Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3936
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 275.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Middelburg opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 249.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 25 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1971) met een woonoppervlakte van 128 m² op een perceel van 137 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 150.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 249.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
4.2.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 6 oktober 2021 overeengekomen aankoopprijs van € 275.000. Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie omdat zeer hoge kosten gemoeid zijn met de aanpassingen van het pand aan de huidige eisen. De woning is decennialang in gebruik geweest als tandartspraktijk en beschikt niet over een keuken en bruikbare badkamer. Daarnaast is sprake van veel achterstallig onderhoud en zal zij hoge kosten moeten maken om de woning gebruiksklaar te maken.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de aankoopprijs van de woning marktconform was. Belanghebbende heeft de woning immers op de openbare markt gekocht voor € 275.000. De rechtbank is het wel met belanghebbende eens dat de staat van de woning te wensen overlaat, maar dat enkele gegeven maakt niet dat de aankoopprijs niet langer marktconform is. De woning is immers openbaar aangeboden met een vraagprijs van € 295.000 met als omschrijving:
“(…) deze woning is momenteel in gebruik door een tandartspraktijk en dient voor bewoning dus eerst verbouwd en gerenoveerd te worden”. Belanghebbende heeft de woning voor aankoop ook bezichtigd. Belanghebbende en andere gegadigden waren dus op de hoogte van de staat waarin de woning zich bevond en belanghebbende heeft de woning niettemin gekocht voor € 275.000. Dat belanghebbende zich mogelijk heeft verkeken op de omvang van de werkzaamheden die nodig zijn om de woning voor haar gebruiksklaar te maken, leidt niet tot een ander oordeel.
“(…) deze woning is momenteel in gebruik door een tandartspraktijk en dient voor bewoning dus eerst verbouwd en gerenoveerd te worden”. Belanghebbende heeft de woning voor aankoop ook bezichtigd. Belanghebbende en andere gegadigden waren dus op de hoogte van de staat waarin de woning zich bevond en belanghebbende heeft de woning niettemin gekocht voor € 275.000. Dat belanghebbende zich mogelijk heeft verkeken op de omvang van de werkzaamheden die nodig zijn om de woning voor haar gebruiksklaar te maken, leidt niet tot een ander oordeel.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft niettemin rekening gehouden met het feit dat de woning aangepast moet worden door de waarde van de woning bij uitspraak op bezwaar te verminderen tot € 249.000. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een verdere vermindering van de waarde.
4.5.
Ook de verwijzing van belanghebbende naar de vraagprijzen van te koop staande woningen in [plaats 2] en de [buurt] (variërend van € 239.000 tot € 338.000) kan haar niet baten. De vraagprijs is – zoals ook het geval was bij belanghebbende – niet per definitie gelijk aan de prijs die uiteindelijk voor een woning wordt betaald en daarnaast is de verwijzing naar de genoemde 22 woningen te algemeen. Dit maakt dat deze vraagprijzen niet geschikt zijn om de waarde van de woning te bepalen in het kader van de Wet WOZ.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 249.000 voor de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 22 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.