Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9971
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 461.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Reimerswaal voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1997.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is onvoldoende ingegaan op de door belanghebbende in bezwaar ingenomen standpunten. De uitspraak op bezwaar bestaat uit algemene teksten, die niet zijn toegesneden op zijn individuele geval, aldus belanghebbende. De rechtbank vat deze stelling op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
3.3.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bewaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1] Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen.
Naar het oordeel van de rechtbank is in voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
3.4.
Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet alle relevante gegevens, waaronder de grondstaffel en de beoordeling van de KOUDV-factoren, aan hem heeft toegezonden. De rechtbank overweegt dat uit het dossier niet blijkt dat belanghebbende tijdens de bezwaarprocedure om (specifieke) gegevens of informatie over de waardebeschikking heeft gevraagd. Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van belanghebbende gelegen om een voldoende specifiek verzoek te doen om deze gegevens te ontvangen. Er bestaat voor de heffingsambtenaar geen verplichting om zonder een daartoe specifiek voorafgaand verzoek dergelijke gegevens aan belanghebbende toe te zenden.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 497.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen?
3.9.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in kwaliteit van de woning van belanghebbende ten opzichte van de referentiewoningen. Hiertoe voert belanghebbende aan dat de woning van belanghebbende beschikt over minder slaapkamers dan de referentiewoningen en dat de referentiewoning [adres 2], in tegenstelling tot de woning van belanghebbende, beschikt over een woonkeuken. Door het kwaliteitsniveau van zowel de woning van belanghebbende als van de referentiewoningen te kwalificeren als gemiddeld (factor 3) is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met deze verschillen, aldus nog steeds belanghebbende.
3.10.
De heffingsambtenaar stelt dat bij de waardering van de woningen niet het verschil in het aantal slaapkamers van belang is, maar het verschil in totale oppervlakte van de woning, in vergelijking met de totale oppervlakte van de referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende rekening gehouden met het verschil in oppervlakte.
Wat betreft de keuken stelt de heffingsambtenaar dat dient te worden beoordeeld in wat voor staat de keuken zich bevindt. De staat van de keuken wordt, samen met andere voorzieningen zoals de badkamer en het toilet, tot uitdrukking gebracht in het voorzieningenniveau van de woning. Het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende is gekwalificeerd op gemiddeld (factor 3). Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een beneden gemiddeld voorzieningenniveau in vergelijking tot de referentiewoningen, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
3.11.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een dakkapel en garage, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en een correctie is toegepast voor (onder meer) verschillen in perceel-en woonoppervlakte.
Wat betreft het kwaliteitsniveau van de woning van belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar het verschil in het aantal slaapkamers voldoende tot uitdrukking heeft gebracht door in de taxatiematrix rekening te houden met het verschil in oppervlakte tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Ook met het verschil in de oppervlakte van de keuken ten opzichte van de referentiewoning [adres 2] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Hoewel uit de door belanghebbende ter zitting overlegde foto’s valt op te maken dat de woning van belanghebbende over een kleinere keuken beschikt, is het verschil door de heffingsambtenaar voldoende tot uitdrukking gebracht door in de taxatiematrix rekening te houden met de verschillen in oppervlakte.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Dat betekent dat het beroep ongegrond is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.