Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9264
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 492.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Moerdijk opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en mevrouw [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met drie dakkappelen (bouwjaar 1981) met een woonoppervlakte van 189 m² gelegen op een perceel van 697 m². De woning beschikt ook over een aangebouwde garage van 22 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 425.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 492.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de andere aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vergoeding griffierecht door heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft belanghebbende in de bezwaarfase op 21 maart 2023 en 7 april 2023 verzocht om aanvullende informatie aan te leveren. Belanghebbende heeft vervolgens per brief met dagtekening 9 april 2023 aan dit verzoek gehoor gegeven. Echter staat in de uitspraak op bezwaar – abusievelijk – vermeld dat geen antwoord werd ontvangen op de informatieverzoeken. De heffingsambtenaar heeft, vanwege deze communicatiefout, aangegeven het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 14 maart 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 518.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en de [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank overweegt verder dat de WOZ-waarde het best kan worden vastgesteld aan de hand van koopcijfers van referentiewoningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn overeengekomen. In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank constateert dat [referentiewoning 2] niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum is verkocht en laat deze woning daarom buiten beschouwing. De rechtbank merkt daarbij wel op dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning voor de waardevaststelling juist leidt tot een hogere gemiddelde prijs per eenheid (PPE) van de woning. Per saldo leidt het buiten beschouwing laten van [referentiewoning 2] dus niet tot een lagere waarde van de woning. De overige referentiewoningen zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht en kunnen naar het oordeel van de rechtbank wel dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning. Verder stelt belanghebbende dat de omgeving rondom de woning slecht wordt onderhouden.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan de dakkapellen en garage zijn afzonderlijke waarden toegekend. De prijs per eenheid van de woning is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor onderhoud (factor 2) en voorzieningen (factor 2). Verder is de waarde van de grond vastgesteld aan de hand van een grondstaffel van de gemeente.
4.8.
Het ligt op de weg van belanghebbende om – tegenover de stelling van de heffingsambtenaar – te motiveren dat de staat van het onderhoud en de voorzieningen van de woning dusdanig slecht zijn, dat deze een (nog) lagere waardering (factor 1) rechtvaardigen. Dit heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan. Belanghebbende heeft een inpandige opname van de woning door de taxateur van de heffingsambtenaar geweigerd. De door belanghebbende aangeleverde foto’s geven de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de waardering (factor 2) voor de staat van het onderhoud en de voorzieningen van de woning te hoog is. Andere objectief verifieerbare gegevens ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbend niet overgelegd. Dat betekent dat de heffingsambtenaar door een factor 2 toe te kennen voor onderhoud en voorzieningen naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de voorzieningen.
4.9.
Ook de stelling van belanghebbende dat de omgeving rondom de woning slecht wordt onderhouden kan naar het oordeel van de rechtbank er niet toe leiden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de omgeving rondom de woning slechter wordt onderhouden dan de omgeving rondom de referentieobjecten. De rechtbank merkt daarbij op dat twee van de drie referentiewoningen in dezelfde straat liggen als de woning van belanghebbende en dat de referentiewoningen aan de [referentiewoning 4] zelfs grenst aan dezelfde groenstrook als de woning van belanghebbende. Voor zover de slecht onderhouden omgeving van invloed is op de waarde van de woning is dit naar het oordeel van de rechtbank verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
4.10.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning met 27,5% is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar.
4.11.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Het griffierecht krijgt belanghebbende wel vergoed (zie 3.4).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 21 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.