Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9659
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 264.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar op 10 augustus 2021 niet-ontvankelijk verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen de niet-ontvankelijkverklaring op 26 mei 2023 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2021 vernietigd en de zaak teruggewezen naar de heffingsambtenaar. [1]
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 8 augustus 2023 uitspraak op bezwaar gedaan. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar van 8 augustus 2023 beroep ingesteld.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 2009 met berging en parkeerplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 237.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 264.000 en verwijst daarbij naar de verkoopsom van referentiewoningen in hetzelfde complex.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf: objectkenmerken van de woning
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Hij voert aan dat het onjuist is dat de heffingsambtenaar 315 m3 in de waarde betrekt als ‘inhoud’. Belanghebbende meent dat uitgegaan moet worden van een inhoud van 283 m3.
4.1.
De rechtbank constateert dat de gehanteerde referentiewoningen exact hetzelfde zijn voor wat betreft het type woning en de inhoud daarvan. De heffingsambtenaar voert – terecht – aan dat een (eventuele) kleinere inhoud van de woning geen (directe) gevolgen heeft voor de eindwaarde daarvan omdat de inhoud van de referentiewoningen dan ook kleiner zou zijn. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix beschreven objectkenmerken.
De waarde van de woning
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
De vergelijkingsmethode
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport van [naam], voorzien van een taxatiematrix met referentiewoningen, ten grondslag gelegd.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 274.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De berekende waarde is € 10.000 hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 264.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt drie woningen in hetzelfde gebouw, te weten Schuttershof 58, Schuttershof 57 en Schuttershof 59. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met waardedrukkende omstandigheden?
4.4.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ondervindt naar eigen zeggen geluidsoverlast van de nabij gelegen weg ([weg]) en, daarnaast, veroorzaakt het verkeer dat de [weg] passeert volgens hem een slechte luchtkwaliteit.
4.5.
De rechtbank begrijpt dat de nabij gelegen [weg] onprettige omstandigheden met zich meebrengt en acht aannemelijk dat de drukte en de luchtkwaliteit een waardedrukkend effect kan hebben. De referentiewoningen zijn echter in hetzelfde appartementencomplex gelegen, waardoor een (eventueel) waardedrukkend effect verdisconteerd is in de verkoopprijzen van die referentiewoningen.
4.6.
Gelet op het voorgaande is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Bij de eerder genoemde uitspraak van 26 mei 2023 heeft belanghebbende het griffierecht al vergoed gekregen. Er is geen reden een vergoeding van proceskosten toe te kennen nu het beroep ongegrond is.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.