Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10584265 \ CV EXPL 23-2120
Vonnis van 7 februari 2024
in de zaak van
[eiseres in conventie] , h.o.d.n. [bedrijf 1] , t.h.o.d.n. [bedrijf 2] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] (hierna te noemen: [rechthebbende] ),
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres in conventie] ,
gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen,
tegen
1.[gedaagde in conventie 1] ,
te [plaats 2] ( [land] ),
2.
[gedaagde in conventie 2],
2.
[gedaagde in conventie 2],
te [plaats 3] ( [land] ),
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie] ,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 september 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het bericht van 23 november 2023 met productie van [eiseres in conventie]
- de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- het bericht van 23 november 2023 met productie van [eiseres in conventie]
- de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 1 september 2021 tot 1 november 2022 heeft [rechthebbende] van [gedaagden in conventie] gehuurd de zelfstandige woning aan de [adres] te [plaats 4] . De kale huurprijs bedroeg € 590,00 per maand.
2.2.
[rechthebbende] heeft bij de Huurcommissie (onder meer) een verzoek tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken ingediend. In de betreffende uitspraak van de Huurcommissie van 3 februari 2023 staat het volgende: “(…)
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie de volgende ernstige gebreken:
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie de volgende ernstige gebreken:
(1) Slechte afvoer douche
Tijdens het onderzoek is de gootsteen in de keuken vol laten lopen. Tijdens het legen is geconstateerd dat het afvalwater omhoog komt in de afvoer van de douchebak. De afvoer van de douchebak loopt slecht door. De afvoer van de gootsteenbak is aangesloten op de afvoer va de douchebak.
(2) Afvalwater van de bovenburen komt omhoog
Tijdens het onderzoek is daarnaast geconstateerd dat het afvalwater van de bovengelegen woning in de douchebak van het gehuurde omhoog komt. Zeer vermoedelijk is er een verstopping in de standleiding en/of te veel 90 graden bochten waardoor vet en vuil zich ophoopt.(…)
In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk.(…)
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 augustus 2022.(…)
De verlaging gaat dus in op 1 februari 2022. De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 590,00 betalen. Ter zitting is naar voren gekomen dat in mei 2022 de problemen met de afvoer zijn verholpen. De commissie oordeelt daarom dat de tijdelijke huurverlaging geldt tot 1 juni 2022.”
De verlaging gaat dus in op 1 februari 2022. De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 590,00 betalen. Ter zitting is naar voren gekomen dat in mei 2022 de problemen met de afvoer zijn verholpen. De commissie oordeelt daarom dat de tijdelijke huurverlaging geldt tot 1 juni 2022.”
2.3.
In het rapport van onderzoek waarnaar de Huurcommissie in het bovenstaande citaat verwijst staat verder dat de rapporteur de klacht over stankoverlast gezien het tijdstip van het onderzoek niet heeft kunnen constateren. Het betreffende onderzoek heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2022.
2.4.
In een e-mailbericht van 5 mei 2022 maakt [rechthebbende] melding van problemen met vies water in het toilet. Verder schrijft [rechthebbende] in deze e-mail dat de situatie met de afvoer van de douche en de wasbak onveranderd is gebleven. In een reactie op een vraag naar de stand van zaken mailt [rechthebbende] vervolgens op 12 mei 2022 dat er vooralsnog die week met het toilet geen probleem meer is geweest.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres in conventie] vordert – samengevat – om, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 februari 2022 tot 1 november 2022 wordt verlaagd tot € 236,00, zijnde 40% van de huurprijs. Verder vordert [eiseres in conventie] om te bepalen dat [gedaagden in conventie] het verschil tussen de betaalde huurprijs en de verlaagde huurprijs dient terug te betalen, een en ander met veroordeling van [gedaagden in conventie] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagden in conventie] voert verweer. [gedaagden in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres in conventie] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[eisers in reconventie] vordert – samengevat – om, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat als de huurprijs wordt verlaagd, deze verlaging in te laten gaan op 1 maart 2022 en te beperken tot een verlaging van 20% (oftewel 80% van de huurprijs), zijnde € 472,00 per maand, met veroordeling van [verweerster in reconventie] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.5.
[verweerster in reconventie] voert verweer. [verweerster in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Onder de feiten is melding gemaakt van een uitspraak van de Huurcommissie van 3 februari 2023. Partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na het verzenden van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Gelet op de datum waarop de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden (27 maart 2023) en die waarop [eiseres in conventie] deze procedure is gestart (22 mei 2023), is de termijn van acht weken in acht genomen. Hierdoor is de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie vervallen.
4.2.
Aangezien de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen, moet de kantonrechter het geschil in volle omvang beoordelen. Bij de beoordeling van het geschil zal de kantonrechter het rapport van onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie betrekken. Verder geldt dat de Huurcommissie haar beleid in dit soort gevallen heeft neergelegd in een “Gebrekenboek” (hierna: het Gebrekenboek). Bij de beoordeling van het geschil zal de kantonrechter ook dit Gebrekenboek betrekken.
4.3.
Ten aanzien van de vraag of [eiseres in conventie] aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering in verband met gebreken overweegt de kantonrechter als volgt.
Tussen partijen staat vast dat in deze procedure alleen de mogelijke gebreken met betrekking tot de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen aan de orde zijn. Uit het als productie 3 bij dagvaarding overgelegde rapport van onderzoek blijkt onder meer dat op 19 oktober 2022 door de rapporteur na eigen onderzoek is geconstateerd dat de afvoer van de douchebak slecht doorloopt. Ook concludeert de rapporteur dat het afvalwater van de bovengelegen woning in de douchebak omhoog komt. [rechthebbende] heeft gesteld dat de rapporteur deze conclusie heeft getrokken nadat hij de leidingen, waaronder de leiding van de bovenburen, heeft gezien in de trapkast. In het licht hiervan en wegens het ontbreken van een voldoende gemotiveerde betwisting van [gedaagden in conventie] op dit punt, staat het bestaan (hebben) van deze gebreken naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast.
4.4.
Weliswaar voert [gedaagden in conventie] nog als bevrijdend verweer dat de betreffende gebreken zijn opgelost, maar die stelling heeft [gedaagden in conventie] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. [gedaagden in conventie] verwijst in dit kader naar de onder rechtsoverweging 2.4 weergegeven e-mailcorrespondentie van mei 2022. Echter, de kantonrechter is van oordeel dat daaruit geenszins volgt dat de problemen met de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen opgelost zijn. In de betreffende e-mailberichten staat slechts “
Vooralsnog is er deze week methet toilet(onderstreping door de kantonrechter)
geen probleem meer geweest”. Er staat dus niet dat (ook) de problemen met de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen zijn opgelost. En dat er niet staat dat die problemen niet opgelost zijn, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat die problemen wel opgelost zijn. Dat geldt temeer nu uit voormeld onderzoek van daarna (19 oktober 2022) volgt dat die problemen er nog zijn. Kortom, de kantonrechter gaat uit van het voortbestaan van de gebreken bestaande uit de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen.
Vooralsnog is er deze week methet toilet(onderstreping door de kantonrechter)
geen probleem meer geweest”. Er staat dus niet dat (ook) de problemen met de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen zijn opgelost. En dat er niet staat dat die problemen niet opgelost zijn, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat die problemen wel opgelost zijn. Dat geldt temeer nu uit voormeld onderzoek van daarna (19 oktober 2022) volgt dat die problemen er nog zijn. Kortom, de kantonrechter gaat uit van het voortbestaan van de gebreken bestaande uit de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen.
4.5.
[eiseres in conventie] stelt dat er (als gevolg van voormelde gebreken) ook sprake is van stankoverlast. Die door [gedaagden in conventie] betwiste stelling heeft [eiseres in conventie] echter onvoldoende gestaafd. In het rapport van onderzoek staat daarover dat de rapporteur het niet heeft kunnen constateren. En ook in de als productie 10 overgelegde verklaringen komt de stankoverlast niet (voldoende) naar voren.
4.6.
De gebreken die wel voldoende vaststaan (de slechte afvoer van de douche en het omhoog komende afvalwater van de bovenburen) kwalificeert de kantonrechter als een gebrek dat in het Gebrekenboek wordt aangeduid als een C M2 gebrek: “
De riolering vertoont zodanige gebreken dat er terugvoer van afvalwater plaatsvindt.” Dit is een zogenaamd categorie C gebrek en daarvoor geldt dat de Huurcommissie de huurprijs maximaal tijdelijk kan verlagen tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs, oftewel een maximale korting van 60%. De kantonrechter zal daarbij aansluiting zoeken, maar ziet aanleiding om niet de maximale korting toe te passen. Mede door het niet vast komen te staan van de stankoverlast is er geen sprake van een zeer ernstig gebrek. De kantonrechter oordeelt in dit geval een verlaging tot 60% van de huurprijs (een korting van 40%) passend. Dat betekent dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot een bedrag van € 354,00 (€ 590,00 / 100 x 60).
De riolering vertoont zodanige gebreken dat er terugvoer van afvalwater plaatsvindt.” Dit is een zogenaamd categorie C gebrek en daarvoor geldt dat de Huurcommissie de huurprijs maximaal tijdelijk kan verlagen tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs, oftewel een maximale korting van 60%. De kantonrechter zal daarbij aansluiting zoeken, maar ziet aanleiding om niet de maximale korting toe te passen. Mede door het niet vast komen te staan van de stankoverlast is er geen sprake van een zeer ernstig gebrek. De kantonrechter oordeelt in dit geval een verlaging tot 60% van de huurprijs (een korting van 40%) passend. Dat betekent dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot een bedrag van € 354,00 (€ 590,00 / 100 x 60).
4.7.
Wat betreft de ingangsdatum van voormelde tijdelijke verlaging overweegt de kantonrechter het volgende. Op grond van artikel 7:257 BW kan geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het indienen van het verzoek bij de Huurcommissie. In dit geval is dat verzoek ingediend op 26 augustus 2022. Dat betekent dat de tijdelijke huurprijsverlaging pas kan ingaan vanaf 26 februari 2022. Weliswaar stelt [eiseres in conventie] dat de verlaging van de huurprijs dan dient in te gaan op de eerste van die maand (dus 1 februari 2022) en stelt [gedaagden in conventie] juist dat de verlaging van de huurprijs dan dient in te gaan op de eerste van de volgende maand (1 maart 2022), maar die stellingen zijn door beide partijen onvoldoende onderbouwd. Overeenkomstig de vordering duurt deze tijdelijke huurprijsverlaging voort tot 1 november 2023.
4.8.
[gedaagden in conventie] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Nu slechts een gedeelte van de gevorderde hoofdsom wordt toegewezen, zal het gemachtigdensalaris worden berekend op basis van de geldwaarde van de toe te wijzen vordering. [eiseres in conventie] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisende partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van [eiseres in conventie] . Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt [gedaagden in conventie] veroordeeld tot betaling aan [eiseres in conventie] van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het hierna vast te stellen salaris van de gemachtigde. Deze vergoeding voor het salaris moet door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.
4.9.
De proceskosten van [eiseres in conventie] worden begroot op:
- griffierecht
€
86,00
- verschotten
€
25,35
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
119,00
Totaal
€
638,35
in reconventie
4.10.
De vorderingen in reconventie zien op de ingangsdatum en het percentage van de tijdelijke huurprijsverlaging. Deze vorderingen zijn al aan bod gekomen en gedeeltelijk toe- en afgewezen in conventie. Daarom hoeft en zal de kantonrechter in reconventie geen beslissing meer (te) nemen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 26 februari 2022 tot 1 november 2022 wordt verlaagd tot € 354,00, zijnde 60% van de huurprijs (een korting van 40%),
5.2.
bepaalt dat [gedaagden in conventie] het verschil tussen de betaalde huurprijs en de verlaagde huurprijs dient terug te betalen binnen 14 dagen na dit vonnis,
5.3.
veroordeelt [gedaagden in conventie] in de proceskosten van € 638,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.