Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10571
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] (België), belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 729.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, via een telefonische verbinding, en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Overwegingen
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande vakantiewoning (bouwjaar 1956) met een aanbouw, een inpandige garage van 30 m2, een berging/schuur van 13 m2 en een tuinhuis. De woning is gelegen op een perceel van 613 m2.
Overwegingen
4. Belanghebbende bepleit, naar de rechtbank begrijpt, een waarde van € 623.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 729.000.
Gebruiksoppervlakte wonen
4.1.
Pas tijdens de zitting heeft belanghebbende zich afgevraagd of de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning terecht is uitgegaan van een woonoppervlakte van 107 m2 voor het hoofdgebouw en 63 m2 voor de aanbouw van de woning. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte voor het hoofgebouw en de aanbouw te twijfelen. In het taxatieverslag dat belanghebbende bij zijn beroepschrift heeft meegestuurd, blijkt immers dat voor de aanbouw eveneens is uitgegaan van een oppervlakte van 63 m2 en voor de woning (inclusief de inpandige garage) is uitgegaan van een oppervlakte van 137 m2.
Toetsingskader rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 24 oktober 2024 door B. Dijkstra opgemaakt. In het waarderapport is de waarde in het economische verkeer van de woning berekend op € 740.000. Ter ondersteuning van die waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde onroerende zaken (de referentiewoningen), te weten [adres 2] (verkocht voor € 570.800), [adres 3] (verkocht voor € 670.000) en [adres 4] (verkocht voor € 630.000 alle gelegen in Cadzand. Het waarderapport is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de referentiewoningen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.6.
Belanghebbende vindt [adres 4] de meest geschikte referentiewoning. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de twee andere referentiewoningen ook vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat [adres 4] niet de best vergelijkbare referentiewoning is en zeker niet als enige referentiewoning kan gelden; [adres 4] is immers een twee-onder-een-kap-woning en dus van een ander type woning. De rechtbank acht alle door Dijkstra genoemde referentiewoningen in samenhang wel voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan een aanbouw, garage, dakkapel en tuinhuis/blokhut zijn afzonderlijke waarden toegekend. De prijs per eenheid van [adres 4] is naar gemiddeld gecorrigeerd. Voorts heeft de heffingsambtenaar aan het hoofdgebouw van de woning een lagere prijs per eenheid (€ 3.550) toegekend dan het gemiddelde van de drie referentiewoningen (€ 3.877). Daarnaast is de grondprijs voor de woning en de referentiewoningen bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.8.
Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat de beperking die de gemeente Sluis heeft opgelegd - het niet toestaan van toeristische verhuur voor meer dan 28 (achtentwintig) nachten per kalenderjaar – de dekking van de kosten van de woning beperkt. Volgens belanghebbende is daardoor de marktwaarde van de woning gedaald. De rechtbank overweegt dat belanghebbende met deze enkele stelling niet aannemelijk heeft gemaakt dat de opgelegde beperkingen van de gemeente Sluis in de ‘
Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024’ heeft geleid tot een waardedaling van woningen in Cadzand rond de waardepeildatum 1 januari 2022. Zo heeft belanghebbende geen verifieerbare gegevens (bijvoorbeeld marktgegevens rondom de waardepeildatum) verstrekt waaruit een lagere waarde voor vakantiewoningen rond 1 januari 2022 al aannemelijk zou kunnen worden.
Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024’ heeft geleid tot een waardedaling van woningen in Cadzand rond de waardepeildatum 1 januari 2022. Zo heeft belanghebbende geen verifieerbare gegevens (bijvoorbeeld marktgegevens rondom de waardepeildatum) verstrekt waaruit een lagere waarde voor vakantiewoningen rond 1 januari 2022 al aannemelijk zou kunnen worden.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 en de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.