Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10609
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertuidenberg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 338.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Geertruidenberg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam] verbonden aan [organisatie] , en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning met bouwjaar 1980 met een gebruiksoppervlak van 124 m2 en een kaveloppervlak van 327 m2. De woning beschikt over een aangebouwde garage (19 m2) en een overkapping (16 m2). Partijen zijn het er ter zitting over eens geworden dat de woning niet over een brandgang beschikt.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 338.000. Zijn beroepsgrond dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft de gemachtigde ter zitting ingetrokken. Ook zijn beroepsgrond dat belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding, omdat de heffingsambtenaar [referentiewoning 1] voor het eerst bij uitspraak op bezwaar heeft aangedragen en hij heeft moeten procederen om de juistheid van deze referentiewoning te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen, heeft de gemachtigde ter zitting ingetrokken.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Hoogte van de vastgestelde waarde
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 10 september 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 358.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 2] , de [referentiewoning 1] en de [referentiewoning 3] , alle gelegen in [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Ter zitting heeft de gemachtigde verduidelijkt dat hij zich op het standpunt stelt dat [referentiewoning 1] niet bruikbaar is. De rechtbank begrijpt de gemachtigde zo dat hij onder verwijzing naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] bepleit dat voor de waardering van de woning alleen naar de getaxeerde m2-prijs van de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] moet worden gekeken die een lagere waarde onderbouwen. De heffingsambtenaar bepleit een waardering op basis van de drie referentiewoningen. De rechtbank ziet in het door de gemachtigde gestelde onvoldoende aanleiding om in deze zaak af te wijken van het uitgangspunt dat een vergelijking plaatsvindt op basis van drie vergelijkingsobjecten. De objecten verschillen – anders dan in de aangehaalde uitspraak – qua secundaire objectkenmerken niet veel van elkaar.
8.1.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen verder wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiks- en kaveloppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
9. Vooraf merkt de rechtbank op dat ter zitting is geconstateerd dat de heffingsambtenaar de 20%-liggingscorrectie in de taxatiematrix cijfermatig ten onrechte op de [referentiewoning 3] heeft toegepast in plaats van op [referentiewoning 1] . Partijen zijn het er terecht over eens dat deze fout van de heffingsambtenaar in het voordeel van belanghebbende is. De rechtbank verbindt daarom aan deze fout geen gevolgen.
9.1.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank overweegt dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen, voor zover van toepassing, zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. Verder zijn aan aparte onderdelen zoals een garage, overkapping, carport en berging/schuur afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn correcties voor de KOUDV-factoren toegepast.
9.2.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat voor [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] zowel de kwaliteit als het onderhoud ten onrechte op een factor 3 in plaats van op een factor 4 zijn gezet. Zijn enkele onderbouwing ter zitting dat deze woningen instapklaar zijn, onder verwijzing naar het in het procesdossier aanwezige beperkte fotomateriaal, acht de rechtbank daartoe onvoldoende. Ook zijn stellingen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het slecht onderhouden schilderwerk, de gedateerde badkamer en keuken en de ligging van de woning ten opzichte van een speeltuin, heeft belanghebbende behalve met een niet op de woning toegespitste algemene toelichting en onduidelijk fotomateriaal niet nader onderbouwd. Bovendien is voor de woning al een neerwaartse correctie van 10% is toegepast in verband met de matige voorzieningen (factor 2). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
9.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 2 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.