Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/279
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 272.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente [plaats] opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3], [naam 4] en [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1962) met een woonoppervlakte van 93 m², een aanbouw van 13 m² en een berging van 6 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 235.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 272.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij staat het de heffingsambtenaar op basis van vaste rechtspraak vrij om in elke fase van het geding de beschikte waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 15 mei 2024 is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 272.068 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het onder gemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning. Verder stelt belanghebbende dat de objectafbakening onjuist is vanwege een brandgang op het perceel die niet privé gebruikt kan worden door belanghebbende. Aan de brandgang komt volgens gemachtigde geen waarde toe. Ter zitting is namens belanghebbende nog aangevoerd dat de gemiddelde m² prijs uit de matrix niet € 2.345 moet zijn, maar € 2.245 en dat de geïndexeerde verkoopcijfers onjuist zijn. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende betwist.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Uit de door belanghebbende overgelegde foto’s blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat factor 2 voor voorzieningen en onderhoud nog te hoog is. Voorts overweegt de rechtbank dat het duurzaamheidsniveau van de woning vergelijkbaar is met de referentiewoningen. De referentiewoningen hebben energielabel D, E en F en zijn in dezelfde periode gebouwd. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen van dien aard zijn dat deze een (extra) neerwaartse correctie rechtvaardigen. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om belanghebbende te volgen in zijn standpunt dat de gemiddelde prijs per m² € 2.245 is. De referentiewoningen hebben een woonoppervlakte van respectievelijk 130 m², 123 m² en 86 m², terwijl de woning van belanghebbende een woonoppervlakte heeft van 93 m². Dit betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank terecht rekening heeft gehouden met afnemend grensnut en terecht een opwaartse correctie van 4,4% heeft toegepast.
4.8.
Verder overweegt de rechtbank ten aanzien van de brandgang als volgt. Om als afzonderlijke object te worden aangemerkt moet de brandgang blijkens zijn indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. De brandgang is immers dienstbaar aan de woning. Dit betekent dat de objectafbakening correct is. Wel is de brandgang voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde van belang. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar een correctie heeft toegepast van € 346/m² waardoor, op basis van de grondstaffel, aan de brandgang geen waarde is toegekend. Er bestaat dus geen aanleiding voor een extra neerwaartse correctie.
4.9.
De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen niet relevant zijn voor de waardebepaling conform de Wet WOZ. De vraag of de WOZ-waarde al dan niet de economische werkelijkheid weerspiegelt overeenkomstig de verkoopprijs, kan in deze procedure niet aan de orde komen. Ook heeft de heffingsambtenaar ter zitting, onweersproken, gesteld dat aan de WOZ-waarden van de referentiewoningen niet slechts het eigen verkoopcijfer ten grondslag ligt. Dit betekent dat de rechtbank de vergelijking van de gemachtigde tussen de geïndexeerde verkoopprijs en de WOZ-waarde van de referentiewoningen niet volgt en geen aanleiding ziet om te veronderstellen dat de verkoopcijfers onjuist geïndexeerd zijn.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 18 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.