Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11252
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] ,uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Loon op Zand),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 652.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een gebruikersoppervlakte van 184 m2. De woning is gelegen op een perceel van 3.450 m2. De woning beschikt over een opslag/magazijn, een loods, een stal/nachtverblijf, een nissenhut/romneyloods, een tuinhuis/blokhut en extra stuk grond (overgrond).
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 588.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde € 652.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 24 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt. De heffingsambtenaar heeft op 7 oktober 2024 een gewijzigde waardematrix overlegd aan de rechtbank in verband met een rekenfout. Na correctie komt de getaxeerde waarde nog steeds uit boven de beschikte WOZ-waarde.
3.8.
In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 658.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voor wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan de opslag/magazijn, de loods, de stal/nachtverblijf, de nissenhut/romneyloods, het tuinhuis/blokhut en de extra grond (overgrond) ter grootte van 4.730 m2 zijn afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De woning en de referentiewoningen zijn gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Bij zowel de woning als alle drie de referentiewoningen zijn correcties toegepast voor de afwijkende kwaliteitstoestand, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties.
3.11.
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken, badkamer, scheurvorming in de buitenmuren, slechte kozijnen en het onderhoud van het buitenschilderwerk. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 49.662 (38%) heeft toegepast voor zowel de gedateerde voorzieningen als de onder gemiddelde kwaliteits- en onderhoudstoestand van de woning. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de verouderde keuken en badkamer en de onder gemiddelde kwaliteits- en onderhoudstoestand waardoor deze stellingen van belanghebbende niet worden gevolgd.
3.12.
Daarnaast stelt belanghebbende dat de woning op gemiddeld gekwalificeerd dient te worden voor wat betreft de uitstraling. De rechtbank constateert dat de woning ten opzichte van de referentiewoningen in de beroepsfase op gemiddeld is gewaardeerd door de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de door de belanghebbende bepleitte gemiddelde uitstraling van de woning. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.12.1.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat voor factor doelmatigheid een correctie van 10% toegepast dient te worden en ook daadwerkelijk doorgevoerd dient te worden. De heffingsambtenaar heeft er blijk van gegeven er zorgvuldig naar gekeken te hebben, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar en de taxateur ter zitting. De rechtbank is van oordeel dat het betoog van belanghebbende een kale stelling betreft en niet met stukken is onderbouwd. Belanghebbende heeft zijn stelling dan ook niet aannemelijk gemaakt.
3.13.
Belanghebbende heeft daarnaast ter zitting aangevoerd dat de gemiddelde m2 prijs van de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en aan de [referentiewoning 3] , met betrekking tot de afwijkende KOUDV-factoren en het afnemend grensnut, te hoog zijn vastgesteld en dat daardoor de eindwaarde van de woning onjuist is berekend. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de waardematrix blijkt dat wel degelijk met de afwijkende KOUDV-factoren en het afnemend grensnut rekening is gehouden in de waardematrix. Belanghebbende miskent in zijn berekening dat de gecorrigeerde m2 prijs uitgaan van gemiddelde KOUDV-factoren (=100%) en dat aan de hand daarvan wordt gecorrigeerd. Voor de referentiewoning aan [referentiewoning 1] is namelijk een correctie van 42% toegepast. Daarnaast is er een correctie toegepast van 24,8% voor het afnemend grensnut. Ook voor de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] is een correctie toegepast van 35% voor de afwijkende KOUDV-factoren. Daarnaast is er ook een correctie toegepast van 18,2% voor het afnemend grensnut. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan deze correcties van de heffingsambtenaar en daarom volgt de rechtbank deze stelling van belanghebbende niet.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 20 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.