Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11875
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 607.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben gemachtigde en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn mr. S.C.N. Hunte en [taxateur] , verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een ‘2 onder 1 kap’ woning (bouwjaar 2009) met een oppervlakte van 170 m² en een perceeloppervlakte van 412 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 607.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 545.000 is. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de waterschapsbelastingen. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 10 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.6.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 650.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Beoordeling van de vastgestelde waarde
3.7.
Partijen zijn het erover eens dat de referentiewoningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.
3.8.
De heffingsambtenaar heeft met de door hem overgelegde taxatiematrix naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning van belanghebbende, maar dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een garage, dakkapel en tuinhuis, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum en door een correctie toe te passen vanwege de verschillen in woon-en perceeloppervlak.
3.9.
Belanghebbende heeft de gebruikte grondstaffels betwist. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om de grondstaffels ter zijde te schuiven. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat binnen de gemeente een spectrum aan grondstaffels wordt gehanteerd en dat bij de woning van belanghebbende de grondstaffels voor het juiste type woning en het juiste deelgebied zijn toegepast. De stelling van belanghebbende dat op basis van ervaringsregels van zijn kant een andere methodiek had moeten worden toegepast is daartegenover van onvoldoende gewicht.
3.10.
Belanghebbende betwist daarnaast het onderscheid qua ‘uitstraling’ tussen de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] enerzijds en de woning anderzijds. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix aan de factor ‘uitstraling’ bij de woning van belanghebbende een score 3 (gemiddeld/voldoende) is toegekend. Bij de genoemde referentiewoningen is een score 2 (slecht) toegekend. Een redelijke bewijslastverdeling brengt dan mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de lagere kwalificatie voor de referentiewoningen terecht is (immers, deze lagere kwalificatie leidt tot een bijstelling van de gemiddelde prijs per vierkante meter naar boven) en/of dat belanghebbende aannemelijk maakt dat aan de woning van belanghebbende een factor 2 toekomt (hetgeen leidt tot een neerwaartse correctie op de opstalwaarde van de woning). De rechtbank oordeelt als volgt.
3.10.1.
De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld en met fotomateriaal aannemelijk gemaakt dat de genoemde referentiewoningen een mindere uitstraling hebben dan de woning van belanghebbende. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding tot het verwerpen van de matrix om die reden.
3.10.2.
Belanghebbende heeft gesteld dat aan zijn woning de lagere score 2 (slecht) qua uitstraling toekomt. Belanghebbende heeft dat echter niet aannemelijk gemaakt. De twee referentiewoningen die eveneens een pannen dak hebben, dragen ook de omschrijving ‘2 onder 1 kap’, dat op zichzelf is ook niet in geschil. De stelling van belanghebbende dat daarbij relevant is of die kap in de lengte of breedte gedeeld wordt, is niet onderbouwd. Datzelfde geldt voor de verwijzing naar de driehoekige kavelvorm. De enkele blote stellingen dat deze eigenschappen waardedrukkend zijn, is onvoldoende om de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificatie succesvol te weerleggen.
3.11.
De rechtbank volgt ook het standpunt van belanghebbende niet dat aan de ligging van de woning een score 3 (voldoende) moet worden toegekend in plaats van een score 4 (goed). Op basis van de stukken in het procesdossier stelt de rechtbank vast dat de woning een bijzondere ligging heeft in die zin dat de woning in een wijk ligt die grenst aan een bedrijventerrein (commerciële zone). Daartegenover staat dat de wijk aan de andere zijde grenst aan het grootste park van [plaats] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij een half uur ter plaatste is geweest en dat hij op basis daarvan heeft vastgesteld dat de woning van belanghebbende is gelegen in een rustige, doodlopende straat die alleen toegankelijk is voor bestemmingsverkeer. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank daarom van oordeel dat aan de ligging van de woning terecht een score 4 (goed) is toegekend.
3.12.
Belanghebbende heeft een taxatierapport van ‘de [website]’ overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met dit taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde te hoog is. Zo is niet inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre met een grondstaffel is gewerkt. Uit de overzichten in het rapport leidt de rechtbank af dat de waarde van de percelen van de referentiewoningen is ontleend aan het bedrag uit het taxatieverslag van de woning van belanghebbende zelf. Dat is een onjuiste toepassing van de vergelijkingsmethode. De door gemachtigde ter zitting naar voren gebrachte uitleg over de totstandkoming van de getaxeerde waarde overtuigt de rechtbank niet. Het eigen taxatierapport van belanghebbende biedt daarom onvoldoende basis om de taxatiematrix van de heffingsambtenaar te kunnen weerleggen.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Aan de vraag of [referentiewoning 4] geschikt is als vergelijkingsobject komt de rechtbank niet toe, omdat ook indien deze referentiewoning buiten beschouwing blijft, de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het betaalde griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding voor een immateriëleschadevergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 20 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.