Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/5646 en 21/5647
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende objecten bij beschikking van 28 februari 2021 in één geschrift per 1 januari 2020 (waardepeildatum) vastgesteld. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZBE).
Zaaknummer
Adres
Waarde
BRE 21/5646
[adres 1] te [plaats 2]
€ 1.888.000
BRE 21/5647
[adres 2] te [plaats 2]
€ 720.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende, [naam 1] (verbonden aan [b.v.] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten.
2.1.
[adres 1] te [plaats 2] betreft een winkel-/ verkoopruimte (196 m²) met kantoor (80 m²). Het object heeft als bouwjaar 2000 en heeft een totaal oppervlakte van 276 m².
2.2.
Op 30 januari 2019 is tussen belanghebbende en de gebruiker een huurovereenkomst gesloten, waarin een huurprijs op jaarbasis van € 150.000 is overeengekomen. Hierin is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks per 1 augustus voor het eerst met ingang van 1 augustus 2020 wordt aangepast.
2.3.
[adres 2] betreft een winkel-/ verkoopruimte (73 m²) met een opslag/ magazijn (60 m²). Het object heeft als bouwjaar 2000 en heeft een totaal oppervlakte van 133 m².
2.4.
De rechtbank heeft de gebruikers van de objecten in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wensen deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de objecten te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en is de waarde van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een object verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
[adres 1] te [plaats 2]
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object [adres 1] te [plaats 2] vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de voor de objecten gesloten huurovereenkomst. Uit de huurovereenkomst volgt een huurprijs van € 150.000 per jaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . Verder heeft de heffingsambtenaar aan de waarde een berekening van de kapitalisatiefactor ten grondslag gelegd.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door een bottom-up berekening aan de hand van kengetallen ontleend aan de Taxatiewijzer huurwaarde–kapitalisatiefactor waardepeildatum 2020. De berekening leidt tot een kapitalisatiefactor van 15,9. Voor de WOZ-waarde is gerekend met een kapitalisatiefactor 14,7.
Beroepsgronden
7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie (gebruiksbeperkingen), wat dient te leiden tot een correctie en dus een waardevermindering van het object.
7.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de pandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Waardering naar een andere toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarvan is in dit geval geen sprake.
7.2.
Belanghebbende bepleit verder dat door de heffingsambtenaar bij het bepalen van de kapitalisatiefactor gerekend is met een te lage risico-opslag. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het object op een toplocatie in het centrum van [plaats 2] zijn gelegen. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een risico-opslag die ligt binnen de bandbreedte zoals weergegeven in de Taxatiewijzer huurwaarde–kapitalisatiefactor waardepeildatum 2020. De enkele stelling van belanghebbende, zonder enige verdere toelichting, is naar het oordeel van de rechtbank van onvoldoende gewicht om de onderbouwing door de heffingsambtenaar te betwisten.
7.3.
Verder heeft belanghebbende bepleit dat het leegstandsrisico hoger dient worden vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur ter zitting voldoende toegelicht dat is uitgegaan van een leegstandrisico van 10% en dit al aan de hoge kant is. De ‘echte’ leegstand in de [straat] betreft nog geen 5%.
Tussenconclusie
8. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van het object aan de [adres 1] niet te hoog heeft vastgesteld.
[adres 2] te [plaats 2]
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de het object [adres 2] te [plaats 2] vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 1] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . Verder heeft de heffingsambtenaar een berekening van de kapitalisatiefactor ten grondslag gelegd.
9.1.
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door een bottom-up berekening aan de hand van kengetallen ontleend aan de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatiefactor waardepeildatum 2020. De berekening leidt tot een kapitalisatiefactor van 15,9. Voor de WOZ-waarde is gerekend met een kapitalisatiefactor 14,7.
Beroepsgronden
10. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar moet uitgaan van het eigen huurcijfer. De huurprijs bedraagt volgens belanghebbende € 61.682. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van € 57.159. Nu de heffingsambtenaar is uitgegaan van een lagere huurwaarde dan door belanghebbende is aangevoerd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge huurwaarde.
10.1.
Belanghebbende heeft tegen de vastgestelde waarde van deze onroerende zaak wederom aangevoerd dat de heffingsambtenaar het opslagrisico en het leegstandsrisico onjuist heeft vastgesteld en onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van deze onroerende zaak op deze punten anders te oordelen dan is weergegeven in overwegingen 8 tot en met 8.2.
Tussenconclusie
11. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] niet te hoog heeft vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
12.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 30 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 11 maanden.
12.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,- per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500,- en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50,- per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
12.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 11 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/11 deel (€ 18,18) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 81,82) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
13. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZBE gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
13.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. De rechtbank merkt op dat dit verzoek voor het eerst ter zitting is gevraagd door de gemachtigde van belanghebbende. Gemachtigde heeft dit met één alinea verwekt in de aantekeningen die gemachtigde ter zitting heeft overlegd. Deze alinea is in alle zaken waar de gemachtigde in deze zitting optrad, gelijk. Om die reden waardeert de rechtbank dit verzoek in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht in deze zaak op € 25 en wijkt af van het puntensysteem. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 12,50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
13.2.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 18,18;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 81,82;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.