ECLI:NL:RBZWB:2024:8372

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10918896 \ CV EXPL 24-669

Vonnis van 14 augustus 2024

in de zaak van

[eiseres] B.V.",

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. S.V.M. Stevens,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 april 2024

- het e-mailbericht van 12 juni 2024 van [eiseres] met als bijlage de uitspraak van de Huurcommissie

- de mondelinge behandeling van 21 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de bij die gelegenheid overgelegde spreekaantekeningen van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:

a. [eiseres] is eigenares van het gebouw aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gebouw). De daarvan onderdeel uitmakende woonruimte met nummer [huisnummer] wordt met ingang van 1 april 2023 verhuurd aan [gedaagde] .

b. Het gebouw is in 2016 en 2017 gerenoveerd in het kader van een transformatie van kantoorpand naar 150 wooneenheden. Na het aangaan van de huurovereenkomst zijn aanvullende verduurzamingsmaatregelen genomen, waaronder (in ieder geval) het plaatsen van zonnepanelen.

c. [eiseres] en [gedaagde] zijn een kale huurprijs overeengekomen van € 704,64 per maand.

d. [gedaagde] is naar de Huurcommissie gegaan om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 9 november 2023 het puntenaantal van het gehuurde vastgesteld op 71 en beslist dat daarom de overeengekomen huurprijs van € 704,64 per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van € 406,14 per maand met ingang van 1 april 2023 wel redelijk is. De Huurcommissie heeft bij de puntenwaardering het oorspronkelijke bouwjaar van het gebouw, 1964, tot uitgangspunt genomen en geen rekening gehouden met punten voor de energieprestatie omdat er op de website ep-online.nl geen geregistreerd energielabel vermeld is voor de woning.

e. De Huurcommissie heeft op 27 november 2023 haar uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs aan partijen toegezonden.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te bepalen dat de overeengekomen huurprijs van € 704,64 per maand redelijk is, althans een redelijke huurprijs vast te stellen die correspondeert met de daadwerkelijk toe te kennen punten zoals in het lichaam van de dagvaarding is uiteengezet, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van haar vordering stelt [eiseres] dat zij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie van 9 november 2023. Het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt was voorheen een kantoorgebouw en is door [eiseres] in 2016 en 2017 grondig gerenoveerd in het kader van de transformatie naar 150 wooneenheden. Hierbij zijn extensieve verbeteringen op gebied van verduurzaming, samenhangend met de uitvoering conform de bouwvergunning, bewerkstelligd. Er was tot voor kort voor [eiseres] geen aanleiding om een energieprestatiecertificaat aan te vragen, omdat het aantal punten dat vanwege de transformatie werd toegekend, hoger was dan de eventuele punten die met een energieprestatiecertificaat toegevoegd konden worden. [eiseres] is van mening dat als bouwjaar geldt 2017 en verwijst hiertoe naar de toelichting bij het Besluit huurprijzen woonruimte, waaruit volgt dat het jaar van verbouw als bouwjaar geldt. Dit is miskend door de Huurcommissie, die in navolging van het deskundigenrapport, is uitgegaan van het bouwjaar 1967 als gevolg waarvan nul punten voor het bouwjaar zijn geteld.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] BV, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] BV, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] BV in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] is van mening dat de Huurcommissie het juiste aantal punten heeft toegepast. De regeling van het Besluit huurprijzen woonruimte schrijft dwingend voor dat, wanneer geen energieprestatie volgens de geldende methode is bepaald of de geldigheidsduur van het eerder afgegeven label is verstreken, de waardering dient te geschieden aan de hand van de bouwjaarklassetabel. Deze tabel dicteert dat bij een bouwjaar van 1976 of ouder, nul energieprestatiepunten worden toegekend. De verwijzing van [eiseres] naar het begrip verbouw heeft betrekking op de WOZ-waarde, aldus [gedaagde] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Voor ligt de vraag of bij de toekenning van het puntenaantal op grond van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) in dit geval bij het ontbreken van een energielabel uitgegaan dient te worden van het jaar van verbouw.

4.2.

Bij het bepalen van het puntenaantal en de daarmee samenhangende aanvangshuurprijs geldt het moment waarop de huurovereenkomst is aangegaan (1 april 2023) als de peildatum. Vast staat dat voor de woning op de peildatum geen energielabel beschikbaar was, omdat [eiseres] dit destijds bewust niet heeft aangevraagd. Ook nu is er geen energielabel beschikbaar. Omdat na de peildatum van 1 april 2023 aanvullende verduurzamingsmaatregelen zijn genomen, zal een nog aan te vragen energielabel geen goed beeld geven van de kwaliteit van de woning op de peildatum. De situatie is daarmee anders dan de situatie waarin het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023^[1]voorziet.

4.3.

De kantonrechter zal hierna de wettelijke regels voor het bepalen van het puntenaantal en de achtergrond daarvan schetsen die van belang zijn bij de beoordeling.

4.4.

Het energielabel en de voorheen geldende methodes om de energieprestatie te bepalen hebben hun oorsprong in Europese richtlijnen^[2]. Bij verhuur van een gebouw is de eigenaar verplicht om een afschrift van een geldig energielabel te verstrekken aan de huurder^[3]. De Inspectie Leefomgeving en Transport kan bij niet-naleving van deze verplichting een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete opleggen^[4].

4.5.

De toekenning van het puntenaantal vindt plaats aan de hand van het in bijlage I, onder A van het Besluit (hierna: de Bijlage) vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting^[5]. In de Bijlage is vermeld dat punten worden toegekend op basis van het energielabel. Waar geen energieprestatie is bepaald of de geldigheid van het energielabel is verstreken, worden punten toegekend aan de hand van het bouwjaar. Voor woningen met een bouwjaar van 2002 en later worden 36 (eengezinswoning) of 32 (meergezinswoning) punten toegekend. In de toelichting bij de Bijlage is het volgende vermeld:

“Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.”

4.6.

In een brief van de Minister van Wonen, wijken en integratie^[6]is het volgende vermeld over de keuze om uit te gaan van het bouwjaar indien een energielabel ontbreekt:
“Anderzijds is het wettelijk mogelijk, dat een woning niet beschikt over een energielabel. […]

Om een huurder en een verhuurder ook bij afwezigheid van een energielabel duidelijkheid te verschaffen over het aantal punten wil ik in het WWS een pragmatische methodiek opnemen voor de bepaling van de energieprestatie gebaseerd op het bouwjaar van de woning.

De bouwregelgeving van een gegeven jaar bevatte immers al diverse eisen met een effect op de energieprestatie van een woning. Het betreft hierbij bijvoorbeeld eisen omtrent de isolatiewaarde van muren. Onderzoek heeft ook aangetoond, dat er in het algemeen een sterke samenhang bestaat tussen het bouwjaar en de te verwachten energieprestatie van een woning.

Voorts zal een verhuurder nu al vaak weten wat het bouwjaar van de woning is. Tevens bestaat er het voornemen om het bouwjaar op te nemen in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. Het bouwjaar wordt daarmee een gegeven dat voor een huurder en een verhuurder eenvoudig is op te vragen.

Uit het onderzoek naar de relatie tussen het bouwjaar en de energieprestatie is gebleken dat er daarbij in een aantal gevallen sprake is van een marge die maximaal twee labels beslaat. Voor deze gevallen wil ik aansluiten bij het energielabel wat in elk geval minimaal aan de woning zou kunnen worden verstrekt.

Gelet op het hiervoor aangegevene kom ik daarom voor die woningen die niet beschikken over een energielabel tot een pragmatische waardering op basis van de onderstaande tabel.[…]

Deze manier van waardering kan er in individuele gevallen toe leiden, dat een woning zonder energielabel in beperkte mate een geringer aantal punten krijgt toegekend, dan wanneer die woning wel over een energielabel zou beschikken. Ik acht dit echter verdedigbaar omdat het puntenverschil in beginsel alleen leidt tot een lagere maximale huurprijs, en niet per definitie tot een huurprijsverlaging. Daarbij kan een verhuurder hierin voorts eenvoudig voorzien door de woning alsnog van een energielabel te laten voorzien.[…]”

4.7.

Uit de toelichting bij de regels over het toekennen van punten aan de hand van het energielabel en de hierboven weergegeven brief leidt de kantonrechter af dat de wetgever ervan uitgegaan is dat toekenning van punten op basis van het bouwjaar tot een lager aantal punten leidt dan toekenning van punten aan de hand van een energielabel. De wetgever zag dit niet als een probleem, omdat een verhuurder er zelf voor kan zorgen dat de woning wel over een energielabel beschikt.

4.8.

In de Bijlage en de toelichting is niet vermeld wat moet worden verstaan onder bouwjaar. De toelichting waarnaar [eiseres] verwijst is de toelichting bij de regels over het toekennen van punten aan de hand van de WOZ-waarde van de woning. Deze regels voorzien in bepaalde gevallen in het toekennen van een minimum aantal punten in verband met de WOZ-waarde indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019^[7]. In de toelichting is hierover het volgende vermeld:
“De specifieke berekeningsmethodiek, zoals opgenomen in 9.1 en 9.2, voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarna de woning voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen, bedoeld in artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouwwoningen. Met ‘gebouwd in het kalenderjaar’ wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing wanneer er sprake is van verbouw.”

4.9.

Omdat de toelichting specifiek betrekking heeft op de puntentelling in het kader van de WOZ-waarde van een woning, kan uit deze toelichting niet worden afgeleid dat met het begrip bouwjaar in het kader van de energieprestatie wordt bedoeld het jaar waarin de woning bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd na verbouw. Het feit dat een toelichting met een vergelijkbare strekking ontbreekt bij de puntentelling op basis van de bouwjaarklassetabel in verband met de energieprestatie, is veeleer een aanwijzing dat het begrip bouwjaar juist geen betrekking heeft op het jaar waarin, kort gezegd, de verbouw is afgerond. In de toelichting en de wetsgeschiedenis ziet de kantonrechter geen aanknopingspunten om uit te gaan van de door [eiseres] bepleite uitleg van het begrip bouwjaar. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat met het begrip bouwjaar het oorspronkelijke bouwjaar wordt bedoeld.

4.10.

De vraag is of er reden is om bij de toekenning van punten in verband met de energieprestatie in dit geval toch uit te gaan van het jaar waarin de verbouw is afgerond. [eiseres] stelt hierover dat is gebouwd conform de bouwvergunning, dat de bouwvergunning voldoet aan de normen van het Bouwbesluit 2012 en dat het gaat om een dermate grondige verbouw, dat het uitkomt op nieuwbouw. Gelet op het beleid van de overheid om de verbouw van kantoorgebouwen tot woningen te stimuleren, is het volgens [eiseres] logisch om in gevallen van verbouw punten toe te kennen op basis van het jaar van de verbouw.

4.11.

Uit het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023 leidt de kantonrechter af dat de toekenning van het aantal punten zoveel mogelijk moet worden gebaseerd op de feitelijke toestand van de woning wat de energieprestatie betreft. Indien bij de verbouw zoals afgerond in 2017 is voldaan aan de eisen op het gebied van energieprestatie van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen, dan is de woning wat betreft de energieprestatie gelijkwaardig aan een nieuwbouwwoning die na 2002 is gebouwd. In dat geval zou het meer aansluiten bij de feitelijke toestand van de woning om bij het toekennen van punten in verband met de energieprestatie aan te sluiten bij het aantal punten dat wordt toegekend aan woningen met het bouwjaar 2002 en later, en niet bij het aantal punten dat samenhangt met het oorspronkelijke bouwjaar van het gebouw. Gelet op de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan het begrip bouwjaar zou hiermee worden afgeweken van de puntentelling zoals vervat in de Bijlage. De kantonrechter heeft zich afgevraagd of artikel 5 lid 2 van het Besluit hiervoor ruimte biedt. Hierin is bepaald dat de Huurcommissie, indien de aard van de woonruimte hiertoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van het waarderingsstelsel zoals weergegeven in de Bijlage en de daarbij gegeven toelichting.

4.12.

In dit geval staat niet vast dat bij de verbouw is voldaan aan de eisen op het gebied van energieprestatie van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen. De stellingen van [eiseres] op dit punt zijn onvoldoende duidelijk. Het Bouwbesluit 2012 maakt onderscheid tussen verschillende kwaliteitsniveaus, waarbij aan nieuwbouw op het gebied van de energieprestatie de hoogste eisen worden gesteld. In dit geval is echter geen sprake van nieuwbouw. Het enkele feit dat er is verbouwd conform de bouwvergunning en dat de bouwvergunning voldoet aan de normen van het Bouwbesluit 2012 zoals [eiseres] stelt, is daarom onvoldoende om aan te nemen dat bij de verbouw is voldaan aan de eisen die op grond van het Bouwbesluit 2012 gelden voor nieuwbouwwoningen. Het is de kantonrechter niet duidelijk wat [eiseres] bedoelt met zijn stelling dat het gaat om een dermate grondige verbouw dat het uitkomt op nieuwbouw. Tijdens de behandeling van de zaak is de vraag aan welke eisen op het gebied van energieprestatie bij de verbouw is voldaan, onvoldoende aan de orde gekomen. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om [eiseres] in de gelegenheid te stellen om hierover meer duidelijkheid te verschaffen, waarbij van [eiseres] wordt verwacht dat zij haar stellingen onderbouwt met producties. [gedaagde] zal bij antwoordakte in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren. Beide partijen kunnen zich in de akte ook uitlaten over de vraag of er aanleiding is om artikel 5 lid 2 van het Besluit toe te passen.

4.13.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 28 augustus 2024 om 9.00 uur, voor akte uitlaten aan de zijde van [eiseres] zoals overwogen onder 4.12.;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op
14 augustus 2024.