ECLI:NL:RBZWB:2024:7862

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11389257 \ VV EXPL 24-97

Vonnis in kort geding van 18 november 2024

in de zaak van

[huurder],

te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. J. van Boekel,

tegen

[verhuurder] h.o.d.n. [bedrijf],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. A.D.J. van Ruyven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- het e-mailbericht van 8 november 2024 van [verhuurder] met producties
- de voorwaardelijke eis in reconventie

- de mondelinge behandeling van 11 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [huurder]
- de pleitnota van [verhuurder] .

2.De feiten

2.1.

[huurder] en [verhuurder] hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] te [plaats 1] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2023 en zou eindigen op 30 september 2024,.

2.2.

Bij brief van 4 september 2024 heeft [verhuurder] aan [huurder] bericht dat zij de huurovereenkomst niet wil verlengen en dat hij het gehuurde moet verlaten vóór

25 september 2024, met oplevering in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst. Tot slot heeft [verhuurder] aangegeven dat, indien [huurder] de woning niet heeft verlaten en hij het gehuurde niet onberispelijk heeft verlaten, zij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand zal beginnen.

2.3.

Op 12 oktober 2024 heeft [naam] , eigenaar van het gehuurde, het volgende

e-mailbericht aan [verhuurder] gestuurd:

“Zoals vanmiddag besproken hieronder even een verslag van hetgeen afgesproken is met de huurder die weigert te vertrekken. (…) De man gaf vervolgens aan dat zijn contract beëindigd was maar dat hij hem hiervoor niet voldoende opzegtermijn had gegeven en dit de reden was dat hij nu nog in de woning zat. Hij had niet genoeg tijd gekregen om iets anders te zoeken en wist mij te vertellen dat zijn advocaat had gezegd tegen hem dat die opzegtermijn minimaal een maand moest zijn. Ik wees hem er vervolgens op dat hij nu dan wel inmiddels op die desbetreffende maand zat en het nu dan ook tijd was om de woning te verlaten. Ook wees ik hem erop dat drugsgebruik en honden reden zijn om het contract per direct te beëindigen. Mijn voorstel was om de woning te verlaten en de kamer leeg te hebben aan het einde van aankomende week. De kamer en de woning dienen dan zodanig te worden achtergelaten dat de borg vrijgegeven kan worden en alles netjes afgewerkt kan worden. De man schudde mijn hand en zei dat hij deze deal zeker ging nakomen. Dit alles gebeurde onder toezicht van de vriend van de man, mijn zoon, mijn medewerkers en uzelf.”

2.4.

Per e-mailbericht van 28 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [huurder] aan [verhuurder] bericht dat [huurder] op 20 oktober 2024 heeft geconstateerd dat de sloten van het gehuurde waren gewijzigd en dat zijn eigendommen (deels) op straat waren gezet. Een deel van zijn eigendommen heeft [huurder] niet ontvangen, ondanks zijn verzoeken daartoe. Omdat [verhuurder] niet tijdig de einddatum en ontruimdatum heeft aangezegd, is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Namens [huurder] is [verhuurder] gesommeerd om hem binnen 48 uur weer tot het gehuurde toe te laten.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[huurder] vordert, na eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling

[verhuurder] te veroordelen om [huurder] binnen 24 uur na dit vonnis vrije en onbelemmerde toegang te verlenen aan het adres [adres] te [plaats 1] , met afgifte van de sleutels van de woning;
[verhuurder] te veroordelen om binnen 24 uur na het te wijzen vonnis de door haar uit de woning verwijderde zaken terug te plaatsen in de woning;
[verhuurder] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 3.500,00 op de aan [huurder] toekomende schadevergoeding;
[verhuurder] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of deel daarvan dat [verhuurder] na betekening van dit vonnis in gebreke blijft onverwijld, althans binnen 24 uur na betekening aan dit vonnis te voldoen;
[verhuurder] te veroordeling van de proceskosten, waaronder een bedrag van € 165,00 als salaris gemachtigde, inclusief de kosten van betekening en de executie van het vonnis.

3.2.

[verhuurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.

in voorwaardelijke reconventie

3.3.

[verhuurder] vordert, voor het geval zij ondanks de gemaakte afspraken ten onrechte ontruimd zou hebben, alsnog te bepalen dat [huurder] ontruimd mag worden uit het gehuurde binnen 2 dagen na betekening van het vonnis, zo nodig met behulp van de sterke arm der wet, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

3.4.

[huurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.

4.De beoordeling

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

4.1.

De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie hierna gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen.

4.2.

Ten aanzien van de voorwaardelijke eis in reconventie heeft [huurder] primair gesteld dat deze vordering buiten beschouwing moet worden gelaten wegens strijd met een goede procesorde.

4.3.

De kantonrechter stelt met [huurder] vast dat de reconventionele vordering te laat is ingesteld, omdat deze op grond van artikel 6.2 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken vanaf 1 juli 2024 uiterlijk 24 uur vóór de mondelinge behandeling moet worden toegestuurd. Daar staat tegenover dat [huurder] zelf heeft gekozen voor een spoed kort geding, waardoor sprake is van verkorte termijnen, zoals [verhuurder] ook heeft aangegeven. Nu daarnaast de voorwaardelijke eis in reconventie logischerwijs voortvloeit uit de feitenconstellatie van de conventionele vordering en deze vorderingen met elkaar samenhangen, zal [verhuurder] in haar reconventionele vordering worden ontvangen.

Spoedeisend belang

4.4.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en is ook niet weersproken.

Toegang tot het gehuurde/ de ontruiming

4.5.

[huurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij op 20 oktober 2024 thuiskwam, maar hij de woning niet meer in kon omdat de sloten waren vervangen. Zijn eigendommen en die van andere bewoners waren (deels) op straat gezet met een zeil eroverheen. [huurder] stelt dat de [verhuurder] de opzegging niet tijdig heeft aangezegd, waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt en [verhuurder] hem het huurgenot moet geven.

4.6.

[verhuurder] voert als verweer dat [huurder] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en beroept zich op de afspraak die [huurder] op 12 oktober 2024 met de pandeigenaar [naam] heeft gemaakt dat hij het gehuurde op 20 oktober 2024 zou verlaten. Omdat [huurder] niet was vertrokken, zijn de spullen met hulp van huurder zelf uit het gehuurde gehaald en in de achtertuin gezet en zijn de sloten vervangen. Voor het geval geoordeeld wordt dat [verhuurder] niet bevoegd was om te ontruimen, ondanks de gemaakte afspraak, vordert [verhuurder] in voorwaardelijke reconventie de ontruiming van het gehuurde. Huurder is niet te handhaven door zijn gedrag en drugsgebruik, aldus [verhuurder] .

4.7.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.8.

De kantonrechter stelt vast dat [verhuurder] een professionele verhuurder is die als businessmodel heeft het onderverhuren van woningen en/of kamers. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [huurder] met name betrekking had op de huur van een kamer, welke huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan. Op grond van artikel 7:271 BW had in dit geval de overeenkomst tenminste een maand voor de einddatum moeten worden opgezegd. Niet in geschil is dat [verhuurder] de huurovereenkomst te laat heeft opgezegd, maar [verhuurder] stelt met een beroep op de afspraak die [naam] met [huurder] heeft gemaakt dat de huurovereenkomst op 20 oktober 2024 alsnog rechtsgeldig is geëindigd. [huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat op 12 oktober 2024 een gesprek heeft plaatsgevonden met [naam] , waarbij ook 5 personeelsleden aanwezig waren waarbij hij zegt zich bedreigd te hebben gevoeld, maar hij ontkent en betwist dat er op dat moment een afspraak was gemaakt over de beëindiging van de huurovereenkomst. Verder betwist [huurder] dat hij meegeholpen heeft om de kamer leeg te maken, op

20 oktober was hij niet in het gehuurde aanwezig. Gelet op deze betwisting heeft [verhuurder] het bestaan van de afspraak onvoldoende aannemelijk gemaakt, zodat daarvan in het kader van deze procedure niet kan worden uitgegaan. Ook uit het e-mailbericht van 12 oktober 2024 (productie 5 bij het e-mailbericht van 8 november 2024) van [verhuurder] kan onvoldoende worden vastgesteld dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden, dit bericht geeft immers uitsluitend de visie van [naam] weer.

4.9.

Dit betekent dat de kantonrechter enkel uitgaat van de opzegging van 4 september 2024. Nu vaststaat dat deze opzegging te laat is verstuurd, is de huurovereenkomst tussen partijen nog steeds geldig, zodat [verhuurder] het gehuurde ten onrechte heeft ontruimd. Er kan naar het oordeel van de kantonrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid worden voorspeld dat ook in een bodemprocedure op basis van deze feiten zou worden geoordeeld dat [verhuurder] het gehuurde niet had mogen ontruimen. Verder rekent de kantonrechter het [verhuurder] zwaar aan dat zij door eigenrichting, met hulp van de eigenaar, de woning/kamer ontruimd heeft gekregen. [verhuurder] had als professioneel verhuurster horen te begrijpen wat haar verplichtingen zijn als verhuurder en zij had zich van deze gedragingen, of de goederen nu op straat of in de tuin zijn geplaatst, moeten onthouden.

4.10.

[verhuurder] heeft de reconventionele vordering gestoeld op de gemaakte afspraak dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 20 oktober 2024 is geëindigd. Deze afspraak is, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.8 is overwogen, niet vast komen te staan, zodat dit leidt tot een afwijzing van de vordering in voorwaardelijke reconventie. Daarbij komt dat, indien daadwerkelijk sprake zou zijn van slecht huurderschap en daarmee een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen door [huurder] wordt betwist, [verhuurder] hem daarvoor eerst in gebreke had moeten stellen. De verklaringen die door [verhuurder] in het geding zijn gebracht geven weliswaar enige indicatie, maar gezien de vorm en de inhoud van deze verklaringen acht de kantonrechter niet aannemelijk dat dit zou leiden tot een ander oordeel.

4.11.

De kantonrechter zal de vordering in conventie tot het verlenen van toegang van [huurder] aan het gehuurde toewijzen als na te melden. Omdat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het gehuurde inmiddels is verhuurd aan een derde, zal [verhuurder] een termijn van 7 dagen krijgen om ervoor te zorgen dat het gehuurde weer toegankelijk is voor [huurder] . Ook al stelt [verhuurder] dat hij feitelijk niet kan terugkeren in het gehuurde, het is en blijft haar verantwoordelijkheid om voor herhuisvesting te zorgen, desnoods in een andere kamer in een ander pand.

De goederen

4.12.

[huurder] heeft gevorderd om [verhuurder] te veroordelen om binnen 24 uur na het te wijzen vonnis de door haar uit de woning verwijderde zaken terug te plaatsen in de woning. De kantonrechter acht deze vordering niet toewijsbaar, nu [verhuurder] onweersproken heeft gesteld dat zij niet beschikt over deze goederen zodat zij feitelijk niet aan een dergelijke veroordeling kan voldoen.

Voorschot schadevergoeding

4.13.

[huurder] heeft daarnaast gevraagd om een veroordeling tot betaling van een voorschot van € 3.500,00 aan schadevergoeding. Hij stelt dat hij spullen kwijt is en dat hij noodgedwongen in hotels moet overnachten, op grond waarvan hij aanspraak maakt op een voorschot van € 3.500,00 aan schadevergoeding.

4.14.

[verhuurder] heeft verweer gevoerd.

4.15.

Nu [verhuurder] het gehuurde onrechtmatig heeft ontruimd, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat [huurder] schade heeft geleden die mogelijk voor vergoeding in aanmerking komt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] door middel van getoonde bankafschrijvingen voldoende aannemelijk gemaakt dat hij zeer recent enkele malen heeft overnacht in een hotel waarvoor hij kosten heeft moeten maken. Verder heeft hij onweersproken toegelicht dat hij diverse persoonlijke spullen mist, waaronder spullen op het gebied van persoonlijke verzorging en apparatuur. Uitgaande van een bedrag van ongeveer € 100,00 per nacht voor een hotelovernachting vanaf 20 oktober tot het moment waarop [verhuurder] toegang dient te verlenen aan het gehuurde, komt het gevorderde bedrag van

€ 3.500,00 niet onredelijk voor, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.

Dwangsom

4.16.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt, waaraan ook een maximum zal worden verbonden.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.17.

[huurder] verzoekt het vonnis uitvoer bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat hij het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [verhuurder] niet aan het vonnis voldoet. Zij kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [verhuurder] heeft daartegen geen bezwaar geuit. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van deze vordering in de weg staan. Dit vonnis wordt daarom uitvoer bij voorraad verklaard.

De proceskosten

4.18.

[verhuurder] is in conventie hoofdzakelijk in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [verhuurder] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

- griffierecht

€

87,00

- verschotten

€

4,19

- salaris gemachtigde inclusief nakosten

€

165,00

Totaal

€

256,19

4.19.

[verhuurder] is voorwaardelijke reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op: € 82,50 (0,5 x € 165,00) aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [verhuurder] om [huurder] binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis vrije en onbelemmerde toegang te verlenen tot de woning/kamer aan het [adres] te [plaats 1] , met afgifte van de sleutels van de woning,

5.2.

veroordeelt [verhuurder] tot betaling van een voorschot van € 3.500,00 op de aan [huurder] toekomende schadevergoeding,

5.3.

veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan dit vonnis voldoet, met als ingangsdatum 7 dagen na betekening van dit vonnis, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,

5.4.

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 256,19, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

5.5.

wijst de vordering van [verhuurder] af,

5.6.

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 82,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

5.7.

verklaart de onder 5.1 tot en met 5.4. en 5.6 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2024.