Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10995777 \ CV EXPL 24-999
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
[B.V. 1],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [B.V. 1] ,
gemachtigde: mr. H.M.H. van Dongen,
tegen
[B.V. 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [B.V. 2] ,
gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk.
1.Hoe de procedure is verlopen
In conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 mei 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis in conventie;
- de mondelinge behandeling van 4 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij de gemachtigden van beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.Van welke feiten de kantonrechter uitgaat
In conventie en in reconventie
2.1.
Sinds 1 januari 2016 huurt [B.V. 2] van [B.V. 1] een bedrijfsruimte op de benedenverdieping van het pand aan [adres] (hierna: het gehuurde). De bovenverdieping van dat pand is verhuurd aan een derde.
2.2.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing (ROZ-model versie 30 januari 2015, hierna te noemen: de algemene bepalingen).
2.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en is inmiddels verlengd met nog eens vijf jaar tot 31 december 2026.
2.4.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is een huurprijs van € 1.250,- exclusief btw per maand overeengekomen en € 165,- aan voorschot servicekosten. Deze kosten moeten maandelijks bij vooruitbetaling worden betaald.
2.5.
[B.V. 2] exploiteert een makelaarskantoor in het gehuurde.
2.6.
De heer [bestuurder van B.V. 1] is bestuurder van [B.V. 1] . Tot 1 oktober 2021 was hij tevens bestuurder van [B.V. 2] . Met ingang van 1 oktober 2021 heeft een vennootschap van de heer [naam 1] de aandelen in het vermogen van [B.V. 2] gekocht van [B.V. 1] .
2.7.
[B.V. 1] heeft jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2017, de huurprijs geïndexeerd.
2.8.
Bij brief van 25 oktober 2022 heeft [B.V. 1] aan [B.V. 2] gestuurd:
“(...) Momenteel kunnen wij niet anders dan het voorschot energiekosten aan te passen naar hopelijk tijdelijk. We hebben als verhuurder het voorschot energiekosten niet direct verhoogd en tijdelijk voor onze rekening genomen. Helaas is er geen zicht op een redelijke verbetering en is het voor ons niet lange houdbaar deze kosten te dragen. Zelfs niet na de behoorlijke investering met zonnepanelen.
“(...) Momenteel kunnen wij niet anders dan het voorschot energiekosten aan te passen naar hopelijk tijdelijk. We hebben als verhuurder het voorschot energiekosten niet direct verhoogd en tijdelijk voor onze rekening genomen. Helaas is er geen zicht op een redelijke verbetering en is het voor ons niet lange houdbaar deze kosten te dragen. Zelfs niet na de behoorlijke investering met zonnepanelen.
Kortom onze excuses maar ook wij ontkomen er niet aan. Op de factuur treft u het nieuwe bedrag aan voorschot energie aan.”
[B.V. 1] heeft het voorschot servicekosten verhoogd naar € 250,- per maand.
2.9.
[B.V. 2] heeft [B.V. 1] op 9 februari 2022 en 20 april 2022 facturen gestuurd ter bedrage van € 1.331,- respectievelijk € 94,53 inclusief btw voor glasbewassing en courtage.
2.10.
[B.V. 1] heeft deze facturen niet betaald.
3.Waar de kantonrechter over moet oordelen
In conventie
3.1.
[B.V. 1] vordert na vermeerdering van eis - samengevat -:
I. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen;
II. ontruiming van het gehuurde binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis;
en verder veroordeling van [B.V. 2] tot betaling van:
III. € 7.966,27 aan huurachterstand berekend tot en met februari 2024, althans tot betaling van de huurpenningen tot de ontbinding van de huurovereenkomst;
IV. € 1.357,74 aan te weinig betaalde servicekosten over 2022 en 2023;
V. € 2.070,41 per maand aan schadevergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot 1 januari 2027 (de datum waarop de huurovereenkomst bij regelmatige voortzetting zou eindigen), althans een schadevergoeding op te maken bij staat;
VI. € 1.200,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan contractuele boetes;
VII. € 1.194,94, althans € 773,31, aan buitengerechtelijke kosten;
het onder III. tot en met VII. gevorderde te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente;
VIII. de proceskosten.
3.2.
[B.V. 2] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [B.V. 1] in haar vorderingen, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [B.V. 1] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
3.4.
[B.V. 2] vordert:
I. te verklaren voor recht dat [B.V. 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst jegens [B.V. 2] en te verklaren voor recht dat [B.V. 2] daarom het recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden;
en verder veroordeling van [B.V. 1] tot:
II. betaling van de schade die [B.V. 2] leidt als gevolg van de ontbinding, nader op te maken bij staat;
III. het verstrekken van de afrekening servicekosten over 2016 tot en met 2023 binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, onder de bepaling dat die afrekening moet voldoen aan artikel 18.4 van de algemene bepalingen, meer concreet dat die afrekening moet zijn voorzien van afschriften van de onderliggende stukken en facturen waaruit de verbruikscijfers en de daadwerkelijk gemaakte kosten blijken en waaruit blijkt voor welk aandeel [B.V. 2] wordt aangeslagen en waarom, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 25.000,-, dat [B.V. 1] daarmee in gebreke blijft;
IV. betaling van € 1.425,53 aan onbetaalde facturen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
V. betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[B.V. 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [B.V. 2] in haar vorderingen, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [B.V. 2] in de proceskosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Hoe de kantonrechter oordeelt
In conventie
Betalingsachterstand?
4.1.
Partijen zijn het er niet over eens of er sprake is van een betalingsachterstand en zo ja, hoe hoog deze achterstand is. Dit komt omdat zij van mening verschillen over de hoogte van de huur per januari 2023 en het voorschotbedrag voor de servicekosten.
Hoogte van de huur
4.2.
[B.V. 1] heeft jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2017, een huurverhoging doorgevoerd. Dit mocht zij doen op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Over de hoogte van de huur over de jaren tot en met 2022 bestaat tussen partijen geen discussie.
4.3.
[B.V. 1] heeft met ingang van 1 januari 2023 de huur verhoogd met 14,5% naar € 1.501,47 per maand en met ingang van 1 januari 2024 met 0,2% naar € 1.504,47 per maand. De huurverhoging voor 2023 is, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 17.1 van de algemene bepalingen, gebaseerd op de Consumentenprijsindex (CPI), die wordt berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Voor september 2022 was de CPI 14,5%. Met ingang van juni 2023 hanteert het CBS voor de berekening van de CPI een andere meetmethode voor wat betreft energieprijzen. Als deze nieuwe methode in september 2022 zou zijn toegepast dan zou de CPI niet 14,5% zijn geweest maar 7,8%. [B.V. 2] stelt dat de hoogte van de huur voor 2023 op grond van de nieuwe meetmethode (dus indexatie van 7,8%) moet worden berekend en dat voor 2024 moet worden uitgegaan van een huurverhoging van 7%. De huur voor 2023 zou dan € 1.419,81 per maand zijn en voor 2024 € 1.519,19 per maand.
4.4.
Een tussen partijen overeengekomen regel kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (toch) niet van toepassing zijn als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). De maatstaf is niet of het onverkort vasthouden van [B.V. 1] aan de indexeringsbepaling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of dat de gevolgen daarvan niet redelijk zijn. Het moet gaan om onaanvaardbare gevolgen voor [B.V. 2] . Of hier sprake van is hangt af van alle omstandigheden van het geval. Dat is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Verder moet de rechter zich terughoudend opstellen bij de beoordeling of de bepaling uit een overeenkomst (deels) buiten toepassing moet worden gelaten. Uitgangspunt is namelijk dat partijen hun afspraken moeten nakomen.
4.5.
De kantonrechter overweegt het volgende. Dat met ingang van juni 2023 een nieuwe en kennelijke accuratere methode wordt gebruikt voor de berekening van de energiecomponent van de CPI heeft niet tot gevolg dat het hanteren door [B.V. 1] van een CPI op grond van de oude meetmethode naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het CBS heeft weliswaar aangegeven wat de CPI’s waren geweest als de nieuwe meetmethode in een eerder stadium gebruikt was maar het CBS heeft ook expliciet te kennen gegeven dat de tot juni 2023 gepubliceerde cijfers niet worden herzien. [B.V. 1] heeft de huur met ingang van 1 januari 2024 geïndexeerd met 0,2%. Dit (lage) percentage hoort bij de uitgangspunten die het CBS naar aanleiding van de gewijzigde meetmethode heeft geformuleerd. Onder de oude methode zou de huur voor 2024 met 7% mogen worden verhoogd. Bij toepassing van 7,8% (voor 2023) en 7% (voor 2024) zou de huur voor 2024 hoger zijn geweest dan bij toepassing van 14,5% (voor 2023) en 0,2% (voor 2024), te weten € 1.519,19 in plaats van € 1.504,47 per maand. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van deze omstandigheid, waardoor het met ingang van 2023 ontstane nadeel deels wordt opgeheven, te abstraheren. [1] [B.V. 2] heeft ook niet onderbouwd dat toepassing van de CPI van 14,5% voor het jaar 2023 tot een voor haar onaanvaardbaar resultaat heeft geleid. De enkele omstandigheid dat voor 2023 de huurprijs hoger is uitgekomen, is daarvoor niet genoeg.
4.6.
De conclusie is dat de huur over 2023 € 1.501,47 exclusief btw (€ 1.816,78 inclusief btw) per maand bedraagt en over 2024 € 1.504,47 (€ 1.820,41 inclusief btw) per maand.
Hoogte van het voorschot servicekosten
4.7.
Het voorschot servicekosten was bij aanvang van de huurovereenkomst € 165,- per maand. In oktober 2022 heeft [B.V. 1] [B.V. 2] laten weten dat het voorschot wordt aangepast naar € 250,- per maand. [B.V. 2] stelt dat deze aanpassing in strijd is met de huurovereenkomst.
4.8.
De kantonrechter volgt [B.V. 2] daarin niet. Op grond van artikel 18.8 van de algemene bepalingen heeft [B.V. 1] het recht het voorschot servicekosten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten. [B.V. 1] heeft in de brief van 25 oktober 2022 toegelicht waarom het voorschotbedrag voor de servicekosten wordt verhoogd, namelijk vanwege stijgende energieprijzen. Daarmee is voldaan aan het bepaalde in voornoemd artikel. Een verhoging van € 165,- naar € 250,- per maand komt de kantonrechter ook niet onredelijk voor. Dit betekent dat [B.V. 1] het voorschot servicekosten heeft mogen verhogen naar € 250,- per maand.
Door [B.V. 1] gevorderde achterstand tot en met februari 2024
4.9.
[B.V. 1] vordert betaling van € 7.966,27 aan huurachterstand en voorschot servicekosten tot en met februari 2024. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: januari 2022: € 1.758,67, december 2023: € 2.066,78 en januari en februari 2024: allebei € 2.070,41.
4.10.
Met inachtneming van wat eerder in dit vonnis is overwogen, stelt de kantonrechter vast dat [B.V. 2] over die maanden had moeten betalen:
- januari 2022: € 1.758,67 (€ 1.593,67 huur inclusief btw + € 165,- voorschot servicekosten);
- december 2023: € 2.066,78 (€ 1.816,78 huur inclusief btw + € 250,- voorschot servicekosten);
- januari 2024: € 2.070,41 (€ 1.820,41 huur inclusief btw + € 250,- voorschot servicekosten);
- februari 2024: € 2.070,41 (zelfde als januari 2024).
4.11.
[B.V. 1] heeft als productie 15 een geactualiseerd betalingsoverzicht overgelegd. Daaruit blijkt dat [B.V. 2] op 19 maart 2024 voor de maand december 2023 € 1.577,44 heeft betaald en voor de maand januari 2024 € 1.676,73. Verder blijkt daaruit dat [B.V. 2] voor de maand februari 2024 op 6 mei 2024 een betaling heeft gedaan van € 1.676,73. Deze betalingen komen overeen met de door [B.V. 2] overgelegde productie 15. Andere betalingen voor de maanden december 2023 tot en met februari 2024 zijn niet gesteld en daarvan is de kantonrechter ook niet gebleken. Voor die maanden is er dus (€ 1.577,44 + € 1.676,73 + € 1.676,73 =) € 4.930,90 aan huur en voorschot servicekosten betaald terwijl dit (€ 2.066,78 + € 2.070,41 + € 2.070,41 =) € 6.207,60 had moeten zijn. Dat is dus € 1.276,70 te weinig.
4.12.
[B.V. 2] stelt de huur over januari 2022 te hebben verrekend met de facturen van 9 februari 2022 en 20 april 2022 voor glasbewassing en courtage. [B.V. 1] betwist allereerst dat [B.V. 2] een opeisbare vordering heeft op [B.V. 1] . [B.V. 1] stelt voor de glasbewassing geen opdracht te hebben gegeven en dat voor de bemiddeling door [B.V. 2] , welke werkzaamheden [bestuurder van B.V. 1] notabene zélf heeft verricht, was afgesproken dat die niet aan [B.V. 1] in rekening zouden worden gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [B.V. 2] de verschuldigdheid van de facturen door [B.V. 1] niet (voldoende) onderbouwd. Alleen al daarom slaagt het beroep op verrekening niet. Wat er verder zij van het in de algemene bepalingen opgenomen verbod tot verrekening kan daarom in het midden blijven. Het voorgaande betekent dat [B.V. 2] de huur en het voorschot servicekosten over januari 2022 nog moet betalen.
4.13.
De conclusie is dat er berekend tot en met de maand februari 2024 een achterstand is van (€ 1.276,70 + € 1.758,67 =) € 3.035,37. [B.V. 2] zal worden veroordeeld tot betaling daarvan.
Mocht [B.V. 2] de betalingen opschorten?
4.14.
[B.V. 2] doet een beroep op opschorting. [B.V. 2] stelt dat [B.V. 1] in verzuim is en zij dus niet in verzuim kan raken. [B.V. 2] heeft hiertoe - samengevat - aangevoerd dat [B.V. 1] zich niet als goed verhuurder gedraagt, eigendommen zou hebben ontvreemd, op onredelijke gronden weigert om toestemming te geven voor het zwart wrappen van een paaltje, de auto van medewerkers blokkeert, geen of een onjuiste afrekening van de servicekosten heeft verstrekt en pestgedrag zou vertonen. [B.V. 1] betwist dat zij in verzuim is.
4.15.
In artikel 6:59 BW is bepaald dat de schuldeiser in verzuim komt wanneer hij ten gevolge van hem toe te rekenen omstandigheden niet voldoet aan een verplichting zijnerzijds jegens de schuldenaar en deze op die grond bevoegdelijk de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser opschort. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier geen sprake van bevoegdelijk opschorten. Op grond van artikel 23.1 van de algemene bepalingen is [B.V. 2] namelijk gehouden om de huur en het voorschot servicekosten zonder opschorting te voldoen. [B.V. 2] heeft onvoldoende aangevoerd voor de conclusie dat [B.V. 1] geen beroep kan doen op dit verbod.
Is ontbinding gerechtvaardigd?
4.16.
Iedere tekortkoming van een huurder in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de verhuurder de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
4.17.
Ten tijde van de dagvaarding was er een achterstand in de betaling van de huur en voorschot servicekosten van vier maanden. Ook is komen vast te staan dat [B.V. 2] de maandelijkse termijnen regelmatig te laat heeft betaald. [B.V. 2] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst. Na dagvaarding is de achterstand voor een groot deel ingelopen. Berekend tot en met februari 2024 - zoals [B.V. 1] heeft gevorderd - bedraagt de achterstand nu nog zo’n anderhalve maand. Verder is van belang dat de oorsprong van de betalingsachterstand is gelegen in het conflict over de hoogte van de huur en het voorschot servicekosten. [B.V. 2] heeft op de mondelinge behandeling aangegeven een eventuele achterstand gewoon te willen betalen. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd.
4.18.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden afgewezen. Nu de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, moet ook de gevorderde schadevergoeding worden afgewezen.
Te weinig betaalde servicekosten
4.19.
[B.V. 1] vordert afrekening van servicekosten over 2022 en 2023 conform de door haar opgestelde overzichten. Volgens [B.V. 1] heeft [B.V. 2] over 2022 € 1.096,44 te weinig betaald en over 2023 € 261,36, in totaal € 1.357,74. [B.V. 2] betwist de juistheid van de over die periode verstrekte afrekeningen.
4.20.
De door [B.V. 1] over 2022 en 2023 opgestelde afrekeningen servicekosten zijn door [B.V. 2] overgelegd als productie 10. Op die afrekeningen zijn de posten gas, water en elektra vermeld. Daarbij is het gasverbruik door [B.V. 1] door twee gedeeld. Voor elektra is op de beide afrekeningen vermeld:
“
Elektra tarief energie maatsch. 3146 (...)
Elektra tarief energie maatsch. 3146 (...)
tarief CBS 3146 (...)”
Verder is op die afrekeningen vermeld: “
Vanwege de aanwezigheid van 24 zonnepanelen is de stroom welke overdag wordt verbruikt hiervan afkomstig.” [B.V. 1] heeft gesteld dat het verbruik in de nacht de bovenste regel betreft en het verbruik overdag de onderste regel.
Vanwege de aanwezigheid van 24 zonnepanelen is de stroom welke overdag wordt verbruikt hiervan afkomstig.” [B.V. 1] heeft gesteld dat het verbruik in de nacht de bovenste regel betreft en het verbruik overdag de onderste regel.
4.21.
Op de mondelinge behandeling is door [B.V. 1] naar voren gebracht dat er één elektriciteitsmeter is voor de benedenverdieping (die [B.V. 2] huurt) en de bovenverdieping (die een derde huurt) en dat de beide ruimtes dezelfde omvang hebben. Ook is door [B.V. 1] aangegeven dat voor het in rekening gebrachte elektriciteitsverbruik is gekeken naar de afrekeningen van de energieleverancier en vanwege de aanwezigheid van zonnepanelen naar het gemiddeld verbruik voor een kantoorpand per jaar en dat dat is vermenigvuldigd met een gemiddeld tarief.
4.22.
De kantonrechter overweegt het volgende. Op de afrekeningen servicekosten over 2022 en 2023 is voor zowel het elektriciteitsverbruik overdag als ’s nachts uitgegaan van een verbruik van 3146 kWh. Dat het werkelijk verbruik in de nacht en overdag hetzelfde was, komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor. Dit zal namelijk vrijwel nooit zo zijn. [B.V. 1] heeft niet onderbouwd dat dat in dit geval wél zo was. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de afrekeningen servicekosten op dit punt niet kloppen. Dat door [B.V. 2] te weinig is betaald aan servicekosten is dan ook onvoldoende onderbouwd zodat de vordering zal worden afgewezen.
Contractuele boete
4.23.
[B.V. 1] vordert betaling van € 1.200,- aan contractuele boetes. [B.V. 1] gaat daarbij uit van vier maanden die niet (tijdig) zijn betaald.
4.24.
Op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen is [B.V. 2] over elke termijn die niet (tijdig) is betaald een boete verschuldigd van € 300,- per maand. Uit het door [B.V. 1] als productie 15 overgelegde betalingsoverzicht, waarvan de juistheid door [B.V. 2] niet is weersproken behoudens dat volgens haar op 23 september 2024 nog een betaling is gedaan voor de maand september 2024 en op 1 oktober 2024 voor de maand oktober 2024, blijkt dat [B.V. 2] meer dan vier termijnen te laat heeft betaald. De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen.
4.25.
Over contractuele boete is geen wettelijke handelsrente verschuldigd maar wel wettelijke rente. Deze zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
Wettelijke (handels)rente
4.26.
[B.V. 1] vordert naast de hiervoor genoemde boete wettelijke (handels)rente.
4.27.
De kantonrechter overweegt dat zowel de wettelijke (handels)rente als de contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen die verschuldigd zijn als te laat wordt betaald. Uit artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke (handels)rente. Daarom vervangt de contractuele boete de wettelijke (handels)rente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Nu dit niet door [B.V. 1] is gesteld en dit verder ook niet is gebleken, is [B.V. 2] dus alleen de contractuele boete verschuldigd. De vordering tot betaling van wettelijke (handels)rente zal daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.28.
[B.V. 1] vordert primair een bedrag van € 1.194,94 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter overweegt dat er (conform Rapport Voorwerk II) voldoende is onderbouwd dat er werkzaamheden zijn verricht die een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten rechtvaardigen. Voor wat betreft de hoogte van deze vergoeding sluit de kantonrechter aan bij de staffel die volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten geldt bij de hoofdsom. Daarom wordt € 428,54 toegewezen, dat hoort bij een hoofdsom van € 3.035,37. De over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar maar wel de wettelijke rente.
Proceskosten
4.29.
[B.V. 2] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Voor het uitbrengen van de dagvaarding wordt, gelet op de betalingsachterstand op dat moment, 1 punt x € 339,00 aan salaris gemachtigde toegekend en voor de mondelinge behandeling, gelet op de na dagvaarding maar voor de mondelinge behandeling gedane betalingen, 1 punt x € 271,00. De proceskosten van [B.V. 1] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
610,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.384,22
In reconventie
Verstrekken afrekeningen servicekosten
4.30.
[B.V. 2] vordert in reconventie [B.V. 1] te veroordelen tot het verstrekken van afrekeningen servicekosten over 2016 tot en met 2023 die voldoen aan het bepaalde in artikel 18.4 van de algemene bepalingen. [B.V. 2] stelt dat de over 2022 en 2023 verstrekte afrekeningen daaraan niet voldoen omdat deze niet zijn gespecificeerd en aantoonbaar onjuist zijn. Over de andere jaren zijn helemaal geen afrekeningen verstrekt.
4.31.
[B.V. 1] stelt al te hebben voldaan aan de verplichting van artikel 18.4 van de algemene bepalingen. Over 2022 en 2023 zijn de servicekosten al inzichtelijk gemaakt in maart 2024 en over de jaren vóór 2022 al eerder. Op de mondelinge behandeling heeft [B.V. 1] nog gesteld dat, toen [B.V. 2] nog eigendom was van [B.V. 1] , tussen [B.V. 1] en [B.V. 2] is afgesproken dat de servicekosten over 2016 tot en met 2021 goed zijn afgerekend.
4.32.
Op grond van artikel 18.4 van de algemene bepalingen is [B.V. 1] gehouden om binnen twaalf maanden na afloop van het servicekostenjaar aan [B.V. 2] een rubrieksgewijs overzicht te verstrekken van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van [B.V. 2] in die kosten op zodanige wijze dat [B.V. 2] de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen.
4.33.
Tussen partijen staat als zodanig niet ter discussie dat over 2022 en 2023 afrekeningen servicekosten zijn verstrekt maar wel of deze voldoen aan het bepaalde in artikel 18.4 van de algemene bepalingen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval omdat op die afrekeningen met name niet de wijze van berekening van de servicekosten is vermeld. Zo ontbreekt de begin- en eindstand van de elektriciteitsmeter en moet als het in rekening gebrachte verbruik is gebaseerd op een gemiddeld verbruik, zoals [B.V. 1] stelt, worden toegelicht op basis waarvan zij dit heeft gedaan. In dit kader wordt ook verwezen naar wat is overwogen in rechtsoverweging 4.22 van dit vonnis. De conclusie is dus dat [B.V. 1] in ieder geval over 2022 en 2023 niet heeft voldaan aan artikel 18.4 van de algemene bepalingen. In zoverre zal de vordering daarom worden toegewezen, waarbij zal worden aangesloten bij de tekst van die bepaling.
4.34.
Voor wat betreft 2016 tot en met 2021 zal de vordering worden afgewezen nu [B.V. 1] heeft gesteld dat over die jaren al is afgerekend en [B.V. 1] over die jaren waarschijnlijk ook geen afrekeningen meer kán verstrekken. Het gaat om afrekeningen van enkele jaren geleden en er was voor [B.V. 1] als voormalig eigenaar van [B.V. 2] geen aanleiding om de gegevens te bewaren. Gelet daarop is het naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om [B.V. 1] te veroordelen tot het verstrekken van afrekeningen over 2016 tot en met 2021.
4.35.
De aan de vordering gekoppelde dwangsom zal worden toegewezen, met dien verstande dat die dwangsom niet eerder ingaat dan na een redelijk geoordeelde termijn van één maand na dit vonnis en dat de dwangsom zal worden gesteld op € 250,- per dag met een maximum van € 5.000,-.
Verklaringen voor recht
4.36.
[B.V. 2] vordert te verklaren voor recht dat [B.V. 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst jegens [B.V. 2] en te verklaren voor recht dat [B.V. 2] daarom het recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden.
Tekortkoming?
Ter onderbouwing van de gestelde tekortkoming, die [B.V. 1] betwist, heeft [B.V. 2] vijf punten aangevoerd. Deze zullen hierna achtereenvolgend worden besproken.
Wangedrag
4.37.
[B.V. 2] stelt allereerst dat [B.V. 1] zodanig wangedrag heeft vertoond dat sprake is van een gebrek.
4.38.
Op zichzelf staat niet ter discussie dat [B.V. 1] zich tegen een medewerker van [B.V. 2] (de heer [naam 2] ) onredelijk heeft uitgelaten. Dit had [B.V. 1] niet moeten doen. [B.V. 1] heeft dit op de mondelinge behandeling ook erkend. Naar het oordeel van de kantonrechter betrof dit echter een incident. De kantonrechter volgt [B.V. 2] dan ook niet in zijn stelling dat [B.V. 1] zodanig wangedrag heeft vertoond dat sprake is van een gebrek.
Spandoek
4.39.
[B.V. 2] stelt dat [B.V. 1] op onredelijke gronden weigert om toestemming te geven voor het vervangen van het spandoek op de voorgevel.
4.40.
Op de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat er ten tijde van de overname van [B.V. 2] (in oktober 2021) een neutraal spandoek (dus zonder reclame-uitingen) op de voorgevel, ter hoogte van de bovenverdieping, hing. De weigering van [B.V. 1] om het spandoek te vervangen voor een spandoek met reclame-uitingen van [B.V. 2] , vindt de kantonrechter daarom niet onredelijk. Temeer niet omdat op de bovenverdieping van het gehuurde een derde is gevestigd en het door [B.V. 2] gewenste spandoek de suggestie zou kunnen wekken dat [B.V. 2] , in plaats van een derde, op de bovenverdieping is gevestigd.
Wrappen paaltje (reclamezuil)
4.41.
Volgens [B.V. 2] weigert [B.V. 1] op onredelijke gronden toestemming te geven voor het zwart wrappen van een paaltje van een reclamezuil. [B.V. 1] stelt dat het wrappen van het gepoedercoate paaltje niet tot een fraai resultaat kan leiden maar dat zij het goed vindt als [B.V. 2] het paaltje zou laten poedercoaten. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat de weigering van [B.V. 1] om het paaltje zwart te mogen wrappen niet onredelijk is.
Blokkeren auto
4.42.
[B.V. 2] voert ter onderbouwing van de gestelde tekortkoming verder aan dat [B.V. 1] de auto van één van de medewerkers van [B.V. 2] heeft geblokkeerd. [B.V. 1] heeft daartegen ingebracht dat hij zijn voertuig eenmalig voor enkele minuten achter een auto van een personeelslid van [B.V. 2] heeft geparkeerd voor de afgifte van spullen. Gesteld noch gebleken is dat [B.V. 1] vaker bewust auto’s van medewerkers van [B.V. 2] heeft geblokkeerd. Ook dit rechtvaardigt dus niet de conclusie dat [B.V. 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Geen of onjuiste afrekeningen servicekosten heeft verstrekt
4.43.
Tot slot stelt [B.V. 2] dat sprake is van een tekortkoming omdat [B.V. 1] over 2016 tot en met 2023 geen of onjuiste afrekeningen servicekosten heeft verstrekt.
4.44.
Uit wat hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.33 en 4.34 van dit vonnis is overwogen, volgt dat [B.V. 1] niet is gehouden om de afrekeningen servicekosten over 2016 tot en met 2021 aan [B.V. 2] te verstrekken. Daaruit volgt ook dat de over 2022 en 2023 verstrekte afrekeningen niet voldoen aan het bepaalde in artikel 18.4 van de algemene bepalingen. In zoverre is [B.V. 1] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Gevorderde verklaring voor recht dat [B.V. 1] is tekortgeschoten
4.45.
Gelet op het voorgaande zal voor recht worden verklaard dat [B.V. 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst jegens [B.V. 2] door over 2022 en 2023 geen juiste afrekeningen servicekosten te verstrekken.
Rechtvaardigt dit ontbinding van de huurovereenkomst?
4.46.
Het enkele niet verstrekken van juiste afrekeningen servicekosten over 2022 en 2023 rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet een ontbinding van de huurovereenkomst.
Gevorderde verklaring voor recht dat [B.V. 2] mag ontbinden
4.47.
De gevorderde verklaring voor recht dat [B.V. 2] het recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden zal dus worden afgewezen. De gevorderde schadevergoeding volgt dat lot.
Onbetaalde facturen
4.48.
De vordering van [B.V. 2] tot betaling van de facturen van 9 februari 2022 en 20 april 2022 voor glasbewassing en courtage zal worden afgewezen. De kantonrechter verwijst in dit kader naar wat is overwogen in rechtsoverweging 4.12 van dit vonnis.
Proceskosten
4.49.
[B.V. 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [B.V. 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
271,00
(2 punten × factor 0,5 × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
406,00
4.50.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
veroordeelt [B.V. 2] om aan [B.V. 1] te betalen:
- € 3.035,37 aan huurachterstand en voorschot servicekosten berekend tot en met februari 2024;
- € 1.200,- aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 maart 2024;
- € 428,54 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 maart 2024;
5.2.
veroordeelt [B.V. 2] in de proceskosten van € 1.384,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [B.V. 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat [B.V. 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst jegens [B.V. 2] door over 2022 en 2023 geen juiste afrekeningen servicekosten te verstrekken;
5.6.
veroordeelt [B.V. 1] om binnen één maand na dit vonnis over 2022 en 2023 een rubrieksgewijs overzicht te verstrekken van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van [B.V. 2] in die kosten op zodanige wijze dat [B.V. 2] de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, met een maximum van € 5.000,-, dat [B.V. 1] daarmee in gebreke blijft;
5.7.
veroordeelt [B.V. 1] in de proceskosten van € 406,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [B.V. 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.8.
veroordeelt [B.V. 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.