Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 424.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. De rechtbank heeft geen inhoudelijk verweerschrift ontvangen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam] verbonden aan [bedrijf] . Namens de heffingsambtenaar is zonder kennisgeving aan de rechtbank niemand verschenen. De uitnodiging voor de zitting is op 23 augustus 2024 aangetekend verzonden aan de heffingsambtenaar op het adres [postadres] . Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 26 augustus 2024 op het voornoemde adres is bezorgd. De rechtbank concludeert dat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op het juiste adres is aangeboden en dat de heffingsambtenaar op juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met bouwjaar 1972 met een gebruiksoppervlak van 97 m2 en een kaveloppervlak van 419 m2. De woning beschikt verder over een aanbouw (22 m2), een vrijstaande berging/schuur (17 m2), een erker (4 m2) en een overkapping/luifel bij de woning (18 m2).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 400.000 is. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase geen standpunt ingenomen.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Hoogte van de vastgestelde waarde
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatieverslag met een matrix ten grondslag gelegd.
7.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met een referentiewoning vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 424.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoning is gebruikt de woning [adres 5] in [plaats] . In het taxatierapport is deze referentiewoning vergeleken met de woning. Als extra onderbouwingen zijn in de matrix opgenomen de woningen [adres 2] en [adres 3] , beide gelegen in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Voor het eerst ter zitting heeft de gemachtigde in beroep het standpunt ingenomen dat uit de verkooptransactie van een in dezelfde straat gelegen woning, namelijk [adres 4] , kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Over de verkooptransactie van deze woning zijn in het procesdossier slechts zeer summiere gegevens beschikbaar. Zoals ter zitting al aan de gemachtigde voorgehouden, wijst de rechtbank het bewijsaanbod van de gemachtigde af.
8.1.
Verder heeft belanghebbende niets aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiks- en kaveloppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoning is bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
9. De gemachtigde heeft ter zitting verduidelijkt dat de beroepsgronden kunnen worden teruggebracht tot twee punten. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling namelijk onvoldoende rekening gehouden met (1) het verminderde onderhoudsniveau van de woning en (2) het verminderde duurzaamheidsniveau van de woning. Volgens belanghebbende moeten daarom zowel het onderhoud als de duurzaamheid van de woning op een factor 2 (matig) worden gesteld.
9.1.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar voor de woning alle KOUDV-factoren op 3 (gemiddeld) heeft gezet en dat ditzelfde geldt voor het onderdeel woning van de referentiewoning [adres 5] . Ook stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de gecorrigeerde prijs per m2 (PPE) voor de referentiewoning [adres 5] op € 1.750 heeft bepaald. Het is de rechtbank dan ook niet duidelijk hoe en waarom de heffingsambtenaar de gecorrigeerde PPE bij gelijkluidende KOUDV-factoren voor de woning heeft bepaald op € 1.803,31. Ter zitting was de heffingsambtenaar niet aanwezig om dit te verduidelijken. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
10. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 400.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Tot de gedingstukken behoort een op verzoek van belanghebbende door [bedrijf] opgemaakt Woningwaarderapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 311.000. In voornoemd rapport is de voorgestane waarde van belanghebbende niet onderbouwd met een berekening. Ook blijkt niet op welke wijze er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. Ook anderszins heeft de gemachtigde de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze (cijfermatig) onderbouwd. Belanghebbende heeft hiermee de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
11. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 419.000.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
12.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 12 juli 2024 wordt voor de vergoeding van proceskosten voor de bezwaarfase gerekend met een forfaitair bedrag van € 624 per punt. [2] De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de kosten voor het woningwaarderapport € 128,26. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.126,26. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 419.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.126,26 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 2 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.