Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11068922 \ CV EXPL 24-1455
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
tegen
1.
[gedaagde 1] V.O.F., IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
[gedaagde 1] V.O.F., IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
te [plaats],
2.
[gedaagde 2] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
2.
[gedaagde 2] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
te [plaats],
3.
[gedaagde 3] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
3.
[gedaagde 3] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
te [plaats],
4.
[gedaagde 4] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
4.
[gedaagde 4] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
te [plaats],
5.
[gedaagde 5] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
5.
[gedaagde 5] , IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [rechthebbende],
te [plaats],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] en [rechthebbende]
gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juli 2024,
- de brief van WonenBreburg met producties 16 tot en met 18,
- de mondelinge behandeling van 23 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
WonenBreburg verhuurt sinds 17 mei 2018 aan [rechthebbende] de woning gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 456,89 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte d.d. 1 februari 2015 van toepassing.
2.2.
Op 19 november 2020 heeft [rechthebbende] een gedragsaanwijzing ondertekend, naar aanleiding van diverse meldingen van overlast. In deze gedragsaanwijzing staat dat WonenBreburg heeft geconstateerd dat [rechthebbende] al een jaar voor veel overlast zorgt, bestaande uit bedreigingen en intimidatie naar omwonenden. [rechthebbende] erkent deze overlast. Verder is onder meer het volgende opgenomen:
“3.1 Huurder, dan wel zijn bezoek, zal aan omwonenden geen enkele (vorm van) overlast veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot:
- geen schade toebrengen aan eigendommen van verhuurder of derden
- geen geluidsoverlast veroorzaken
- zich respectvol gedragen richting omwonenden
- geen bedreigingen uiten (zowel mondeling als schriftelijk) richting omwonenden en zich niet agressief opstellen richting zijn woonomgeving
- huurder zal zich onthouden van het aanwezig hebben c.q. gebruiken van drugs in en nabij de woning.
3.2
Huurder is te allen tijde verantwoordelijk voor al hetgeen in en rondom het gehuurde gebeurt en daarmee ook voor zijn bezoek. Hij zorgt ervoor dat bezoekers geen overlast veroorzaken en zich houden aan de onder 3.1 genoemde punten. (…)”
2.3.
Van 27 december 2023 tot en met 23 maart 2024 verbleef [rechthebbende] in detentie.
2.4.
Op 8 februari 2024 heeft WonenBreburg aan [rechthebbende] het volgende bericht gestuurd:
“In een korte periode heeft WonenBreburg veel klachten ontvangen wegens overlast uit uw woning. Deze overlast bestaat uit een grote aanloop van mensen overdag, maar ook op zeer late tijdstippen. Zij maken veel lawaai en houden omwonenden wakker. Tevens voelen mensen zich niet veilig. WonenBreburg heeft daarnaast meerdere signalen ontvangen dat u niet uw hoofdverblijf heeft in de woning en dat er sprake is van onrechtmatige bewoning. U als huurder bent te allen tijde verantwoordelijk voor wat er in uw woning gebeurt. U wordt verzocht de overlast per direct te stoppen.”
In de brief is [rechthebbende] uitgenodigd voor een gesprek. Vanwege detentie was [rechthebbende] niet in staat om op dat gesprek te verschijnen.
2.5.
Op 21 februari 2024 heeft WonenBreburg aan [rechthebbende] een brief gestuurd met, samengevat, de volgende inhoud. Op 19 februari 2024 heeft WonenBreburg met de wijkagent aan het gehuurde een huisbezoek gebracht, waarbij zij binnen zijn geweest. Een derde ( [naam 1] ) werd in de woning werd aangetroffen en hij vertelde dat hij tegen betaling aan [rechthebbende] tijdelijk in de woning mocht verblijven. Ook was er een andere man ( [naam 2] ), in de woning aanwezig. WonenBreburg kreeg toestemming om de woning te bekijken en zij heeft daarbij op het balkon tientallen hennepkweekpotten aangetroffen. Er lagen nauwelijks persoonlijke spullen van [rechthebbende] in de woning en de woning leek te zijn ingericht als prostitutiewoning. WonenBreburg heeft aangegeven dit onacceptabel te vinden en dat zij zo nodig een procedure bij de rechter zal starten, tenzij [rechthebbende] zelf de huur opzegt.
2.6.
Op 28 februari 2024 heeft de politie Zeeland-West-Brabant een bestuurlijke rapportage opgesteld. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
“Op 17 februari 2024 was ik (…) ter ondersteuning van de handhaving van de gemeente Breda meegegaan naar het adres (…). De handhaving van de gemeente Breda wilde op dit adres een controle uitvoeren vanwege een anonieme melding betreffende illegale prostitutie.
Gedurende de controle werd er tijdens een onderzoek in de woning aan [adres] door de handhaving van de gemeente Breda een verborgen doorgang getroffen. Deze verborgen doorgang bevond zich in een slaapkamer, boven een kast. Middels deze verborgen doorgang boven de kast kon men zichzelf toegang verschaffen tot een zolder. Deze zolder behoort niet tot de woningen van het appartementencomplex waar [adres] zich bevindt.
Op de zolder werden er door de handhaving van de gemeente Breda goederen aangetroffen die mogelijk te linken zijn aan een eerder aanwezige hennepkwekerij. Op de zolder bevonden zich meerdere hennepresten, werden er takken aangetroffen die mogelijk van hennepplanten afkomstig waren en werd een buis aangetroffen die aan de afzuiging was gekoppeld. Deze buis heeft mogelijk gediend voor de afzuiging van de eventuele hennepkwekerij. Op het balkon van het appartement aan [adres] werden er meerdere plantenbakken aangetroffen met daarin potgrond en voedingsstoffen die vaker worden gebruikt bij het kweken van hennepplanten.”
2.7.
Bij de bestuurlijke rapportage is een proces-verbaal van bevindingen van de bijzonder opsporingsambtenaar van de gemeente Breda gevoegd. Daaruit blijkt dat tijdens de controle een vrouw in de woning aanwezig was.
2.8.
Bij brief van 29 februari 2024 heeft WonenBreburg opnieuw aan [rechthebbende] gevraagd om de huur op te zeggen, omdat hij zich niet heeft gedragen als een goed huurder vanwege het aantreffen van de hennepkwekerij in de ruimte boven de woning.
2.9.
De gemachtigde van [rechthebbende] heeft namens hem op 6 maart 2024 per e-mail bericht dat de huurovereenkomst niet zal worden opgezegd.
2.10.
Bij WonenBreburg zijn in de periode van februari 2024 tot en met begin september 2024 meerdere (anonieme) meldingen binnengekomen over - kort gezegd – geluidsoverlast, onderverhuur, bedreigingen door [rechthebbende] , de aanwezigheid van prostituees in het gehuurde en prostitutiebezoek.
3.Het geschil
3.1.
WonenBreburg vordert - samengevat - de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen het gehuurde te ontruimen, alsmede om haar als bewindvoerder te veroordelen tot betaling van de huur dan wel een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huurprijs, met een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
4.1.
WonenBreburg legt aan haar vordering ten grondslag dat [rechthebbende] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden, de gedragsaanwijzing en zijn wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. WonenBreburg stelt dat [rechthebbende] het gehuurde heeft gebruikt voor bedrijfsmatige illegale activiteiten, waaronder een hennepkwekerij en illegale prostitutie. Daarnaast hebben [rechthebbende] en zijn bezoek overlast veroorzaakt. Er is veelvuldig geklaagd over een grote aanloop van bepaalde types, vluchtige bezoeken, overlast, prostitutie, dealen, bedreigingen, ruzies en intimidaties. Tot slot is sprake van illegale onderhuur c.q. ingebruikgeving, aldus WonenBreburg.
4.2.
[gedaagden] en [rechthebbende] betwisten dat dat sprake is van onrechtmatig handelen en dat sprake is van wanprestatie. WonenBrebrug spreekt over Spaans/Portugees sprekende dames die met koffertje naar de woning gaan, maar er is niet gebleken dat er seksuele handelingen in het gehuurde worden verricht, laat staan tegen betaling. [rechthebbende] stelt zich daarmee nooit bezig te hebben gehouden. Ook ten aanzien van de hennepkwekerij stelt hij van niets te weten, hij zat op dat moment in detentie. Daarbij komt dat niet valt uit te sluiten dat de zolder door iemand anders is betreden of dat de goederen er al lagen voordat [rechthebbende] de woning huurde. Hij stelt verder dat hij tijdens de periode van detentie aan niemand toestemming heeft gegeven tot illegale activiteiten of tot bewoning van het gehuurde. Hij heeft alleen, zoals een goed huurder hoort te doen, een vriend gevraagd om zijn post op te halen.
4.3.
Voorop staat dat [rechthebbende] zich op grond van artikel 7:213 BW als een goed huurder dient te gedragen. Deze bepaling is ook in de algemene huurvoorwaarden opgenomen (artikel 6.3). Een huurder gedraagt zich onder meer niet als een goed huurder als hij aan anderen door de wijze van bewonen overlast bezorgt of anderen (reële) angst aanjaagt. Ook de aanwezigheid van illegale activiteiten spelen daarbij een belangrijke rol. WonenBreburg is van haar kant verplicht om op te treden tegen illegale praktijken en is aan de omwonenden, die ook van WonenBreburg huren, verplicht rustig huurgenot te verschaffen. Zij is jegens andere huurders die overlast ervaren gehouden om tegen een overlast of angst veroorzakende huurder op te treden.
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen gesproken over de feiten en omstandigheden die WonenBreburg aan haar dagvaarding ten grondslag heeft gelegd. Noch [gedaagden] , noch [rechthebbende] is zelf tijdens de mondelinge behandeling verschenen, alleen de gemachtigde was aanwezig. In de conclusie van antwoord zijn de stellingen van WonenBreburg betwist, maar er is maar beperkt inhoudelijk en specifiek gereageerd op de feiten en omstandigheden die door WonenBreburg zijn aangedragen. Van [gedaagden] en [rechthebbende] had daarom te meer verwacht mogen worden dat zij tijdens de mondelinge behandeling aanwezig zouden zijn om de vele vragen over wat er in de woning wel of niet gebeurd was te bespreken. Veel vragen zijn nu onbeantwoord gebleven. De kantonrechter zal in het navolgende de verschillende onderdelen bespreken.
4.5.
WonenBreburg heeft in de eerste plaats gesteld en onderbouwd dat er aanwijzingen bestaan dat via de woning van [rechthebbende] een hennepkwekerij op de zolder van het appartementencomplex was ingericht en dat er op het balkon van de woning potjes zijn aangetroffen die gebruikt worden voor een hennepkwekerij. Verder heeft WonenBreburg gesteld dat er aanwijzingen bestaan van illegale prostitutie in het gehuurde. Zij heeft in dit verband gewezen naar de eigen bevindingen tijdens het huisbezoek, maar ook naar de meldingen van buurtbewoners dat er dames met koffers rondom het gehuurde zijn aangetroffen en korte bezoeken door meerdere mannen plaatsvinden en dat dit nog steeds door zou gaan. Ook heeft WonenBreburg onder verwijzing naar de diverse meldingen in het dossier en de gedragsaanwijzing gesteld dat (het bezoek van) [rechthebbende] overlast veroorzaakt en dat sprake is van illegale onderhuur.
4.6.
[rechthebbende] heeft ten aanzien van de aangetroffen personen in zijn woning alleen verklaard dat hij een vriend heeft ingeschakeld om de post op te halen tijdens zijn detentie. De kantonrechter stelt vast dat hij geen toelichting heeft gegeven over de identiteit van deze vriend en aan wie hij de sleutels van het gehuurde heeft gegeven. Ook is niets gezegd over wie de personen [naam 1] en [naam 2] zijn die door WonenBreburg op 19 februari 2023 in de woning zijn aangetroffen. [rechthebbende] stelt weliswaar dat hij niemand toestemming heeft gegeven om in de woning te verblijven, maar daar tegenover staat de verklaring van [naam 1] dat hij tegen betaling aan [rechthebbende] tijdens diens detentie in de woning mocht verblijven. Al met al acht de kantonrechter de toelichting van [rechthebbende] op dit punt onvoldoende.
4.7.
Verder is gebleken dat tijdens de controle door de afdeling handhaving van de gemeente een vrouw in de woning aanwezig was. [rechthebbende] heeft niets verklaard over de identiteit van deze vrouw en waarom zij in de woning verbleef. Verder hebben buurtbewoners verklaard dat in het gehuurde dames met koffertjes naar binnen gaan. Dat is ook door WonenBreburg zelf geconstateerd. Daarover is door of namens [rechthebbende] evenmin informatie gegeven, zodat onduidelijk is gebleven wie deze vrouwen zijn en waarom zij bij hem naar binnen zijn gegaan en is onduidelijk gebleven wie de personen op de foto’s waren, zowel de vrouwen als de bezoekende mannen. Over de meldingen ter zake van overlast heeft [rechthebbende] verder geen stelling ingenomen. Ook op dit punt heeft [rechthebbende] onvoldoende inhoudelijk gereageerd.
4.8.
Ten aanzien van de gemotiveerde stellingen van WonenBreburg met betrekking tot de hennepkwekerij heeft [rechthebbende] eveneens onvoldoende verweer gevoerd. WonenBreburg erkent dat de zolder niet alleen boven de woning van [rechthebbende] is gelegen, maar stelt dat alleen vanuit de woning van [rechthebbende] een doorgang naar de zolder is gemaakt, zodat de zolder alleen vanuit zijn woning toegankelijk was. Hier heeft [rechthebbende] niet meer op gereageerd. Ten aanzien van de plantenpotten op het balkon voert [rechthebbende] aan dat niet vast staat dat hierin hennepplanten hebben gezeten, het kunnen ook andere planten zijn geweest. [rechthebbende] heeft echter geen antwoord gegeven op de vraag welke planten dat waren, waar die planten zijn gebleven en waarom [rechthebbende] zoveel (op de foto’s zijn meer dan honderd plantenbakken zichtbaar) op zijn balkon heeft staan. Op deze manier heeft [rechthebbende] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij betrokken is geweest bij hennepgerelateerde activiteiten in en om de woning.
4.9.
De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat [gedaagden] en [rechthebbende] de stellingen van WonenBreburg onvoldoende gemotiveerd hebben betwist.
Dit betekent dat [rechthebbende] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting tot goed huurderschap en dat hij daarom tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [rechthebbende] gezien de eerder gegeven gedragsaanwijzing een gewaarschuwd man was en hij desondanks geen afdoende maatregelen heeft getroffen om te voorkomen dat er overlast was en om verdere tekortkomingen te voorkomen. Omdat [rechthebbende] voor het overige geen specifieke punten heeft aangevoerd over zijn belang bij het behoud van het gehuurde en wat zou maken dat de belangen van WonenBreburg zouden moeten wijken voor zijn individuele belang, zal de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen.
4.10.
[gedaagden] is als bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,16
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
780,16
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] als bewindvoerder om ervoor zorg te dragen dat [rechthebbende] het gehuurde binnen 8 dagen na de betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van TBV, zal verlaten en ontrui-men en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg zal stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] als bewindvoerder tot betaling aan WonenBreburg van
- € 456,89 per maand aan huur voor iedere ingegane maand vanaf 1 mei 2024 tot het tijdstip van ontbinding,
- € 456,89 per maand aan gebruiksvergoeding in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde daadwerkelijk ontruimd is opgeleverd,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] als bewindvoerder in de proceskosten van € 780,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] als bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.