Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11976
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 433.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een patiobungalow (bouwjaar 1967) met een gebruikersoppervlakte van 104 m2. De woning is gelegen op een perceel van 406 m2. De woning heeft een hobbyruimte en een berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 370.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde € 433.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 8 augustus 2024 door de [taxateur] is opgemaakt.
3.8.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 487.530 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning.
3.9.1.
Eén van de drie referentiewoningen is bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en aan de [referentiewoning 2] zijn net daarbuiten verkocht, namelijk op 24 december 2020 en 15 december 2020 (oplevering 4 januari 2021 en 24 februari 2021). De rechtbank acht de verkoopdatum van deze referentiewoningen niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze woningen niet als onderbouwing kunnen dienen voor de waarde van de woning. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding deze woningen buiten beschouwing te laten en concludeert dat alle gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan de hobbyruimte en de berging zijn afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De woning en de referentiewoningen zijn gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Bij de woning en twee referentiewoningen zijn correcties toegepast voor de afwijkende onderhoudstoestand en voorzieningenniveau. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties.
3.11.
Belanghebbende voert aan dat op een gedeelte van het perceel van de woning, ter grootte van 32 m2, een recht van overpad rust. Hierdoor is het perceel niet optimaal bruikbaar, aldus belanghebbende. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de matrix van de beroepsfase rekening heeft gehouden met het recht van overpad door deze buiten de waardering te houden. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.12.
Belanghebbende voert ter zitting aan dat de heffingsambtenaar zonder enige toelichting de afmeting van de garage in de matrix in de beroepsfase heeft aangepast ten opzichte van de bezwaarfase. De heffingsambtenaar en de taxateur hebben ter zitting toegelicht dat er in de beroepsfase een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. Tijdens de inpandige opname zijn de hobbyruimte en de berging op basis van de bouwtekeningen opnieuw ingemeten. De taxateur heeft vastgesteld dat de hobbyruimte en de berging gezamenlijk een oppervlakte van 34 m² omvatten. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting stelt. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.13.
Belanghebbende stelt bovendien ter zitting dat de gebruikersoppervlakte van de referentiewoningen [referentiewoning 3] en [referentiewoning 2] volgens de IWOZ-rapportage in de matrix te laag zouden zijn vastgesteld, wat leidt tot een hogere waarde per vierkante meter. De heffingsambtenaar kon ter zitting geen uitsluitsel geven op deze stelling van belanghebbende.
3.13.1.
Ook als de rechtbank het standpunt van belanghebbende zou volgen dan constateert de rechtbank dat de WOZ-waarde van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. De getaxeerde waarde van de woning is immers bepaald op € 487.530 (zie 3.8).
3.14.
Belanghebbende stelt ter zitting dat er in de beroepsfase een andere grondstaffel voor de woning is gehanteerd dan in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar en de taxateur hebben ter zitting toegelicht dat in de bezwaarfase de grondstaffel van de type woning vrijstaande woning is gehanteerd. In de beroepsfase is gekozen voor de grondstaffel die bij de geschakelde woningen worden gehanteerd. De heffingsambtenaar vond deze grondstaffel passender bij de type woning (patiobungalow) van belanghebbende. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.15.
Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringen onvoldoende heeft onderbouwd en dat de indexering in de beroepsfase afwijkt van die in de bezwaarfase. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank constateert dat in de beroepsfase door de heffingsambtenaar andere type woningen als referentiewoningen zijn gebruikt dan in de bezwaarfase. In de beroepsfase is de woning door de heffingsambtenaar vergeleken met de type woning bungalow, terwijl in de bezwaarfase de woning is vergeleken met de type woning vrijstaande woning. Voor de type woning bungalow geldt een andere markt en is deze mate van indexering gebruikelijk. De indexeringen in de beroepsfase kunnen dan ook logischerwijs verschillen met de indexeringen in de bezwaarfase. De rechtbank kan daarom de heffingsambtenaar volgen in deze toegepaste indexeringen en volgt daarom deze stelling van belanghebbende niet.
3.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 20 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.