Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10784
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 570.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn partner en, namens de heffingsambtenaar, [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1978.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is onvoldoende ingegaan op de door belanghebbende in bezwaar ingenomen standpunten. De uitspraak op bezwaar bestaat uit algemene teksten, die niet zijn toegesneden op haar individuele geval, aldus belanghebbende. De rechtbank vat deze stelling op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
3.3.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bewaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1] Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen.
Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 599.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen?
3.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een dakkapel en garage, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en een correctie is toegepast (onder meer) verschillen in perceel-en woonoppervlakte.
3.9.
Belanghebbende stelt dat de woning aan de [adres 5] een aan zijn woning identieke woning is en dat deze woning een lagere WOZ-waarde heeft dan de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft hier volgens belanghebbende onvoldoende rekening mee gehouden.
De rechtbank merkt op dat de door belanghebbende aangedragen woning niet is gebruikt ter referentie. Voor zover de door belanghebbende aangevoerde woning al identiek is, kan de waardering van dat object ten gevolge van de het wettelijk voorgeschreven waarderingssysteem – als wordt vergeleken met andere referentiewoningen – onbedoeld een andere uitkomst geven. Dit hoeft echter niet te leiden tot een andere waarde van de woning van belanghebbende voor dit belastingjaar. Dat de aangedragen woning enkele jaren voor de peildatum is verkocht voor een lagere waarde dan de beschikte waarde van de woning van belanghebbende geeft naar het oordeel van de rechtbank te weinig aanknopingspunten om te oordelen dat de beschikte waarde van de woning van belanghebbende onjuist is.
Objectkenmerken van de woning
3.10.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Het betreft de carport, de dakopbouw op de garage en de vrijstaande berging zoals in de taxatiematrix opgenomen. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de woning ten onrechte een carport betrokken. Op de waardepeildatum was geen carport aanwezig. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ten onrechte de opslagruimte boven de garage als dakopbouw behorende bij de woonruimte in aanmerking genomen. De opslagruimte is enkel via de garage, en niet via de woning te bereiken, en had daarom niet als woonruimte gewaardeerd mogen worden. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar ten onrechte een waarde toegekend aan de vrijstaande berging omdat de berging voor sloop vatbaar is, aldus nog steeds belanghebbende.
3.11.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij de standpunten van belanghebbende volgt voor wat betreft de carport en de dakopbouw. De heffingsambtenaar heeft hiertoe een herberekening gemaakt waarbij de carport uit de waardering wordt gehaald en een andere waarde aan de dakopbouw wordt toegekend. Voor de waardering van de dakopbouw sluit de heffingsambtenaar aan bij de prijs per vierkante meter behorend bij de garage, ofwel 14 vierkante meter maal € 675, oftewel in totaal € 9.450. Indien € 4.000 voor de carport en € 9.450 voor de dakopbouw op de getaxeerde waarde in mindering wordt gebracht, zou dat leiden tot een getaxeerde waarde van € 585.550. Dit bedrag is hoger dan de beschikte waarde, waardoor de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
Wat betreft de vrijstaande berging stelt de heffingsambtenaar dat terecht een waarde aan de vrijstaande berging is toegekend en dat deze op de juiste wijze in de waardering is betrokken. Zelfs als de berging onjuist in de waarde is betrokken, ligt de getaxeerde waarde nog steeds boven de beschikte, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
De carport en dakopbouw
3.12.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar heeft erkend dat is uitgegaan van onjuiste objectgegevens wat betreft de carport en de dakopbouw. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit niet dat de waarde van de woning van belanghebbende te hoog is vastgesteld. Als rekening wordt gehouden met de herrekende waardering van de carport en de dakopbouw op de garage is er sprake van een getaxeerde waarde van € 585.550. De WOZ-waarde van de woning van belanghebbende is vastgesteld naar een waarde van € 570.000. Dit betekent dat, ondanks dat uit wordt gegaan van onjuiste objectkenmerken, de getaxeerde waarde nog altijd circa € 15.000 hoger is dan de beschikte waarde.
De berging
3.13.
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de berging al 20 jaar - in dezelfde staat - aanwezig is. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar aan de berging/schuur een waarde heeft toegekend van € 3.200. Zelfs indien de rechtbank het standpunt van belanghebbende dat aan de berging een waarde van nihil moet worden toegekend volgt, is de getaxeerde waarde van de woning hoger dan de beschikte waarde. Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
3.15.
De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [3] De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.