Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10066
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Goes).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 343.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. T.C.A. Houkes.
Feiten
2. Belanghebbende is sinds 10 januari 2022 eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 2015) met een oppervlakte van 108 m2, met twee parkeerplaatsen en een vrijstaande berging/schuur, op een perceel van 119 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 295.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 343.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
5.2.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 10 januari 2022 betaalde aankoopprijs van € 345.350.
5.3.
Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie, omdat hij en zijn partner op korte termijn een behoorlijke woning moesten vinden. Zij hadden namelijk geen huis en de niet geïsoleerde boot waarop zij verbleven was niet geschikt voor het Nederlandse klimaat. Vanwege de zekerheid van een woning en ook vanwege onkunde heeft belanghebbende ongeveer 17% meer betaald voor de woning dan de vraagprijs. Uit het door hem ingebrachte, uitgebreide taxatierapport blijkt volgens belanghebbende dat de aankoopprijs geen connectie heeft met de marktwaarde.
5.4.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning op 10 januari 2022 betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet omdat de aankoopprijs, in tegenstelling tot de WOZ-waarde van woningen in dezelfde straat of in vergelijking met een WOZ-waarde van het voorgaande jaar, de prijs is die de meestbiedende koper heeft besteed aan deze specifieke woning op het moment van aanbieding ten verkoop.
Met het overleggen van het taxatierapport heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem betaalde prijs niet marktconform is geweest. Het taxatierapport is opgemaakt op 5 november 2021, vóórdat belanghebbende de woning heeft aangekocht. Volgens de taxateur is de marktwaarde van de woning € 310.000. Desondanks is belanghebbende bereid geweest € 345.350 voor de woning te betalen. Belanghebbende is daarmee als meestbiedende koper bereid geweest om deze aankoopprijs te betalen voor het object wat maakt dat dit verkoopcijfer de marktwaarde is zoals bedoeld in de Wet WOZ.
5.5.
De overige gronden van belanghebbende brengen geen wijziging in het aankoopbedrag en behoeven daarom geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 6 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.