Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/215
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats].
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 817.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 791.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de waarde van de woning, ondanks het gegronde bezwaar, te hoog is vastgesteld. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar een compromisvoorstel aangeboden van € 756.000. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 7 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen
[naam] en [taxateur 1].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1930 met een oppervlakte van 209 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt
4.265 m2. De woning heeft een tweetal dakkapellen, zwembad, aanbouw, berging, hobbykas, overkapping en garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 791.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 756.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.5.
Uit de stukken die de heffingsambtenaar heeft overgelegd in de beroepsprocedure volgt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 791.000 onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
6.6.
Belanghebbende heeft ook beroepsgronden aangevoerd die betrekking hebben op de waardestijging van voorgaande jaren. Hoewel dit punt in geschil is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van deze beroepsgrond, nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft erkend dat de waarde te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
6.7.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende moet worden gevolgd in de door hem voorgestane waarde. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van een lagere waarde dan de getaxeerde waarde van € 756.000 blijkt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
6.8.
Omdat belanghebbende ter zitting niet heeft gesteld dat de getaxeerde waarde van € 756.000 te hoog is, is de rechtbank van oordeel dat dit een reële waarde is. Daarom zal de rechtbank bepalen dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 756.000 is.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
7.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Belanghebbende heeft gevraagd om vergoeding van de reiskosten ter waarde van € 23,60, deze kosten komen volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van cartridges en aangetekend verzenden maar deze kosten komen gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 23,60. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 756.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 23,60 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 19 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.