Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11287660 VV EXPL 24-50
Vonnis in kort geding van 22 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING ZEEUWLAND,
te Zierikzee,
eisende partij,
hierna te noemen: Zeeuwland,
gemachtigde: Janssen & Janssen Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 september 2024 met producties 1 t/m 18
- de conclusie van antwoord met producties
- de mondelinge behandeling van 24 september 2024, waarvan door de griffier proces-verbaal is gemaakt en waar door zowel Zeeuwland als [gedaagde] pleitnota’s zijn overgelegd
- de mondelinge behandeling van 24 september 2024, waarvan door de griffier proces-verbaal is gemaakt en waar door zowel Zeeuwland als [gedaagde] pleitnota’s zijn overgelegd
- de akte uitlating partijen door de gemachtigde van Zeeuwland, mede namens [gedaagde] , van 8 oktober 2024.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 24 januari 2021 van Zeeuwland de woning aan [adres] (hierna: de woning). Bij deze woning hoort ook een voor- en achtertuin (hierna: de tuinen).
2.2.
Zeeuwland is voornemens om verduurzamings- en renovatiewerkzaamheden te verrichten aan de woning en 26 andere woningen in de buurt. Begin 2022 is hierover per brief gecommuniceerd en op 19 december 2022 is hierover een presentatie gehouden tijdens een bijeenkomst. [gedaagde] wenst niet dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd zolang hij in de woning verblijft.
2.3.
Per e-mail van 12 december 2023 schrijft Zeeuwland – voor zover van belang – aan [gedaagde] :
“ [naam] zou nog even terugkomen op je vraag of je mee moet doen.
Hij heeft intern navraag gedaan en je mag weigeren een keuken, badkamer en toilet renovatie.
De andere werkzaamheden aan je woning ben je verplicht om aan mee te werken.”
2.4.
In maart 2024 wil Zeeuwland een drainage aanleggen in de achtertuin van de woning. [gedaagde] wenst niet dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd.
3.Het geschil
3.1.
Zeeuwland vordert in kort geding – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de uitvoering van de dringende renovatie en verduurzamingswerkzaamheden alsmede de werkzaamheden ten aanzien van de wateroverlast te gehengen en te gedogen en daaraan, alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door Zeeuwland met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden voor de duur van deze werkzaamheden.
II. wanneer [gedaagde] niet vrijwillig medewerking verleent aan de onder I gevorderde veroordeling, [gedaagde] te veroordelen om de woning tijdelijk te ontruimen,
III. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de voor- en achtertuin in verzorgde staat te brengen en te houden, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Zeeuwland, zulks voor rekening ten laste van [gedaagde] , een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 10.000,-;
IV. indien het maximum aan dwangsommen wordt bereikt en niet is voldaan aan de onder III gevorderde veroordeling, Zeeuwland te machtigen om de voor- en achtertuin in verzorgde staat te brengen voor rekening en ten laste van [gedaagde] ;
V. [gedaagde] te veroordelen om te gehengen en te gedogen en zijn medewerking te verlenen waaronder toegang tot het gehuurde verschaffen aan medewerkers van Zeeuwland of derden die hiertoe van Zeeuwland opdracht hebben gekregen, met machtiging van Zeeuwland om, indien [gedaagde] in gebreke blijft, Zeeuwland toegang tot het gehuurde en de daarbij behorende tuinen te verschaffen, desnoods met behulp van de sterke arm en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten die Zeeuwland daarvoor gemaakt heeft, te voldoen binnen 14 dagen nadat de factuur hiervoor aan [gedaagde] is verzonden;
VI. een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie in deze zaak
vermeent te behoren;
VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Zeeuwland legt aan haar vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Zeeuwland wenst werkzaamheden uit te voeren aan de woning waar [gedaagde] woont. [gedaagde] is op grond van zowel de wet als de huurovereenkomst verplicht om medewerking te verlenen aan de werkzaamheden die door Zeeuwland gewenst zijn. Zeeuwland heeft een spoedeisend belang bij de werkzaamheden, omdat de werkzaamheden in de periode van eind augustus tot eind oktober 2024 uitgevoerd moeten worden volgens de planning van de aannemer.
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht om de tuinen te onderhouden. Zeeuwland vordert nakoming van deze verplichting. Ook stelt Zeeuwland dat de huidige staat van het onderhoud van de tuinen ervoor zorgt dat het uitvoeren van de ingeplande werkzaamheden wordt verhinderd.
3.3.
[gedaagde] voert het volgende aan. Zeeuwland heeft [gedaagde] toegezegd dat hij niet hoeft mee te werken aan de renovatie van de badkamer, de keuken en het toilet. Zeeuwland is dus ineens van standpunt veranderd. Het is [gedaagde] niet duidelijk voor welke onderdelen Zeeuwland medewerking van hem verlangt en welke werkzaamheden Zeeuwland wil uitvoeren, omdat de aankondigingen steeds wisselen.
Wat betreft de tuinen, voert [gedaagde] aan dat de vordering erg onnauwkeurig is. De tuinen zijn al jarenlang een ‘wilde tuin’. Waarschijnlijk is alles officieel onkruid en zouden alleen tegels overblijven. Daarbij is twee dagen een zeer korte termijn.
3.4.
In zijn antwoord schrijft [gedaagde] dat hij een eis in reconventie instelt. Die eis komt erop neer dat de vordering van Zeeuwland moet worden afgewezen en dat Zeeuwland moet worden veroordeeld in de proceskosten. Omdat daarvoor geen eis in reconventie nodig is, wordt die eis niet afzonderlijk beoordeeld.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. Verder is voor toewijzing van een vordering in kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
De werkzaamheden aan en in de woning en ter bestrijding van de wateroverlast
4.2.
Zeeuwland heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij het uitvoeren van de bovenstaande werkzaamheden, mede gelet op de planning van de aannemer.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat Zeeuwland medewerking verlangt voor de volgende werkzaamheden, die zijn opgenoemd bij onderdeel 23 van de dagvaarding:
- Vernieuwen keuken en badkamer
- Onderhoud aan dakvenster
- Vernieuwen van 1 dakvenster
- Dakisolatie zolder
- Mechanische ventilatie aanbrengen
- Schilderwerk/reinigen
- Plaatsen van nieuwe kozijnen
- Vloerisolatie aanbrengen
- Spouwisolatie aanbrengen
- Betonschade herstel begane grondvloer
- Werkzaamheden ten aanzien van de wateroverlast
Uit productie 4b, de presentatie van 19 december 2022, volgt dat de werkzaamheden voor het grootste deel zijn ingedeeld in drie scenario’s: ‘energetisch’, ‘binnenpakketten’ en ‘exterieur pimpen’. De werkzaamheden die Zeeuwland wil uitvoeren aan de woning zijn deels dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en deels renovatiewerkzaamheden als bedoeld in lid 2 van dat artikel.
Het energiezuinig maken van de woning (‘energetisch’)
4.4.
Zeeuwland heeft een zwaarwegend belang bij werkzaamheden om de 27 woningen in een project energiezuinig te maken. De woning is een van die woningen. [gedaagde] is daarom naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter verplicht om mee te werken aan deze geplande werkzaamheden, te weten: onderhoud aan dakvenster, vernieuwen van één dakvenster, dakisolatie zolder, mechanische ventilatie aanbrengen, plaatsen van nieuwe kozijnen, vloerisolatie aanbrengen en spouwisolatie aanbrengen. Het schilderwerk/reinigen heeft betrekking op de nieuwe kozijnen. Deze werkzaamheden zijn onderdeel van het scenario ‘energetisch’.
4.5.
Hierbij is van belang dat de werkzaamheden niet tot na het einde van de huur kunnen worden uitgesteld, omdat uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Zeeuwland heeft voldoende onderbouwd dat uitstel leidt tot extra kosten (het mislopen van voordeel bij projectmatige uitvoering) en nadeel (het niet kunnen verbeteren van het energielabel). Momenteel heeft de woning energielabel F. Zeeuwland wijst er terecht op dat zij als wooncoöperatie verplicht is om voor 2028 het label van deze woning te wijzigen naar B of A. Hoewel [gedaagde] aanvoert dat het energielabel B of A pas wettelijk verplicht is in 2030, neemt dat niet weg dat de verduurzamingswerkzaamheden niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden tot nadat [gedaagde] de woning heeft verlaten. Het belang van Zeeuwland geeft dan ook de doorslag.
Werkzaamheden tegen wateroverlast
4.6.
Ook bij de werkzaamheden tegen wateroverlast heeft Zeeuwland een zwaarwegend en doorslaggevend belang. Uitstel van deze werkzaamheden leidt tot schade en nadeel voor Zeeuwland: wateroverlast bij de woning van [gedaagde] en andere woningen. [gedaagde] is daarom naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter verplicht om mee te werken aan deze geplande werkzaamheden.
Het renoveren van de badkamer en de keuken
4.7.
Uit de e-mail van 12 december 2023 volgt dat een medewerker van Zeeuwland heeft aangegeven dat [gedaagde] mag weigeren om mee te werken aan de renovatie van de badkamer en de keuken. Zeeuwland maakt niet duidelijk waarom daarover nu anders zou moeten worden geoordeeld. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dit onderdeel van de vordering dan ook niet toewijsbaar.
Betonschade herstel begane vloer
4.8.
Ten aanzien van de werkzaamheden ‘Betonschade herstel begane vloer’ heeft Zeeuwland niets aangevoerd. Het had op de weg van Zeeuwland gelegen om toe te lichten waarom deze werkzaamheden nodig zijn. Zeeuwland heeft dus niet voldaan aan haar stelplicht. De vordering met betrekking tot deze werkzaamheden wordt daarom afgewezen.
De ontruiming van de woning
4.9.
De vordering tot tijdelijke ontruiming van de woning is op grond van artikel 558 Rv. toewijsbaar zoals verwoord in de beslissing. De gevorderde machtiging is gelet op de wet niet nodig.
Het onderhoud van de tuinen
4.10.
Zeeuwland heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij dit onderdeel van de vordering, mede doordat zij stelt dat de huidige staat van de tuinen de ingeplande werkzaamheden verhindert.
4.11.
Zoals overwogen onder 4.4. en 4.6. is [gedaagde] verplicht om mee te werken aan bepaalde werkzaamheden. De huidige staat van de tuinen verhindert de uitvoering van deze werkzaamheden. Afgezien daarvan heeft Zeeuwland voldoende onderbouwd dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in het onderhoud van de tuinen en hij daarop meermalen vergeefs is aangesproken. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter komt [gedaagde] daarmee zijn onderhoudsplicht op grond van de wet en de huurovereenkomst niet na. De vordering is toewijsbaar als verwoord in de beslissing. Omdat ook de onder IV gevorderde machtiging zal worden toegewezen, ziet de kantonrechter onvoldoende grond aan de veroordeling tot onderhoud aan de tuinen een dwangsom te verbinden.
4.12.
Zeeuwland vordert ook een machtiging om noodzakelijk onderhoud uit te voeren indien [gedaagde] na twee dagen in gebreke blijft. Deze vordering is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter toewijsbaar als verwoord in de beslissing.
Proceskosten
4.13.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zeeuwland worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 137,39
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 945,39
5.De beslissing
De kantonrechter als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van het vonnis de volgende werkzaamheden in of aan het gehuurde te gehengen en te gedogen en daaraan alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder het toelaten van de met de uitvoering van die werkzaamheden belaste personen voor de noodzakelijke duur van die werkzaamheden:
- onderhoud aan dakvenster;
- vernieuwen van één dakvenster;
- dakisolatie zolder;
- mechanische ventilatie aanbrengen;
- plaatsen van nieuwe kozijnen en het schilderen en reinigen daarvan;
- vloerisolatie aanbrengen;
- spouwisolatie aanbrengen;
- werkzaamheden tegen de wateroverlast;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] indien hij de onder 5.1 bedoelde medewerking niet verleent, de woning tijdelijk voor de noodzakelijke duur van die werkzaamheden te ontruimen, voor zover dit redelijkerwijs noodzakelijk is voor de uitvoering van die werkzaamheden;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van het vonnis het redelijkerwijs noodzakelijke onderhoud aan de tuinen van de woning te verrichten;
5.4.
machtigt Zeeuwland om, indien [gedaagde] in gebreke blijft te voldoen aan de onder 5.3 uitgesproken veroordeling, dit onderhoud te laten verrichten en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten die Zeeuwland daarvoor gemaakt heeft, te voldoen binnen 14 dagen nadat de factuur hiervoor aan [gedaagde] is verzonden;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] het te verrichten onderhoud in de tuinen door Zeeuwland zoals onder 5.4. is omschreven, te gehengen en te gedogen en daar waar nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot de tuinen;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 945,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.