Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5522
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde mr. R. van der Weide , verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met dagtekening 14 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2022 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 1] (het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 994.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende mr. R. van der Weide en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar (en gebruiker) van het object. Het object betreft een vrijstaand woonhuis (bouwjaar 1997) met een minicamping (bestaande uit een kampeerterrein en vier chalets) op een perceel van in totaal 51.150 m2 (waarvan 24.510 m2 weiland is en het kampeerterrein 14.000 m2 beslaat), grote schuren inclusief paardenstallen en een buitenbak.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 901.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 994.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Niet in geschil is dat het object in hoofdzaak tot woning dient. [1]
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.2.
De waarde van het object is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De beoordeling van de waarde van het object
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
4.5.
In de taxatiematrix is de waarde van het object op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 1.436.519 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De berekende waarde is € 442.519 hoger dan de vastgestelde waarde. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 2] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 1] , [referentiewoning 4] te [plaats 3] , [referentiewoning 5] te [plaats 4] en [referentiewoning 6] te [plaats 5] . In het taxatierapport zijn deze woningen vergeleken met het object.
Vergelijkbaarheid van de woningen
4.6.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoningen vanwege de volgens haar aanzienlijke afwijkingen voor wat betreft perceelgrootte en het aantal, soort en daarmee de waarde, van de bijgebouwen.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het object van belanghebbende een bijzonder object is en dat het om die reden voor de heffingsambtenaar lastig is om in de nabije omgeving goed vergelijkbare objecten te vinden die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft niettemin objecten genoemd die wat betreft type, gebruiksoppervlak, ligging en uitstraling in samenhang met een bijzonder kenmerk relatief vergelijkbaar zijn met dat van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft bovendien de door belanghebbende aangedragen, en volgens haar beter vergelijkbare, referentiewoningen in de matrix betrokken, die, zo erkent belanghebbende, ook verschillen van het object van belanghebbende. Belanghebbende baseert haar selectie eveneens op basis van bijzondere kenmerken. De omstandigheid dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 1] één jaar en acht maanden na de waardepeildatum is verkocht acht de rechtbank geen reden om deze woning buiten beschouwing te laten, omdat juist deze referentie, net als het object van belanghebbende, een mini-camping heeft. Evenmin ziet de rechtbank aanleiding de minst vergelijkbare woning, [referentiewoning 7] , buiten beschouwing te laten omdat dat niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie (een lagere waarde) leidt. Het geheel overziend concludeert de rechtbank daarom dat de referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn.
Verschillen tussen de referentiewoningen en het object
4.8.
De berekening van de (basis)prijs per m2 van [referentiewoning 1] strookt volgens belanghebbende niet met de waarde van de onderdelen van die woning zoals die uit de akte van levering blijkt. Verder meent belanghebbende dat de aan [referentiewoning 3] toegekende factor voor ligging (1) te laag is. Tot slot is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut.
4.9.
De rechtbank beoordeelt de verwerking van de verschillen als adequaat. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de bijgebouwen apart gewaardeerd. Dat is ook niet in geschil.
4.10.
De rechtbank gaat voorbij aan de stellingen van belanghebbende dat de prijzen per m2 van [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] onjuist, en naar de rechtbank begrijpt te hoog, zouden zijn. Anders dan belanghebbende stelt is de berekeningswijze van de basisprijs van [referentiewoning 1] juist in het voordeel van belanghebbende. Uit de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting blijkt immers dat aan de bijgebouwen van [referentiewoning 1] een hogere waarde is toegekend dan de waarde zoals die uit de onderverdeling in de akte van levering blijkt. Daardoor wordt de basisprijs per m2 van [referentiewoning 1] lager. De rechtbank heeft – tegenover de summiere betwisting van belanghebbende en de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting – geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de liggingsfactor van [referentiewoning 3] . De rechtbank stelt bovendien vast dat de invloed van de door belanghebbende bepleite factor (2) verwaarloosbaar is. De stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de invloed van afnemend grensnut slaagt evenmin, nu uit de matrix blijkt dat voor de berekening van de gecorrigeerde m2-prijzen van de referentiewoningen en het woonhuis rekening is gehouden met een differentiatiefactor voor gebruiksoppervlak.
De waardevaststelling van het object
5. De heffingsambtenaar stelt dat alleen de waarde van de grond bij de woning en de bijgebouwen al hoger is dan de vastgestelde waarde voor het object. De grondwaarde van de agrarische grond en van het kampeerterrein kan volgens de heffingsambtenaar het beste worden afgeleid uit de transactie van het perceel aan [adres] , omdat in deze transactie eveneens agrarische grond en een mini-camping zijn betrokken.
5.1.
Belanghebbende meent dat de verwijzing naar de verkoop [adres] niet terecht is. Ook voert zij aan dat de heffingsambtenaar de taxatiewijzer erf met ondergrond voor het object had moeten toepassen en dat, nu dat niet is gebeurd, de grondwaarde te hoog is vastgesteld. Verder voert zij aan dat de waarde van de bijgebouwen, met name de chalets, niet zijn onderbouwd, waardoor niet te controleren is of deze juist zijn vastgesteld.
5.2.
Vaststaat dat het object geen bedrijfsbestemming maar een woonbestemming heeft. De taxatiewijzer waar belanghebbende naar verwijst is dan niet van toepassing. De heffingsambtenaar is in de matrix voor de berekening van de waarde van de ondergrond daarom terecht uitgegaan van de grondstaffel overeenkomstig de (woon)bestemming van het object.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de verwijzing naar de verkoop van [adres] bruikbaar is als toelichting op de waardering van de diverse onderdelen van een woonhuis met een mini-camping nu die verkoop van 15 maart 2021 dateert, kort na de waardepeildatum. Voor de bij het object van belanghebbende behorende agrarische grond is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs van € 7 per m2. Dat is lager dan de waarde die de taxatiewijzer voor agrarische gronden aangeeft (€ 7,80) en ook lager dan de koopsom van de agrarische grond van [adres] (€ 8). Daarmee is de waarde van de agrarische grond niet te hoog vastgesteld. Dat geldt ook voor de waarde van het kampeerterrein nu de m2-prijs die de heffingsambtenaar hanteert overeenstemt met de prijs die daarvoor bij die verkoop is overeengekomen.
5.4.
In de matrix zijn de vier chalets getaxeerd op een waarde van respectievelijk € 25.000 (bouwjaar 2017) en € 30.000 (bouwjaar 2020). De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de gemiddelde prijs in de huidige markt hoger is en de taxatiewijzer woonwagens uitgaat van een prijs € 40.000. Gelet daarop is de waarde van de chalets naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd en niet naar een te hoog bedrag in aanmerking genomen.
5.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de door middel van de matrix onderbouwde waarde van € 1.436.519 aanzienlijk hoger is dan de vastgestelde waarde van € 994.000.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
6.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 4 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 8 november 2024 waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 9 maanden.
6.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. De kamer volgt in dezen de lijn als verwoord in de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 oktober 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6960. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50 per halfjaar overschrijding. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat het verzoek om vergoeding van immateriële schade is gedaan na het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024. [3]
6.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het verzenden van de uitspraak op bezwaar op 17 oktober 2022. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. Dit brengt mee dat het 2/9e deel (€ 22,22) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 77,78) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
6.4.
De hiervoor genoemde vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen.
7.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De heffingsambtenaar en de Staat moeten hiervan elk de helft vergoeden. Doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 109,35 (heffingsambtenaar) en € 109,40 (Staat) hier het meeste effectief is. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
7.2.
Belanghebbende krijgt het griffierecht niet vergoed, omdat het verzoek om vergoeding van immateriële schade is gedaan na het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024 en de rechtbank daar onvoldoende aanleiding voor ziet. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 22,22;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 77,78;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,35 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 8 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.