Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4542
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] , (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 703.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mevrouw [naam] en dhr. [taxateur] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting machtigingen overgelegd voor haarzelf en de taxateur. Deze machtigingen zullen als bijlage met deze uitspraak worden meegezonden.
1.6.
De rechtbank heeft meer tijd nodig gehad voor het opmaken van deze uitspraak. Om die reden is de termijn voor het doen van de uitspraak verlengd. De rechtbank biedt partijen haar verontschuldigingen aan voor de lange duur.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1979 met een woonoppervlakte van 167 m², een vrijstaande garage van 16 m², een erker uit 2009 van 3 m², een vrijstaande berging uit 1979 van 23 m², een carport van 18 m², een overkapping van 15 m² en een perceel van 679 m².
3.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal afgerond € 511.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar waarde van € 703.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep niks ten grondslag gelegd. De rechtbank heeft geen verweerschrift ontvangen, evenmin een taxatierapport of matrix. Ook een eventuele onderbouwing uit de bezwaarfase, zoals een taxatieverslag, is niet overgelegd. Dat laatste is op zichzelf ook een schending van een vormvoorschrift namelijk artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Bij gebrek aan enige onderbouwing heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.7.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 511.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Daartoe overweegt de rechtbank:
- Dat belanghebbende zelf een vergelijking heeft gemaakt met verkoopgegevens;
- Dat belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld wat de verschillen zijn tussen zijn woning en de door hem gekozen referentiewoningen;
- Dat belanghebbende uitgebreid fotomateriaal heeft overgelegd;
Weliswaar zijn niet alle elementen uit de vergelijking van belanghebbende relevant (waaronder de WOZ-waarden van de referentiewoningen), maar het bevat wel voldoende aanknopingspunten om de door hem verdedigde waarde te volgen.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De rechtbank merkt over de laatste op dat belanghebbende geen specificatie heeft gegeven van haar proceskosten. De rechtbank is van oordeel dat de redelijkheid meebrengt dat belanghebbende vergoed krijgt de reiskosten van belanghebbende en zijn echtgenote voor het bijwonen van de rechtbankzitting. De rechtbank stelt deze kosten vast op het bedrag dat belanghebbende via het formulier proceskosten heeft aangedragen, te weten € 15,60.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 511.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,00 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 15,60 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van
I. Zouhaïr, griffier, op 8 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.