse tussen [plaats 1] en Middelburg daarom op een bedrag van (afgerond) € 33. De overige door belanghebbende gestelde kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 tot € 233.000 en vermindert de aanslag OZB 2022 dienovereenkomstig;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 tot € 286.000 en vermindert de aanslag OZB 2023 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 33 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 101 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.