Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9817
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Borsele).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 173.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. T.C.A. Houkes.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1986) met een oppervlakte van 84 m2, een dakkapel en een aangebouwde berging/schuur, op een perceel van 120 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 148.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 173.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
5. Op verzoek van de rechtbank heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar een digitaal getoonde machtiging na sluiting van het onderzoek aan het dossier toegevoegd. Van de zijde van belanghebbende is vervolgens een nader stuk ontvangen. Dit stuk geeft de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. De rechtbank heeft dit stuk dan ook buiten beschouwing gelaten bij de beoordeling van het geschil.
De WOZ-waarde
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 17 mei 2024 door [de taxateur] is opgemaakt.
6.5.
Belanghebbende betwist de deskundigheid van [de taxateur]. Hij voert daartoe aan dat de taxateur is ingehuurd door Sabewa en dat hij geen bevoegdheden heeft omdat hij niet geregistreerd staat in het Nationaal Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
6.6.
De rechtbank overweegt dat inschrijving als registertaxateur bij het NRVT, zoals belanghebbende dat bepleit, geen vereiste is voor een taxateur, die betrokken wordt bij het opstellen van een taxatierapport en het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak op grond van de Wet WOZ. Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat de inschrijving bij het NRVT als ondergrens heeft te gelden, faalt deze dan ook. [2] Wel mag van de heffingsambtenaar verwacht worden dat hij de deskundigheid van de taxateur voldoende aannemelijk maakt.
6.7.
Ter zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar verklaard dat [de taxateur] taxateur is en meerdere taxaties voor Sabewa heeft uitgevoerd. Zij weet niet of [de taxateur] staat ingeschreven in het NRVT, maar hij voldoet volgens haar wel aan de voorwaarden die gesteld worden aan de deskundigheid.
6.8.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit deze verklaring van de gemachtigde van de heffingsambtenaar dat zij onbekend is met de ervaring van [de taxateur] op het gebied van vastgoed. Met de gegeven verklaring heeft de gemachtigde in dit geval, tegenover de betwisting door belanghebbende, de deskundigheid van [de taxateur] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het door [de taxateur] opgemaakte taxatierapport niet aanmerken als een door een deskundige opgemaakt taxatierapport. Het taxatierapport kan daarom niet dienen als onderbouwing voor de vastgestelde waarde van de woning.
6.9.
De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
6.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 148.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende ter onderbouwing van de waarde wijst naar een pagina van Eerlijke WOZ. Naar het oordeel van de rechtbank bevat deze enkele pagina echter zo weinig gegevens, dat hieruit niet is af te leiden hoe tot de getaxeerde waarde is gekomen. De voorgestane waarde is daarmee niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
6.11.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 160.000.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden
verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 160.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet
vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 6 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.