Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11155431 \ CV EXPL 24-3030
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Tiwos,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V. te Rotterdam,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. I.A.C. Cools, advocaat te Tilburg.
1.De zaak in het kort
[huurder] heeft al bijna een jaar geen huur betaald. De oorzaak daarvan ligt onder andere in inkomensproblemen en een ongeval met letselschade. Tiwos wil naast betaling ook ontbinding van de overeenkomst. Wel is zij gezien alle omstandigheden bereid om met [huurder] voorwaarden af te spreken om ontruiming te voorkomen. De kantonrechter wijst daarom de vordering tot betaling en de ontbinding en ontruiming toe. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 augustus 2024
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- Tiwos verhuurt aan [huurder] de woning aan de [adres] (verder: het gehuurde) voor een huurprijs van € 644,66 per maand. De huur moet vooruit betaald worden.
- Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Tiwos van toepassing (verder: de AV). In deze AV is in artikel 12 het Pro volgende bepaald:
12.1.
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
12.2.
lndien huurder nalatig is met de betaling van de huurpenningen, verbeurt hij aan verhuurder telkenmale een bedrag van euro 25.00 terzake van administratiekosten.
De ingevolge het eerste lid door de ene partij aan de andere partij te betalen
buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van euro 25,00 vermeerderd met het geldend BTW-percentage.
- [huurder] heeft langere tijd de huur niet betaald.
- Op 12 april 2024 heeft Tiwos een aanmaning gestuurd aan [huurder] waarin zij incassokosten voor een bedrag van € 541,27 heeft aangezegd. In deze brief heeft zij in het kader van de vroegsignalering [huurder] geïnformeerd dat zij de contactgegevens en de huurachterstand zal doorgeven aan Schuldhulpverlening, tenzij [huurder] laat weten dat zij daarmee niet akkoord is.
- Ondanks meerdere aanmaningen betaalt [huurder] geen huur meer.
- Op 7 november 2024 stuurt een bewindvoerder van de gemeente bericht aan Tiwos dat er een nieuw SHV-traject zal worden gestart voor [huurder] .
4.Het geschil
4.1.
Tiwos vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van [huurder] tot betaling van € 7.925,32, vermeerderd met rente en kosten, nog te vervallen huurpenningen en schadevergoeding wegens huurderving als niet tijdig wordt ontruimd. Ook wil zij dat [huurder] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
Tiwos stelt dat [huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting om de huur tijdig te betalen. Door de wanbetaling heeft Tiwos de vordering uit handen moeten geven en lijdt zij vermogensschade. Die moet [huurder] op grond van de artikelen 6:74 lid 1 ,6:96 lid 5, 6:119 en 6:119a Burgerlijk Wetboek (BW) vergoeden. Tiwos accepteert de wanbetaling niet langer en heeft daarom recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst.
4.3.
[huurder] erkent de huurachterstand, maar voert verweer tegen de incassokosten en de ontbinding en ontruiming en wil dat Tiwos voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld om de proceskosten te betalen.
4.4.
[huurder] voert daarbij aan dat de ontbinding en ontruiming vanwege de oorzaken van haar problematische financiële situatie niet gerechtvaardigd zijn. Door omstandigheden is er een belastingschuld ontstaan en kon zij als gevolg van het in beslag nemen van haar bedrijfsvoertuig haar werkzaamheden als zelfstandig schilder niet meer uitoefenen. Hierdoor is [huurder] in financiële problemen geraakt. Nadat zij weer werkzaamheden kon uitvoeren was zij bereid en in staat om de huur en huurachterstand te betalen. Daarna heeft zij echter een ernstig ongeluk gehad, waardoor zij arbeidsongeschikt is geraakt en haar inkomen weer kwijt was. Inmiddels ontvangt zij een uitkering en is schuldhulpverlening opgestart. Haar woonbelang moet prevaleren. Gezien haar fysieke en mentale welzijn is het voor haar van belang dat zij een eigen plek heeft waarbij stabiliteit en veiligheid essentieel zijn. Bovendien heeft Tiwos niet voldaan aan de vroegsignaleringsplicht. In ieder geval zou [huurder] een terme de grâce willen op grond van artikel 7:280 BW Pro, waarbij een langere termijn dan een maand wordt gegeven.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
[huurder] moet de huurachterstand betalen
5.1.
[huurder] heeft erkend dat er ten tijde van de mondelinge behandeling een huurachterstand was van € 7.925,32. Dat betekent dat de kantonrechter de vordering tot betaling van dit bedrag zal toewijzen.
Toetsingskader voor ontbinding
5.2.
Tiwos vordert ontbinding op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Uit dat artikel volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. De huurder zal moeten motiveren waarom de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder.
De ontbinding is gerechtvaardigd.
5.3.
[huurder] heeft erkend dat zij vanaf december 2023 de huur niet heeft betaald en dat de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 7.925,32. Daarmee is sprake van een huurachterstand van inmiddels bijna een jaar. Dat vormt een tekortkoming zodat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming toegewezen kunnen worden. De kantonrechter is daarbij van oordeel dat de ontbinding ook gerechtvaardigd is en overweegt daarover het volgende.
5.4.
[huurder] heeft aangevoerd dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is gezien haar problematische financiële situatie. Daarbij heeft zij belang om in de woning te kunnen blijven, met name ook omdat dat nodig is voor haar mentale en fysieke gezondheid. Hoewel het woonbelang van [huurder] een zwaarwegend belang is, is niet gebleken dat haar woonbelang anders is dan dat van elke huurder die zijn woning moet verlaten. Daarbij weegt dit belang, afgezet tegen het belang van Tiwos bij het verkrijgen van een huurder die tijdig en volledig betaalt, naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig zwaar dat daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De huurachterstand is bovendien zo hoog, dat geen sprake is van een geringe tekortkoming.
Tiwos heeft voldoende gedaan in het kader van schuldhulp
5.5.
Tiwos heeft een brief van haar aan [huurder] overgelegd in verband met de vereiste vroegsignalering. [huurder] betwist dat Tiwos daadwerkelijk de signalering ook aan de gemeente heeft doorgegeven. Uit de stukken en wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is echter gebleken dat Tiwos diverse acties heeft ondernomen in het kader van schuldhulp, zoals het regelen van een gesprek tussen [huurder] en de gemeente over het aanvragen van een uitkering en het inschakelen van een bewindvoerder. Uit de door [huurder] overgelegde brieven blijkt dat deze acties uiteindelijk geen positief resultaat hebben opgeleverd, omdat [huurder] onvoldoende informatie verstrekte. Dit komt, ongeacht de reden voor het niet verstrekken van voldoende informatie, voor rekening en risico van [huurder] , niet van Tiwos. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Tiwos voldaan heeft aan haar verplichtingen op dit punt.
Ontbinding en ontruiming en de maandelijkse huurbedragen worden toegewezen
5.6.
Dit betekent dat de kantonrechter de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. Omdat [huurder] de gevorderde huur-/gebruiksvergoeding niet heeft weersproken, is ook deze toewijsbaar.
Tiwos is bereid tot opschorting van de ontruiming
5.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Tiwos aangegeven bereid te zijn om niet over te gaan tot ontruiming als [huurder] bereid is om nadere voorwaarden af te spreken en zich daaraan zal houden. Die voorwaarden zijn in ieder geval nakoming van een nog af te spreken betalingsregeling, betaling van de lopende huur en het meewerken aan schuldhulpverlening. Een vonnis waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt uitgesproken, dient voor Tiwos dan ook enkel als stok achter de deur. [huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij zeker wil meewerken, inmiddels een uitkering ontvangt en graag meer tijd krijgt om de achterstand af te lossen en daarbij de hulp te aanvaarden van schuldhulpverlening.
5.8.
De kantonrechter stelt vast dat Tiwos heeft toegezegd niet tot ontruiming over te gaan als [huurder] zich aan de nader af te spreken voorwaarden houdt. De kantonrechter gaat ervan uit dat Tiwos zich aan deze toezegging zal houden. Daarmee komt de kantonrechter niet meer toe aan het verzoek tot een terme de grâce.
Het incassobeding is onredelijk bezwarend; de incassokosten worden afgewezen.
5.9.
Tiwos vordert buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter constateert dat het contractuele beding over de buitengerechtelijke incassokosten in artikel 12 van Pro de AV ten nadele van de consument-huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en Pro/of 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). De bedongen vergoeding is namelijk altijd tenminste 15% van de hoofdsom, met een minimum van € 25,00 naast een standaardbedrag van € 25,00 aan administratiekosten. De te betalen kosten zijn daarmee hoger dan de vergoeding conform het Besluit. Het beding is daarom onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) voor de consument-huurder en moet vernietigd worden. Dit betekent dat Tiwos ook geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit berekend kunnen worden. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.
[huurder] moet wel de wettelijke rente betalen
5.10.
[huurder] is met betaling van de huur in verzuim. Daarom moet zij de over de huurachterstand gevorderde wettelijke rente betalen.
[huurder] moet de proceskosten betalen
5.11.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punt × € 271,00)
Totaal
€
1.174,72
De nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [huurder] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van Tiwos aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 135,00), zijnde een bedrag van € 135,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ;
6.2.
veroordeelt [huurder] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en de sleutels af te geven aan Tiwos;
6.3.
veroordeelt [huurder] om aan Tiwos te betalen
- een bedrag van € 7.925,32 (de huurachterstand tot en met november 2024) en
- een bedrag van € 23,18 (de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand tot het moment van dagvaarding),
te vermeerderen met de wettelijke rente
- over een bedrag van € 3.867,96 vanaf het moment van dagvaarden tot de dag van volledige betaling en
- over de vervallen huur vanaf juni 2024 tot en met november 2024 vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen,
tot de dag van volledige betaling;
6.4.
veroordeelt [huurder] om aan Tiwos te voldoen een bedrag van € 644,66, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, per maand aan huur vanaf december 2024;
6.5.
veroordeelt [huurder] om aan Tiwos te betalen een bedrag van € 644,66 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, aan huur dan wel gebruikersvergoeding per maand of gedeelte daarvan vanaf de ontbinding tot aan het moment van ontruiming;
6.6.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.174,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de nakosten begroot op € 135,00 en de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.