Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/428413 / KG ZA 24-543
Vonnis in kort geding van 18 december 2024
in de zaak van
[persoon] H.O.D.N. [eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. A.C.F. Berkhof,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. F. Ergec.
.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 november 2024,
- de producties 1 t/m 16 van [eiser] ,
- de producties 1 t/m 12 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties 1 t/m 16 van [eiser] ,
- de producties 1 t/m 12 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[eiser] (voorheen [oude naam eiser] ) houdt zich bezig met het geven van advies in vastgoed en het verzorgen van leegstandsbeheer.
2.2.
Stichting Stadlander heeft in eigendom de woning [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning).
2.3.
De woning is in beheer bij [eiser] .
2.4.
Op 14 augustus 2013 is tussen [oude naam eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woning een “Tijdelijke Bruikleenovereenkomst” gesloten, met ingang van 1 september 2013. In de overeenkomst wordt [oude naam eiser] “de beheerder” genoemd en [gedaagde] “de bruiklener”. In de overeenkomst staat -onder meer- dat:
- de woning tijdelijk leeg staat, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel ander ontwikkeling,
- [oude naam eiser] ter beperking van het risico voor eigenaar van ingebruikname door derden zonder recht of titel de woning aan een gegadigde in gebruik wil geven, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden,
- dat bruiklener zich heeft gewend tot [oude naam eiser] als geïnteresseerde, en dat hij op zoek is naar tijdelijke woonruimte zonder daarvoor huur te betalen,
- dat bruiklener aan [oude naam eiser] slechts een onkostenvergoeding verschuldigd is in het geval en zolang er daadwerkelijk een overeenkomst tot tijdelijk gebruik tot stand komt en voortduurt, dat deze vergoeding gelet op de geringe omvang daarvan niet aan een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW kan worden gelijkgesteld en dat partijen dan ook niet de intentie hebben een huurovereenkomst aan te gaan,
- dat bruiklener zich ervan bewust is dat hij geen beroep kan doen op huurbescherming of ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230A BW
In artikel 2 van de overeenkomst staat dat deze zowel door beheerder als door gebruiker kan worden beëindigd door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand. In artikel 3 van de overeenkomst is bepaald dat bruiklener een onkostenvergoeding van
€ 125,00 per maand voldoet en dat de hoogte van deze vergoeding jaarlijks kan worden aangepast met de dan geldende indexering.
€ 125,00 per maand voldoet en dat de hoogte van deze vergoeding jaarlijks kan worden aangepast met de dan geldende indexering.
2.5.
Bij email van 21 juli 2020 heeft [oude naam eiser] [gedaagde] medegedeeld dat de tijdelijke bruikleenovereenkomst per einde van het jaar wordt opgezegd en dat [gedaagde] de woning uiterlijk 30 december 2020 moet ontruimen en opleveren. Daarbij is als reden voor de opzegging vermeld dat [gedaagde] de woning al bijna 10 jaar bewoont en dat [oude naam eiser] wil voorkomen dat er rechten kunnen worden opgebouwd. [gedaagde] heeft in reactie hierop op 12 oktober 2020 aan [oude naam eiser] medegedeeld dat hij zich op huurbescherming beroept en dat hij de woning aan het einde van het jaar niet zal verlaten. [gedaagde] is daarna door (de advocaat van) [oude naam eiser] bij brief van 23 oktober 2023 gesommeerd om binnen 7 dagen na datum van de brief te bevestigen dat hij de woning uiterlijk 31 december 2020 zal verlaten en ontruimen. [gedaagde] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
2.6.
Op 11 december 2020 heeft [gedaagde] aan [oude naam eiser] voorgesteld de huidige situatie te laten bestaan en dat hij garandeert dat hij binnen drie jaar zal vertrekken.
2.7.
[oude naam eiser] heeft daarop geantwoord dat Stadlander nog geen concrete plannen heeft met de woning maar dat zij niet kan garanderen dat [gedaagde] daarin nog drie jaar kan blijven wonen. Zij stelt voor dat [gedaagde] onder dezelfde voorwaarden en condities als die hij al heeft in de woning kan blijven wonen, maar dat wel opgezegd kan worden als Stadlander daadwerkelijk het beheer opzegt. Dit voorstel is door [gedaagde] geaccepteerd.
2.8.
Op 8 oktober 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld dat overeenkomst wordt opgezegd en dat de oplevering zal plaatsvinden op 28 november 2024. [gedaagde] dient ervoor te zorgen dat bij de oplevering de woning, opstallen en tuin geheel leeg en schoon zijn.
2.9.
[gedaagde] heeft [eiser] bij email van 11 oktober 2024 bericht dat hij huurder is van de woning, dat de opzegging onrechtmatig is en dat hij niet voornemens is om de woning te verlaten en te ontruimen.
2.10.
Bij brief van 15 oktober 2024 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen 7 dagen na datum brief te bevestigen dat hij de woning voor 30 november 2024 zal verlaten en dat hij de woning tegen die datum of voorafgaand aan die datum zal ontruimen en opleveren. [gedaagde] heeft niet aan deze sommatie voldaan. Bij email van 24 oktober 2024 heeft hij zijn standpunt zoals vermeld in de email van 11 oktober 2024 herhaald.
2.11.
[eiser] heeft daarna dit kort geding aanhangig gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert als voorlopige voorziening [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, ontruimd te houden en bezemschoon op te leveren aan [eiser] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten en nakosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] vanaf 1 december 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat de bruikleenovereenkomst tussen partijen tijdig en rechtsgeldig is opgezegd. De overeenkomst is niet te kwalificeren als een huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] althans deze als ongegrond en onbewezen te ontzeggen, dan wel [eiser] daarin niet ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] stelt zich allereerst op het standpunt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Verder stelt hij dat tussen partijen door tijdsverloop een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ook moet een belangenafweging in zijn voordeel uitvallen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voor-zieningenrechter moet daarom beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
4.2.
[eiser] heeft met betrekking tot het spoedeisend belang gesteld dat dit voortvloeit uit het feit dat [gedaagde] vanaf 1 december 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft en dat Stichting Stadlander serieuze herontwikkelingsplanning voor de woning heeft.
4.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarnaast stelt hij dat niet gebleken is van concrete plannen met betrekking tot de woning. De voorzieningenrechter stelt vast dat deze plannen niet kunnen worden afgeleid uit de email van 14 oktober 2024 [1] van Stadlander, waarnaar [eiser] verwijst. Stadlander schrijft hierin dat zij zo spoedig mogelijk de woning beschikbaar wil hebben, zodat zij de plannen om de woning te kunnen opknappen danwel grootschalig te renoveren kan uitvoeren. Daarbij is aangegeven dat de uitvoering van de werkzaamheden alleen mogelijk is in onbewoonde staat. Uit deze email is niet af te leiden welke werkzaamheden op welke termijn uitgevoerd moeten worden. [gedaagde] heeft in dit verband ook nog verwezen naar de documenten van Vitale Vesting van 23 november 2023 [2] met als onderwerp “De route naar een duurzame toekomst voor [plaats 2] -centrum”, waarin staat dat Stadlander tussen nu en 2035 zo’n 300 verouderde woningen gaat verduurzamen. Bij die documenten is een routekaart gevoegd, waaruit blijkt dat de werkzaamheden voor de omgeving Solmsbolwerk, waaronder Oude Vest valt, pas gepland zijn voor 2030.
4.4.
Zonder nadere toelichting door [eiser] , die ontbreekt, is onder deze omstandigheden niet gebleken van een spoedeisend belang bij het gevorderde. Dit betekent dat de vordering om deze reden niet toewijsbaar is en dat de overige standpunten van partijen niet meer hoeven te worden besproken.
4.5.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, worden de proceskosten van [gedaagde] begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- advocaatkosten
- nakosten
€
€
1.107,00
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.372,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.372,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.