Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/2719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 mei 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2022 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Reimerswaal voor het jaar 2022 opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende aan [het adres] te [plaats] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 177.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1954 van 78 m², met een aangebouwde garage van 16 m² en een aangebouwde woonruimte van 9 m² op een perceel van 154 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Toetsingskader rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport en een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 10 oktober 2022 door [naam 2] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 189.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
5. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
5.1.
Belanghebbende stelt dat de woning gebreken, zoals zetscheuren, heeft, waar een waardedrukkend effect vanuit gaat. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar aan de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning een factor 2 (‘onder gemiddeld’) heeft toegekend en de waarde van de woning daarvoor heeft gecorrigeerd. Belanghebbende is er niet in geslaagd om daartegenover aannemelijk te maken dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie nog te laag is en dat er een hogere correctie moet worden toegepast vanwege de gebreken aan de woning.
5.2.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 aannemelijk heeft gemaakt zodat de vaststelling van de waarde van € 177.000 in stand blijft.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.