Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11345245 \ VV EXPL 24-88
Vonnis in kort geding van 11 december 2024
in de zaak van
de stichting STICHTING CASADE,
gevestigd te Kaatsheuvel (gemeente Loon op Zand),
eisende partij,
hierna te noemen: Casade,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
de besloten vennootschap [bewindvoerder] B.V., IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN [gedaagde],
gevestigd te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [bewindvoerder] en [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. I.A.C. Cools.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 oktober 2024 met producties 1 tot en met 8;
- de door Casade toegestuurde aanvullende productie 9;
- de mondelinge behandeling van 13 november 2024 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [bewindvoerder] .
- de mondelinge behandeling van 13 november 2024 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [bewindvoerder] .
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor overlegging van het controlerapport van de toezichthouder van de gemeente door Casade. Casade heeft dat rapport bij brief van 15 november 2024 overgelegd, waarop [bewindvoerder] erna bij brief van 22 november 2024 heeft gereageerd. Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 17 maart 2020 is een bewind ingesteld over de goederen van [gedaagde] . [bewindvoerder] is benoemd tot (opvolgend) bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] .
2.2.
Casade heeft met ingang van 5 november 2018 aan [gedaagde] de woning aan [adres] te [plaats 2] verhuurd tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van op dit moment € 611,25.
2.3.
Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin is onder meer vermeld dat [gedaagde] zich als goed huurder dient te gedragen en het niet is toegestaan om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.4.
Op 12 september 2024 heeft de politie bij een bezoek aan de woning hard- en softdrugs en handelsattributen aangetroffen, namelijk:
- 170,54 gram amfetaminepasta verdeeld over 18 gripzakjes;
- 8,9 gram hennep
- een weegschaaltje
- nieuwe gripzakjes
- en versnijdingsplank met een spiegel, lepeltje, snuifpijpje en een residu van amfetamine.
2.5.
De burgemeester heeft de woning op 12 september 2024 gesloten voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet. [gedaagde] en [bewindvoerder] hebben daar geen bezwaar tegen ingediend.
2.6.
Bij brief van 23 september 2024 heeft de burgemeester het besluit tot sluiting van de woning toegelicht.
2.7.
Bij brief van 30 september 2024 heeft Casade de huurovereenkomst voor de woning buitengerechtelijk ontbonden wegens de sluiting door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet. [gedaagde] en/of [bewindvoerder] hebben aangegeven niet te berusten in buitengerechtelijke ontbinding.
3.Het geschil
3.1.
Casade vordert samengevat dat [bewindvoerder] als bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] wordt veroordeeld:
om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning aan [adres] te [plaats 2] te ontruimen en te verlaten,
tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 611,25 per maand voor elke maand dat [gedaagde] vanaf 30 september 2024 de woning aan [adres] te [plaats 2] onder zich houdt, vermeerderd met wettelijke rente,
in de kosten van de procedure, waaronder nakosten.
3.2.
Casade legt aan haar vorderingen primair ten grondslag dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden wegens sluiting van de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet waardoor [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair legt Casade aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in verplichtingen uit de huurovereenkomst, dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt en vooruitlopend daarop ontruiming. Casade stelt een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming na de buitengerechtelijke ontbinding omdat ze de woning zo snel mogelijk weer wil verhuren.
3.3.
[bewindvoerder] voert verweer. [bewindvoerder] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Casade in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Casade als ongegrond en onbewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Casade in de kosten van de procedure. Bij toewijzing van de ontruiming verzoekt [bewindvoerder] een ontruimingstermijn van zestig dagen dan wel een kortere in goede justitie te bepalen termijn.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[bewindvoerder] betwist dat Casade een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. Volgens [bewindvoerder] zal terugkeer van [gedaagde] niet leiden tot overlast en is er enkel een melding van overlast van drie jaar geleden. De kantonrechter is met Casade van oordeel dat het spoedeisend belang is gegeven met de aard van de vordering. Als de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW), verblijft [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning en heeft Casade als sociale verhuurder belang bij het zo spoedig mogelijk weer verhuren van de woning. De discussie tussen partijen of terugkeer van [gedaagde] zal leiden tot ernstige onrust in de wijk zal betrokken worden bij de verdere inhoudelijke beoordeling van de vordering.
Toetsingskader ontruiming
4.2.
Beoordeeld dient te worden of aannemelijk is dat de vordering van Casade tot ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet daarom – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht. Een dergelijke vordering zal doorgaans slechts gerechtvaardigd zijn als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering wordt toegewezen.
Primaire grondslag: buitengerechtelijke ontbinding
4.3.
Casade heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Op grond van dat artikel heeft de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden als sprake is van gedragingen in strijd met de Opiumwet en de woning op basis van artikel 13b Opiumwet is gesloten.
4.4.
Niet in geschil is dat in de woning een grote hoeveelheid harddrugs zijn aangetroffen en dat de woning door de burgemeester is gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Casade was dan ook op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
4.5.
De bevoegdheid van Casade om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, betekent niet dat zij deze bevoegdheid in alle gevallen mag gebruiken. Het woonrecht is namelijk een vitaal recht dat beschermd wordt in artikel 8 van het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) waardoor Casade alleen buitengerechtelijk kan ontbinden als dit proportioneel is. De verhuurder mag geen gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding als deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), misbruik van bevoegdheid oplevert (artikel 3:13 BW) of disproportioneel is (artikel 8 EVRM). Het ligt op de weg van de huurder om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat hiervan sprake is. Verder geldt dat de kantonrechter bij de toetsing alle relevante omstandigheden in aanmerking dient te nemen en de belangen van partijen tegen elkaar dient af te wegen.
4.6. [bewindvoerder] beroept zich erop dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Casade tot buitengerechtelijke ontbinding over is gegaan. [bewindvoerder] voert aan dat de drugs voor eigen gebruik van [gedaagde] waren, geen sprake is van overlast en Casade ten onrechte geen opheldering heeft opgevraagd bij [gedaagde] voordat zij tot buitengerechtelijke ontbinding overging. Daarnaast voert [bewindvoerder] aan dat [gedaagde] niet over andere woonruimte beschikt.
4.6. [bewindvoerder] beroept zich erop dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Casade tot buitengerechtelijke ontbinding over is gegaan. [bewindvoerder] voert aan dat de drugs voor eigen gebruik van [gedaagde] waren, geen sprake is van overlast en Casade ten onrechte geen opheldering heeft opgevraagd bij [gedaagde] voordat zij tot buitengerechtelijke ontbinding overging. Daarnaast voert [bewindvoerder] aan dat [gedaagde] niet over andere woonruimte beschikt.
4.7.
De kantonrechter overweegt in dit kader als volgt.
4.8.
Vast staat dat op 12 september 2024 in de woning een grote hoeveelheid drugs is aangetroffen die de toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik overschrijden waardoor die moeten worden aangemerkt als een handelshoeveelheid. Casade heeft in de algemene voorwaarden opgenomen dat in het gehuurde geen activiteiten in strijd met de Opiumwet mogen plaatsvinden en zij voert een zerotolerancebeleid voor het hebben van drugs in de woning. Casade heeft als sociale verhuurder een zwaarwegend belang hier streng tegen op te treden. De leefbaarheid van een wijk is namelijk in het geding als sprake is van een handel in (hard)drugs. Dit gelet op het daarmee gepaard gaande risico op overlast en onveiligheid voor de woonomgeving. Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd, is niet doorslaggevend. Niet betwist is verder dat het gehuurde zich bevindt in een kwetsbare woonomgeving omdat sinds 2014 in een straal van 500 meter 22 keer drugs of drugsattributen zijn aangetroffen.
4.9.
Daarbij komt dat, anders dan [bewindvoerder] aanvoert, voldoende aannemelijk is dat er sprake is van recente overlast. In de brief van de burgemeester van 23 september 2024 met de toelichting tot sluiting is verwezen naar het controlerapport van de toezichthouder van de gemeente. In dat rapport staat dat de toezichthouder meerdere omwonenden heeft gesproken die een onveilig gevoel hebben bij [gedaagde] en de bezoekers die kort naar de woning komen. Verder staat in dat controlerapport dat [gedaagde] zorgde voor overlast en hij niet aanspreekbaar was op zijn gedrag omdat er dan vaak een agressieve reactie kwam. Hoewel omwonenden niet met naam zijn genoemd en geen concrete data zijn genoemd in het controlerapport, heeft de kantonrechter geen aanleiding eraan te twijfelen dat dit zo verklaard is aan de toezichthouder en dat er recent overlast werd ervaren. [gedaagde] heeft zelf ter zitting ook verklaard dat hij veel aanloop van vrienden heeft en dat die vrienden samen met hem in de woning drugs gebruiken. Die verklaring sluit aan bij het rapport van de toezichthouder.
4.10.
Casade was niet gehouden om [gedaagde] en/of [bewindvoerder] een reactie te vragen alvorens zij tot de buitengerechtelijk ontbinding over ging. Zoals Casade stelt, had [bewindvoerder] en/of [gedaagde] zes weken de tijd om bezwaar te maken tegen het besluit van de burgemeester, maar is daar geen gebruik van gemaakt. Daarmee is het besluit van de burgemeester onherroepelijk geworden en het besluit tot sluiting moet dan ook voor juist worden gehouden. Het voornemen van [gedaagde] om nog een klacht in te dienen omdat de sluiting een te zwaar middel zou zijn, maakt dat niet anders.
4.11.
Tegenover het belang van Casade bij ontruiming staat het belang van [bewindvoerder] dat [gedaagde] in de woning kan blijven. Dakloosheid van [gedaagde] door sluiting van de woning is hier echter niet aan de orde. [gedaagde] heeft toegelicht een groot sociaal netwerk te hebben en bij vrienden te kunnen overnachten, waardoor hij in ieder geval tijdelijk onderdak heeft.
4.12.
Samengevat is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het belang van Casade bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [bewindvoerder] dat [gedaagde] het gehuurde kan behouden.
4.13.
Gelet op het voorgaande is gebruikmaking van Casade van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is de buitengerechtelijke ontbinding met ontruiming disproportioneel. De kantonrechter oordeelt dat met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De door Casade gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.
4.14.
De ontruimingstermijn zal de kantonrechter zoals gevorderd vaststellen op 14 dagen na betekening van het vonnis. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat, zoals ter zitting door Casade toegezegd is, in ieder geval een termijn van tenminste vijf dagen na opening van de woning wordt gegeven om de woning te ontruimen en op te leveren. De kantonrechter ziet in de omstandigheden geen aanleiding een ruimere ontruimingstermijn vast te stellen.
4.15.
Nu de vordering op de primaire grond slaagt, zal de subsidiaire grond verder onbesproken worden gelaten.
Gebruiksvergoeding
4.16.
De gevorderde gebruiksvergoeding van € 611,25 per maand voor elke ingegane maand vanaf 30 september 2024 tot het moment van ontruiming is niet betwist en zal daarom worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de gebruiksvergoeding zal worden toegewezen voor zover de huur niet tijdig wordt voldaan.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.17.
Casade verzoekt de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring te motiveren in het vonnis. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Casade het vonnis direct kan (laten) uitvoeren als [bewindvoerder] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [bewindvoerder] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [bewindvoerder] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Casade om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [bewindvoerder] heeft geen bezwaar tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van deze vordering in de weg staan. Dit vonnis wordt daarom uitvoer bij voorraad verklaard.
Proceskosten
4.18.
[bewindvoerder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,17
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.219,17
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [bewindvoerder] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] , om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats 2] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle daarin verblijvende personen en zaken van [gedaagde] en de woning ter vrije beschikking van Casade te stellen,
5.2.
veroordeelt [bewindvoerder] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] , tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 611,25 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde] vanaf 30 september 2024 de woning te [plaats 2], aan het [adres] , onder zich houdt, totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan Casade is gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van volledige voldoening,
5.3.
veroordeelt [bewindvoerder] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] , in de proceskosten van € 1.219,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.