Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12055
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] verbonden aan WOZConsults),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Woensdrecht),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 344.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Woensdrecht voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 31 oktober 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] & [taxateur], taxateur. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn zonder kennisgeving niet verschenen. De gemachtigde van belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 19 augustus 2024, 13:27 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat de gemachtigde correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1962) met een gebruikersoppervlakte van 105 m2. De woning is gelegen op een perceel van 292 m2. De woning heeft een aangebouwde garage, twee overkappingen/luifels en een berging/schuur.
2.2.
Belanghebbende heeft de woning op 24 juli 2021 gekocht. De transactieprijs bedroeg € 410.011.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 292.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde € 344.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
Indien een onroerende zaak kort na de waardepeildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de koopsom die destijds voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. [2] Indien uit het eigen aankoopcijfer de waarde op de waardepeildatum is aangetoond, dan maakt het niet uit dat de waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode tot een andere uitkomst leidt. [3]
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 13 mei 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
3.8.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen en in vergelijking met de eigen aankoopsom vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 371.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] alle te [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
3.9.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde wijst de heffingsambtenaar op het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport met waardematrix. De rechtbank stelt vast dat het eigen aankoopcijfer van vlak voor de waardepeildatum tot stand is gekomen en kan dienen als vertrekpunt voor de waardebepaling. Daarnaast heeft belanghebbende het taxatierapport dat hij gebruikt heeft voor de financieringsaanvraag voor de aankoop van de woning overgelegd en daaruit blijkt dat de betreffende taxateur de marktwaarde van de woning heeft vastgesteld op € 370.000.
3.10.
Belanghebbende heeft aangevoerd ter aanzien van de woning zelf dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde badkamer, keuken en toilet. Deze stelling van belanghebbende verwerpt de rechtbank. Deze omstandigheid is immers verdisconteerd in de eigen verkoopprijs van de woning.
3.11.
De rechtbank is op basis van het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 aannemelijk heeft gemaakt en dat de waarde van € 344.000 daarom in stand kan blijven. De rechtbank concludeert dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 12 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.