Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4517
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 september 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.212.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mevrouw [naam] en dhr. [taxateur 1] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting machtigingen overgelegd voor haarzelf en de taxateur. Deze machtigingen zullen als bijlage met deze uitspraak worden meegezonden.
1.6.
De rechtbank heeft meer tijd nodig gehad voor het opmaken van deze uitspraak. Om die reden is de termijn voor het doen van de uitspraak verlengd. De rechtbank biedt partijen haar verontschuldigingen aan voor de lange duur.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning uit 2017 met een woonoppervlakte van 261 m², een kelder/souterrain van 154 m², een overkapping van 40 m² en een perceel van 1.327 m².
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 543.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank ligt de waarheid in het midden. De bewijsvoering van de heffingsambtenaar voor de vastgestelde waarde houdt geen stand. Belanghebbende heeft zelf geen berekening ingebracht. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen. In het onderstaande legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen dit heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd die door de heer [taxateur 2] , is opgemaakt.
3.8.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.314.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning van belanghebbende.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning om in de vergelijking te kunnen worden betrokken. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in onvoldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank neemt daarbij het volgende in overweging:
- Dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de berekening van de eenheidsprijs per vierkante meter van [adres 3] onjuist is;
- Dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat er een rapportage bestaat, opgemaakt door de gemeente, waaruit blijkt dat de woning van belanghebbende onderhavig is aan geluidsoverlast van de A58;
- Dat onvoldoende is weersproken de stelling van belanghebbende dat alle drie de referentiewoningen een luxere uitstraling hebben, hoger afwerkingsniveau en/of betere voorzieningen, hetgeen in de waardematrix niet tot uitdrukking komt.
3.11.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.12.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende een waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen eigen waarde heeft bepleit.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.13.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.000.000.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De rechtbank merkt over de laatste op dat belanghebbende geen specificatie heeft gegeven van haar proceskosten. De rechtbank is van oordeel dat de redelijkheid meebrengt dat belanghebbende vergoed krijgt de reiskosten van haarzelf en haar vader voor het bijwonen van de rechtbankzitting. De rechtbank stelt deze kosten vast naar reizen per openbaar vervoer tweede klasse, retour, van het woonadres van belanghebbende naar het adres van de rechtbank (tweemaal € 17,22 retour). In totaal bedraagt de vergoeding dan € 34,44.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 1.000.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,00 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 34,44 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van
I. Zouhaïr, griffier, op 8 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.