Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/489
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 483.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam 1] verbonden aan [organisatie] , en namens de heffingsambtenaar, mr. [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1993 met een gebruiksoppervlak van 145 m² en een kaveloppervlak van 267 m2. De woning beschikt over een inpandige garage (17 m2).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 474.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 483.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 7 mei 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
7.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 489.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle gelegen in [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. De gemachtigde heeft ter zitting onder verwijzing naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] bepleit dat voor de waardering van de woning alleen naar de getaxeerde m2-prijs van de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] moet worden gekeken. Deze referentiewoningen lijken volgens hem het meest op de woning, terwijl [referentiewoning 3] daar qua bouwstijl, gebruiks- en kaveloppervlak van afwijkt. De heffingsambtenaar bepleit een waardering op basis van de drie referentiewoningen. De rechtbank ziet in het door de gemachtigde gestelde onvoldoende aanleiding om in deze zaak af te wijken van het uitgangspunt dat een vergelijking plaatsvindt op basis van drie vergelijkingsobjecten. De objecten verschillen – anders dan in de aangehaalde uitspraak – qua secundaire objectkenmerken niet veel van elkaar. De beperkte verschillen in bouwstijl en oppervlakten zijn onvoldoende aanleiding om dat anders te zien.
8.1.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen verder wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiks- en kaveloppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer en het verminderde duurzaamheidsniveau van de woning.
9.1.
De rechtbank overweegt dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. Een correctie voor de KOUDV-factoren is niet toegepast, omdat zowel aan de woning als aan de referentiewoningen voor alle onderdelen een factor 3 is toegekend. Verder zijn aan aparte onderdelen zoals een garage, berging/schuur, aanbouw, tuinhuis/blokhut en dakkapellen afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden.
9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank komt het duurzaamheidniveau van de woning voldoende tot uitdrukking in de waarde, nu alle referentiewoningen van hetzelfde woningtype zijn, eenzelfde dan wel een vergelijkbaar bouwjaar hebben en ofwel in dezelfde straat dan wel in hetzelfde waardegebied liggen. Over de door belanghebbende bepleite gedateerdheid van de badkamer, heeft hij, afgezien van twee foto’s met beperkt zicht op de badkamer, geen nadere informatie aangeleverd. Het enige dat belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling aanvoert is dat de badkamer meer dan 21 jaar oud is. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende daarmee – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
9.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 2 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.