Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10710099 \ CV EXPL 23-2799
Vonnis van 7 februari 2024
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.J. Hoogendoorn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2023 en de daarin genoemde stukken;
- producties 6 tot en met 8 van Alwel, ingekomen ter griffie op 8 december 2023;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 5 januari 2024, alsmede de door mevrouw [naam] overgelegde en geheel voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Alwel verhuurt vanaf 29 april 2020 de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] . In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepaald dat de algemene huurvoorwaarden van 1 juni 2018 van Alwel onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst.
2.2.
In de algemene huurvoorwaarden zijn, onder andere, de volgende bepalingen opgenomen:
“6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.4
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.
Onder gemeenschappelijke ruimten wordt onder meer verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen en brandgangen voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.
6.7
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
6.8
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een zonder rechterlijke tussenkomst direct en onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500.
Bij overtreding van dit verbod zal verhuurder direct maatregelen tot beëindiging respectievelijk ontbinding van de huurovereenkomst nemen.”
2.3.
Op 31 juli 2023 is de politie binnengetreden in de woning naar aanleiding van vermeende handel in verdovende middelen. In de bestuurlijke rapportage van Politie Basisteam [plaats] staat beschreven dat [gedaagde] , op diezelfde dag omstreeks 12:40 uur vanuit de achterzijde van de woning richting de [straat 1] liep naar een scooterrijder die daar stond te wachten. [gedaagde] had op dat moment een ‘bigshopper’ in zijn handen. Ambtshalve is bekend dat deze bigshoppers vaak aangetroffen worden met daarin verdovende middelen. Deze bigshopper werd aan de scooterrijder overhandigd en vervolgens is de scooterrijder (met de bigshopper) weggereden. [gedaagde] is via zijn poort terug zijn woning ingegaan.
Later op de dag is dezelfde scooter weer aan de [straat 1] gesignaleerd. De bestuurder wachtte en is toen de poort binnengelopen van de woning van [gedaagde] . Zo’n tien minuten later kwam de bestuurder weer uit de woning en is weggereden.
Op 31 juli 2023 om omstreeks 14:40 uur kwam [gedaagde] zijn poort uitgelopen met een onbekend persoon. Deze onbekende persoon hield een Jumbo bigshopper vast. De onbekende persoon is toen uit het zicht verdwenen. [gedaagde] kwam weer teruggelopen richting de achterzijde van zijn woning. [gedaagde] had op dat moment een zwarte vuilniszak in zijn hand.
Op 31 juli 2023 omstreeks 15:50 uur kwam [gedaagde] de steeg tussen de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] uitgelopen. [gedaagde] had op dat moment wederom een Jumbo bigshopper in zijn hand. [gedaagde] liep richting de [straat 2] . Daar heeft [gedaagde] de bigshopper overgedragen aan de bestuurder van een grijze Opel Astra en is vervolgens teruggelopen richting de woning.
De Opel Astra is vervolgens door een opvallende politie-eenheid op de A58 gevolgd en de bestuurder heeft een stopteken gekregen. In het voertuig zat één persoon. De bigshopper werd achter de bijrijdersstoel aangetroffen en hierin zat een zwarte vuilniszak met daarin:
- 1 kilo henneptoppen;
- 1 blok hasj (92,2 gram);
- 1 zakje hennep (25 gram).
2.4.
Uit de bestuurlijke rapportage volgt dat de politie om 17:45 uur is binnengetreden in de woning van [gedaagde] . De politie had een machtiging tot binnentreden op grond van artikel 9 van de Opiumwet en ter aanhouding van [gedaagde] . [gedaagde] probeerde te vluchten en is buiten de woning aangehouden.
De doorzoeking van de woning werd op 31 juli 2023 om 18:36 uur geopend door de rechter-commissaris.
In de bestuurlijke rapportage staat over deze doorzoeking het volgende:
“(…) Tijdens de doorzoeking is zijn in de woonkamer vier (4) mobiele telefoons aangetroffen en een notitieblok met vermoedelijke aantekeningen welke duiden op de handel in verdovende middelen.
In kamer 1 op het nachtkastje zijn twee (2) mobiele telefoons aangetroffen. In kamer 1 was een deur aangetroffen welke toegang geeft tot een kast, welke was afgesloten. Na het openen van deze deur is in de kast 38 550,- Euro aangetroffen in contant geld.
In kamer 2 werd op bed een horloge aangetroffen van het merk Rolex.”
2.5.
Voorts vermeldt de bestuurlijke rapportage het volgende:
“Causaal verband tussen [adres 3] en [adres 1]
Uit observaties is naar voren gekomen dat verdachte [gedaagde] vanuit zijn woning verdovende middelen overdraagt naar derde personen. Hierbij heeft verdachte [gedaagde] de verdovende middelen in gele jumbo ‘bigshoppers’. Genoemde bigshoppers zijn aangetroffen in de woning van [gedaagde] aan de [adres 1] te [plaats] . Tevens zijn dezelfde bigshoppers aangetroffen in de woning [adres 3] te [plaats] , alwaar een grote partij verdovende middelen is aangetroffen, te weten:
- 11.808,6 gram (Netto) Henneptoppen
- 1.185 gram (Netto) Hasj
- 332 gram (Netto) Ketamine, getest middels TrueNarc
Vanuit de observaties is te zien dat [gedaagde] ook bij de woning [adres 3] - [adres 2] een poort is binnengegaan en vanuit die steeg is weggelopen. Hieruit ontstaat een causaal verband dat de handel in verdovende middelen plaats vind door verdachte [gedaagde] vanuit de woningen [adres 1] (zijn eigen woning) en [adres 3] (waar dezelfde tassen en verdovende middelen zijn aangetroffen).
Eerdere relevante registraties
Op 26 april 2021 is er een melding vanuit de buurt:
“Er komen regelmatig Spaanse voertuigen. Deze worden gevuld met grote zakken. Er wordt gedoeld op drugs. Deze voertuigen staan dan op de doorgaande weg [straat 1] geparkeerd. (…) De aanloop en afloop is vanaf de achterzijde van de woning van de [adres 1] . (…) [gedaagde] wordt regelmatig rijdend gezien in Spaanse voertuigen. Er wordt met enige regelmaat gesjouwd met grote tassen vanuit die woning.”
(…)
Verdachte [gedaagde] heeft meerdere (4) antecedenten op het gebied van de Opiumwet.”
2.6.
Door middel van zijn brief van 4 augustus 2023 heeft de burgemeester van [plaats] zijn voornemen kenbaar gemaakt om op grond van de Opiumwet de woning voor de duur van twee maanden te sluiten. In deze brief is de volgende passage opgenomen:
“In uw situatie zijn meerdere verzwarende omstandigheden aangetroffen, die dit een ernstig geval maken:
- Indicatoren van enige professionaliteit of attributen die wijzen op beroepsmatige handel (grote hoeveelheid contant geld, verschillende telefoons en notities welke duiden op handel in softdrugs);
- Aannemelijkheid dat er meerdere panden betrokken zijn bij de handel in drugs ( [adres 3] );
- Er is een vermoeden van drugshandel in georganiseerd verband.”
2.7.
Op 31 augustus 2023 heeft de burgemeester besloten om tot sluiting van de woning (voor de duur van twee maanden) over te gaan. De burgemeester acht het aannemelijk dat de woning een rol vervult bij de verkoop, aflevering of verstrekking van softdrugs.
2.8.
Alwel heeft [gedaagde] op 4 augustus 2023 en op 15 augustus 2023 een brief gestuurd inzake de beëindiging van de huurovereenkomst. Alwel biedt [gedaagde] in die brieven de gelegenheid om de huur zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
2.9.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 12 oktober 2023 bezwaar aangetekend tegen de sluiting van de woning door de burgemeester.
3.Het geschil
3.1.
Alwel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [plaats] te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te verlaten en te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle sleutels aan Alwel;
[gedaagde] te veroordelen om – in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd – een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur van € 580,68 per maand, opeisbaar per de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan;
[gedaagde] te veroordelen in de proces- en de nakosten.
3.2.
Alwel legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. [gedaagde] dient zich als een goed huurder te gedragen en het exploiteren van verdovende middelen in dan wel vanuit de woning impliceert slecht huurderschap en mogelijk bedrijfsmatig gebruik van de woning.
De tekortkoming rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat het exploiteren van verdovende middelen zorgt voor een negatieve uitstraling op de woonomgeving, een verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving, overlast en risico’s voor omwonenden.
Daarnaast voert Alwel een ‘zerotolerancebeleid’. Alwel heeft er belang bij om sterk op te treden tegen drugsgerelateerde activiteiten, teneinde haar woningbestand en de leefbaarheid van de buurten in stand te houden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en vraagt de kantonrechter de vordering van Alwel af te wijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen met veroordeling van Alwel in de proceskosten.
Volgens [gedaagde] wordt er ten onrechte een verband gelegd tussen de vermeende handel in verdovende middelen op de [straat 1] en zijn woning aan de [adres 1] . Het feit dat [gedaagde] verdachte is geworden in een Opiumwetzaak, betekent niet dat zijn woning daarbij een rol speelt. Er zijn ook geen politieobservaties waarin de woning specifiek wordt genoemd.
[gedaagde] voert aan dat ook niet is vastgesteld dat hij op 31 juli 2023 verdovende middelen zou hebben overhandigd aan derden. Verder zijn er in zijn woning geen drugs aangetroffen. In de naastgelegen woning ( [adres 3] te [plaats] ) zijn wel verdovende middelen aangetroffen.
Het in de woning aangetroffen geld betreft geleend geld.
Tevens is in de woning een vermeende drugsadministratie aangetroffen. Deze administratie is niet van [gedaagde] , het is ook niet zijn handschrift.
De aanwezigheid van de Jumbo bigshoppers is logisch verklaarbaar, aangezien de Jumbo
– ten aanzien van de woning van [gedaagde] – de dichtstbijzijnde supermarkt is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Is er sprake van een tekortkoming?
4.1.
Allereerst is van belang dat het enkele feit dat er in de woning zelf geen drugs zijn aangetroffen, niet betekent dat er daarom geen sprake kan zijn van een tekortkoming. Ook gedragingen rondom en nabij de woning kunnen tot de conclusie leiden dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Een huurder moet zich immers niet alleen
inhet gehuurde, maar ook
in de directe omgevingvan het gehuurde als een goed huurder gedragen. Niet in geschil is dat de in de bestuurlijke rapportage opgenomen observaties betrekking hebben op gedragingen van [gedaagde] in de nabijheid van zijn woning.
inhet gehuurde, maar ook
in de directe omgevingvan het gehuurde als een goed huurder gedragen. Niet in geschil is dat de in de bestuurlijke rapportage opgenomen observaties betrekking hebben op gedragingen van [gedaagde] in de nabijheid van zijn woning.
De kantonrechter oordeelt dat het samenstel van gebeurtenissen en gedragingen, zoals omschreven in de bestuurlijke rapportage, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden vormt en licht dat als volgt toe.
4.2.
Uit het in de bestuurlijke rapportage omschreven constateringen (zie overwegingen 2.3 tot en met 2.5) volgt dat het voldoende aannemelijk is dat er rondom het gehuurde sprake is geweest van handel in verdovende middelen. Met name van belang is de observatie dat [gedaagde] vanuit de steeg nabij zijn woning kwam gelopen met een bigshopper en deze heeft afgegeven aan de bestuurder in de Opel Astra. Vervolgens zijn in deze bigshopper verdovende middelen aangetroffen. Daar komt bij dat in de woning meerdere bigshoppers, zes telefoons, en een aanzienlijk bedrag aan contant geld zijn aangetroffen. Ook heeft de politie een notitieblok aangetroffen met aantekeningen die duiden op de handel in verdovende middelen en is [gedaagde] gevlucht voor de politie. Zoals reeds opgemerkt in de brief van de burgemeester van 4 augustus 2023 (zie overweging 2.6), vormen de voornoemde omstandigheden het vermoeden van een drugshandel in georganiseerd verband.
Tijdens de mondelinge behandeling is [gedaagde] expliciet in de gelegenheid gesteld om te reageren, dan wel een toelichting te geven op de inhoud van de bestuurlijke rapportage. [gedaagde] heeft daar, na overleg met zijn gemachtigde, geen gebruik van gemaakt. Ten aanzien van de aangetroffen contanten verklaarde [gedaagde] slechts – in afwijking van de in de conclusie van antwoord opgenomen verklaring dat het geld afkomstig zou zijn van de snackbar van zijn ouders – dat dit geleend geld betrof. Verder zouden de gevonden notities niet van hem zijn. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn betwistingen nader te onderbouwen, door bijvoorbeeld te vertellen van wie het geleende geld afkomstig was en onder welke voorwaarden dit geld was geleend, van wie de aangetroffen notities zijn en hoe deze in zijn woning terecht zijn gekomen. Dit heeft [gedaagde] nagelaten.
4.3.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] onvoldoende onderbouwd heeft betwist dat hij in en/of rondom de woning drugsgerelateerde activiteiten heeft verricht. De drugsgerelateerde activiteiten en de betrokkenheid van [gedaagde] worden daarom – gelet op de constateringen door de politie – als vaststaand aangenomen. Door zich bezig te houden met drugsgerelateerde activiteiten in en/of rondom de woning, heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de artikelen 6.3, 6.4, 6.7 en 6.8 (zie overweging 2.2) van de algemene huurvoorwaarden. Er is daarom sprake van een tekortkoming van [gedaagde] – in zijn hoedanigheid van huurder – jegens Alwel.
Is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?
4.4.
Vooropgesteld wordt dat volgens artikel 6:265 lid 1 BW elk tekortschieten in de nakoming van (onder meer) een verplichting uit een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of deels te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Anders gezegd: vormt het samenstel van feiten en omstandigheden, zoals weergegeven in de bestuurlijke rapportage, een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] gerechtvaardigd is? De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord.
Het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde als woning is een gegeven. In dit kader dient echter het belang van Alwel, gelet op haar verantwoordelijkheid jegens de omwonenden, te prevaleren. Alwel is als woningcoöperatie gehouden bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waar haar woonaangelegenheden zich bevinden. Om deze veiligheid en leefbaarheid te waarborgen, is een door Alwel strikte naleving van haar zerotolerancebeleid in dit geval gerechtvaardigd. Dit wordt onderstreept door de in de bestuurlijke rapportage genoemde omstandigheden die duiden op een drugshandel in georganiseerd verband.
De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde derhalve toe. In het verlengde daarvan zal ook de door Alwel gevorderde gebruiksvergoeding worden toegewezen.
4.5.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
767,85
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te [plaats] te verlaten en te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk ontbindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om – in de periode tussen de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de datum dat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd – een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur van € 580,68 per maand, opeisbaar per de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 767,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Thielen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.