Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1537
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Zundert), de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 643.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende, [naam 1] (verbonden aan [b.v.] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] . De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting niet gesloten. De partijen zijn in de gelegenheid gesteld om aanvullende stukken in te dienen. Na ontvangst van de stukken heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woonboerderij (bouwjaar 1920) met een inhoud van 237 m² exclusief de garage (140 m²) op een perceel van 3000 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 580.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 643.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 644.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 3] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 643.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat de woning meer dan één jaar voor waardepeildatum is verkocht. Daarbij wijkt het bouwjaar, woonoppervlakte en perceeloppervlakte te veel af. Daarnaast stelt belanghebbende dat de verkooprijs van de referentiewoning met 40% afwijkt van de waarde van de woning van belanghebbende. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst belanghebbende erop dat een verkoopcijfer volgens de Waarderingsinstructie niet meer dan 35% mag afwijken.
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning aan de [adres 3] wel bruikbaar is ter vergelijking. De Waarderingsinstructie is een instructie voor de heffingsambtenaar en geen rechtsregel waar de rechter aan gebonden is. [2] Dat de waarde van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van belanghebbende maakt deze referentiewoningen dus nog niet per definitie onbruikbaar, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. Daarbij komt dat deze referentiewoning is gelegen in hetzelfde waardegebied als de woning van belanghebbende. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen dat de woning aan de [adres 3] is meegenomen als referentiewoning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning (scheurvorming in de buitenmuren, kozijnen minder goede staat en schilderwerk in slechte staat) en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd.
8.1.
De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de badkamer en toilet in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan de keukens en badkamers van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat door de heffingsambtenaar diverse malen is verzocht om foto’s op te sturen. Belanghebbende heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de foto’s uit de verkoopbrochure van de eigen aankoop van belanghebbende en daardoor uitgegaan van een bovengemiddeld onderhoud en voorzieningen. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand en kwaliteit van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld.
8.2.
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat bij referentiewoning [adres 4] een grote schuur/garage aanwezig is en dit bijgebouw niet is opgenomen in de matrix. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld om hiervoor een aanvullend stuk in te dienen. De rechtbank heeft zowel van de heffingsambtenaar als van belanghebbende een aanvullend stuk ontvangen over het bijgebouw.
8.3.
De rechtbank volgt hierin de heffingsambtenaar. Het betreft een overkapping bestaande uit een lichte constructie van aantal palen, overdekt met een golfplaten dak en met zeil afgehangen. De taxateur stelt dat dit bouwwerk geen waarde vertegenwoordigt. Belanghebbende heeft hier enkel tegenover gesteld dat het bijgebouw een waarde dient te krijgen gezien de grootte. Die enkele stelling is onjuist. Daarbij merkt de rechtbank op dat indien het object wordt opgenomen en het object daardoor niet vergelijkbaar is, de prijs per m² hoger wordt. Dit zou niet in het voordeel van belanghebbende zijn.
8.4.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 12 januari 2022 door [taxateur 3] en [naam 3] naar de waardepeildatum 1 januari 2020, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 602.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] te [plaats 1] , [adres 6] te [plaats 3] en [adres 7] te [plaats 2] ten grondslag gelegd.
8.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het taxatierapport van belanghebbende kan niet worden opgemaakt welke rol de twee ondertekenaars bij het opstellen van het rapport hebben vervuld. Door de heffingsambtenaar is aangevoerd dat mevrouw [naam 3] kennelijk een juridisch administratief medewerker is. Nu belanghebbende dit niet heeft betwist, neemt de rechtbank dit aan. Het is onduidelijk of [taxateur 3] zelf ook een bijdrage heeft geleverd aan de opstelling van het rapport of slechts een handtekening heeft gezet. Het valt daarom te betwijfelen of dit een rapport van een deskundige is. Ook de zeer beperkte onderbouwing van de waarde, met name in relatie tot de genoemde referentiewoningen, wijst er niet op dat het rapport door een taxatiedeskundige is opgesteld. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat de bepleite waarde van belanghebbende niet wordt onderbouwd.
8.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. Daarbij merkt de rechtbank op dat het eigen aankoopcijfer van € 590.000 de waarde tevens onderbouwt. Ook al is de aankoop geruime tijd voor de waardepeildatum.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 1 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 12 maanden.
9.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
9.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 17 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 12 maanden geduurd en daarmee 6 maanden te lang.
9.4.
Dit brengt mee dat 6/12 deel (€ 50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
10.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. De rechtbank merkt op dat dit verzoek voor het eerst ter zitting is gevraagd door de gemachtigde van belanghebbende. Gemachtigde heeft dit met één alinea verwekt in de aantekeningen die gemachtigde ter zitting heeft overlegd. Deze alinea is in alle zaken waar de gemachtigde in deze zitting optrad, gelijk. Om die reden waardeert de rechtbank dit verzoek in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht in deze zaak op € 25 en wijkt af van het puntensysteem. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 12,50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
10.2.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 25, de helft van het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 25, de helft van het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.